Możliwe dalsze spadki cen mieszkań. Pierwsze obniżki już są zauważalne

Ceny mieszkań faktycznie spadają. A to może być dopiero początek

Jak podaje bankier.pl, najnowszy odczyt indeksu urban.one, obrazującego nastroje na rynku, potwierdził spadki cen nieruchomości w ujęciu miesięcznym. W grudniu wskaźnik dla całej Polski obniżył się o 0,07 punktu. Podobną tendencję odnotowano w największych aglomeracjach (poza Warszawą), takich jak Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań czy Łódź.

Choć w skali roku wciąż jesteśmy "na plusie", to dynamika zmian jednoznacznie wskazuje na wyhamowanie. Eksperci, w tym Tomasz Błeszyński, mówią wprost o fazie stabilizacji na rynku nieruchomości. Nadpodaż mieszkań, zwłaszcza tych gotowych do odbioru, sprawia, że deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym muszą walczyć o klienta, a nie odwrotnie. To z kolei otwiera drogę do negocjacji ceny.

Na jaką zniżkę mogą liczyć osoby, które zdecydują się na negocjacje cenowe?

Potwierdzają to dane z biur pośrednictwa. W czwartym kwartale minionego roku kupujący w Krakowie i Gdańsku mogli wynegocjować upusty sięgające średnio 3,5-3,6 proc. Przy obecnych cenach metra kwadratowego oznacza to oszczędność rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Co istotne, ceny ofertowe w ogłoszeniach topnieją jeszcze zanim dojdzie do spotkania z klientem. Sprzedający, widząc mniejsze zainteresowanie, sami korygują cenniki w dół, by przyciągnąć uwagę.

Sytuacja jest o tyle ciekawa, że popyt kredytowy wcale nie zamarł. Biuro Informacji Kredytowej zaraportowało, że w grudniu 2025 r. udzielono ponad 21 tys. kredytów mieszkaniowych. To wynik zbliżony do gorączki zakupowej z czasów programu Bezpieczny Kredyt.

Skąd więc spadki cen przy dużym popycie? Analitycy wskazują na dwa czynniki. Po pierwsze, spora część akcji kredytowej to refinansowanie starych hipotek, a nie nowe zakupy. Po drugie, na rynku zalega duża liczba niesprzedanych lokali deweloperskich oraz mieszkań z rynku wtórnego, których ceny są oderwane od rzeczywistości.

Stolica i wielka płyta pod presją. Z kolei inwestorzy coraz częściej odpuszczają najem

Szczególnie interesująco wygląda sytuacja w Warszawie. Tu indeks urban.one zanotował wyraźniejszy spadek. Dane firmy Cenatorium wskazują, że średnia wycena nowych mieszkań w stolicy obniżyła się w ciągu miesiąca aż o 3,2 proc. To efekt polityki rabatowej deweloperów, którzy chcieli zamknąć rok z dobrym wynikiem sprzedaży.

Na rynku wtórnym korekta wyniosła natomiast 1,1 proc. Małgorzata Wełnowska z Cenatorium zwraca uwagę na problem przeszacowania cen mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Właściciele tych lokali, pamiętający boom z 2023 r., wciąż oczekują stawek, których rynek nie chce już akceptować.

Na ochłodzenie nastrojów wpływa też odwrót inwestorów kupujących lokale na wynajem. Rentowność tego biznesu spadła, a w niektórych miastach widać już realne obniżki czynszów. Choć stawki najmu są nadal znacznie wyższe niż przed wybuchem wojny w Ukrainie (wzrosty rzędu 25-50 proc. w perspektywie czteroletniej), to dynamika wzrostów wygasła. To sprawia, że z rynku znika popyt spekulacyjny, co dodatkowo stabilizuje ceny sprzedaży.

Warto dodać, że również na rynku gruntów widać uspokojenie - grudniowy indeks dla działek budowlanych spadł do poziomu z sierpnia, choć rok do roku ziemia wciąż drożeje. Wszystko to składa się na obraz rynku, który w 2026 wchodzi w fazę nowej normalności, dającej oddech kupującym. Eksperci nie wykluczają też dalszych spadków cen.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj