Czym kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego? Wskaźnik RRSO nie jest odpowiedzią na wszystkie pytania

Na początek warto zastanowić się, jak dużego kredytu potrzebujemy i na jaką ratę nas stać

W pierwszej kolejności należy rozważyć, jak duży kredyt hipoteczny chcemy w ogóle otrzymać. Następnie warto zastanowić się, jaka jest nasza kondycja finansowa i jak dużą ratę możemy miesięcznie spłacać. Jest to istotne, ponieważ później może się okazać, że zbyt wysoka rata (którą sami sobie narzuciliśmy) może wpływać na naszą płynność finansową, a nawet doprowadzić do poważnych problemów. Niestety, należy jednocześnie pamiętać o tym, że przy niezmienionych warunkach niższa rata kredytu wiąże się zazwyczaj z koniecznością zapłaty wyższych odsetek i wzrostem całkowitych kosztów kredytu.

Czym kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego? Największą rolę odgrywają koszty zobowiązania

Oczywiste wydaje się, że przeciętna osoba, zapytana czym kierować się przy wyborze kredytu, odpowie, że jego kosztami. Większość zapytanych miałaby na myśli zapewne oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jego wysokość może być uzależniona od różnych czynników (zarówno od oferty samego banku jak i wysokości kredytu czy okresu spłaty).

Od wysokości samego oprocentowania istotniejsze może być jednak to, czy jest to oprocentowanie stałe czy zmienne. W przypadku oprocentowania stałego - jak sama nazwa wskazuje - jego wysokość nie zmienia się przez cały czas trwania umowy. Inaczej jest w przypadku oprocentowania zmiennego, uzależnionego głównie od poziomu stóp procentowych. Zazwyczaj oprocentowanie stałe jest trochę wyższe, jednak klient ma pewność, że niezależnie od sytuacji - oprocentowanie jego zobowiązania się nie zmieni. Niestety, większość banków w Polsce niechętnie udziela kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, ponieważ jest to dla nich znacznie bardziej ryzykowne. Aby to ryzyko zniwelować, bank musiałby zaproponować klientowi warunki, które byłyby znacznie mniej korzystne niż przy oprocentowaniu zmiennym, a co za tym idzie - klient i tak prawdopodobnie nie skorzystałby z oferty.

Oprocentowanie to jednak nie jedyny czynnik wpływający na koszt kredytu.

Prowizja i produkty powiązane

Prowizja jest naliczana przy zaciąganiu zobowiązania. Jej wysokość (podobnie jak w przypadku oprocentowania) jest uzależniona od kilku czynników. Zazwyczaj banki biorą pod uwagę nie tylko kwotę zobowiązania, ale również okres spłaty i profil klienta. Im większe ryzyko może ponieść bank (np. w przypadku danego klienta istnieje ryzyko, że utraci płynność finansową np. ze względu na stosunkowo niskie wynagrodzenie), tym wyższa jest na ogół prowizja.

Innym czynnikiem wpływającym na całkowity koszt kredytu hipotecznego są tzw. produkty powiązane. Może to być np. dodatkowe ubezpieczenie, założenie karty kredytowej (jeśli wcześniej klient jej nie miał) czy jakikolwiek inny dodatkowy produkt finansowy, dzięki któremu bank może przyznać korzystniejsze warunki samego kredytu. Niektóre banki wręcz wymagają zakupu dodatkowych produktów. Warto wtedy przeanalizować, czy oferta faktycznie jest taka korzystna, jak mogło się wydawać w pierwszej chwili.

Czym kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego? Warto zwracać uwagę na RRSO, ale też pamiętać o tym, jak to interpretować

Jeśli chodzi o koszt kredytu hipotecznego, warto jednak przede wszystkim zwracać uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. To całkowity koszt kredytu, uwzględniający wszystkie koszty - czyli m.in. wspomnianą już prowizję czy ubezpieczenie (a także, oczywiście, samo oprocentowanie). Tyle tylko, że RRSO jako wartość procentowa podana w ofercie wcale nie jest prostą odpowiedzią i wyznacznikiem, który kredyt hipoteczny będzie dla nas najbardziej opłacalny.

Należy bowiem pamiętać np. o tym, że im krótszy okres spłaty, tym wyższe będzie RRSO. Na jego wysokość wpływa również częstotliwość spłaty rat. Niektórzy klienci starają się np. szybciej spłacić kredyt niż było to zapisane w umowie (o ile bank nie wykluczył takiej możliwości). W tym celu wpłacają np. dwie raty miesięcznie. W tym przypadku RRSO też będzie inne niż w przypadku "podstawowej" oferty przedstawianej przez bank. Konieczne jest zatem sprawdzenie nie tylko RRSO, ale także tego, czy dotyczy ono kredytów zaciągniętych na identyczny okres. Warto też sprawdzić, jak przedstawia się kwestia harmonogramu spłaty.

RRSO jako wartość procentowa podana w ofercie może zatem ostatecznie nie okazać się do końca miarodajne. A przynajmniej w tym kontekście, w jakim jest podane w przykładowej ofercie. Prawdopodobna jest też sytuacja, w której za kredyt zaciągnięty na dłuższy okres klient zapłaci ostatecznie więcej niż za ten, który zaciągnął na krótszy czas, nawet mimo wyższej wartości procentowej wskaźnika RRSO. Należy jednocześnie pamiętać, że oferty bankowe są na ogół tak skonstruowane, że wcale nie ułatwiają klientom przeliczenia wszystkich kosztów i wybrania korzystniejszej oferty. RRSO w wielu bankach jest na podobnym poziomie procentowym, jednak koszty kształtują się zupełnie inaczej.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Jeśli chodzi o to, czym kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego, zawsze warto sprawdzić możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania. Niektóre banki wyznaczają specjalny okres - jeśli przed jego upływem klient zechce spłacić zobowiązanie, będzie musiał zapłacić dodatkową (zazwyczaj niemałą) prowizję. Nie powinno to dziwić, bo wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego pozbawia bank możliwości dalszego zarobku. Warto zatem sprawdzić, jak podchodzą do tego poszczególne instytucje bankowe.