Jak wygląda zakup mieszkania za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę oznacza, że kupujący dokonuje całej płatności za nieruchomość z własnych środków, a zatem bez wykorzystania kredytu hipotecznego. Pozornie jest to zatem prosta transakcja, ponieważ sprowadza się głównie do zawarciu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości u notariusza, który zajmuje się dokonaniem odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, czy też pobraniem podatku PCC. A co z zapłatą ceny zakupu nieruchomości? Tutaj już pojawia się problem, bo mało kto chce rozliczać tak wysoką transakcję fizyczną gotówką, natomiast inne formy płatności niosą za sobą pewne ryzyko.
Kiedy przelać pieniądze przy zakupie mieszkania?
W praktyce do płatności za mieszkanie dochodzi zazwyczaj już po zawarciu aktu notarialnego i najczęściej przelewem na wskazany w umowie rachunek bankowy sprzedającego. Termin dokonania zapłaty strony określają w umowie i może on np. wynosić 3 dni od dnia zawarcia aktu notarialnego.
Taki sposób zapłaty za mieszkanie z oczywistych względów wiąże się z ryzykiem, ponieważ kupujący może nie dokonać płatności, a mimo to będzie już pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Co prawda, w akcie notarialnym zazwyczaj widnieje zapis, że w przypadku braku zapłaty kupujący poddaje się egzekucji z art. 777 kpc. W praktyce zapewnia to jednak sprzedającemu jedynie szybszą ścieżkę dochodzenia swoich roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym. Postępowanie takie może natomiast okazać się bezskuteczne, jeśli kupujący jest niewypłacalny lub jest zwykłym oszustem.
Warto tutaj dodać, że powyższe ryzyko pojawia się głównie przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym płatność za nieruchomość jest bowiem rozliczana zupełnie inaczej – środki kupującego najpierw trafiają na specjalny rachunek powierniczy, a dopiero potem bank przekazuje je deweloperowi, jeśli ten wywiąże się z warunków umowy np. zrealizuje kolejny etap budowy lub przeniesie własność nieruchomości na kupującego. Z takiego rozwiązania niestety nie mogą skorzystać osoby fizyczne na rynku wtórnym, ponieważ nawet podobnie działający rachunek escrow banki oferują wyłącznie firmom.
Jak działa depozyt notarialny przy zakupie mieszkania za gotówkę?
Na rozwiązanie problemu z zapłatą za mieszkanie na rynku wtórnym mają jednak pewne rozwiązanie notariusze, oferując tzw. depozyt notarialny. Jest to bowiem usługa polegająca na przechowaniu przez kancelarię notarialną środków pieniężnych, papierów wartościowych, czy też ważnych dokumentów celem zabezpieczenia transakcji.
W ramach usługi notariusz może zatem przyjąć od kupującego mieszkanie kwotę pieniędzy na poczet zakupu nieruchomości, a potem je przekazać sprzedającemu już po podpisaniu aktu notarialnego, albo po spełnieniu dodatkowych warunków np. uregulowaniu zadłużenia wynikającego z obciążenia hipotecznego. Taki depozyt notarialny skutecznie zatem chroni interesy obu stron umowy kupna-sprzedaży mieszkania, ponieważ:
- sprzedający ma pewność, że otrzyma swoją zapłatę po przeniesieniu już własności nieruchomości;
- kupujący nie musi się martwić, że po dokonaniu zapłaty sprzedający nie zrealizuje warunków umowy.
Co ważne, przekazane notariuszowi środki pieniężne są bezpieczne, ponieważ trafiają one na specjalny rachunek bankowy. Depozyt notarialny działa zatem bardzo podobnie jak rachunek powierniczy przy zakupie mieszkania od dewelopera, tyle że nad spełnieniem warunków transakcji czuwa tutaj nie bank, lecz notariusz.
Ile kosztuje depozyt notarialny?
Depozyt notarialny jest bardzo dobrym sposobem zabezpieczenia transakcji, jednak usługa nie jest dostępna u każdego notariusza. Wiele osób też zwyczajnie nie chce z niej skorzystać, ponieważ jest dość droga. Za depozyt notarialny notariusz może bowiem pobrać połowę podstawowej taksy notarialnej, a ta niestety w przypadku kupna mieszkania jest wysoka ze względu na wartość transakcji.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. przy cenie nieruchomości od 60 000 zł do 1 000 000 zł taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeśli zatem cena mieszkania wynosi 450 000 zł, to za umieszczenie takiej sumy w depozycie notarialnym trzeba zapłacić 1285 zł. Jest to połowa maksymalnej taksy notarialnej, czyli kwoty 2570 zł, którą przecież też należy dodatkowo zapłacić za samo sporządzenie aktu notarialnego.
Jak jeszcze można zabezpieczyć płatność za mieszkanie?
Istnieją też inne sposoby na zabezpieczenie płatności za mieszkanie i bodaj najprostszym z nich jest dokonanie zapłaty jeszcze u notariusza. Oczywiście wówczas taka płatność powinna od razu trafić do rąk sprzedającego i wbrew pozorom nie wymaga to wykorzystania „żywej” gotówki.
Taką szybką płatność można zrobić także przelewem i wystarczy, że w tym celu obie strony transakcji założą konto w tym samym banku. Wówczas będzie to bowiem przelew wewnętrzny, który realizowany jest w czasie rzeczywistym, a więc trafia na konto odbiorcy niemal natychmiast po jego wysłaniu. Co ważne, taki przelew wewnętrzny ma też dodatkowe zalety, ponieważ:
- jest zazwyczaj darmowy,
- nie jest ograniczony żadnymi limitami kwotowymi jak inne szybkie przelewy, czyli przelew natychmiastowy lub przelew BLIK,
- jest bezpieczniejszy niż standardowy przelew międzybankowy Elixir, bo nie można go cofnąć lub anulować.
Powyższy sposób dokonania płatności za mieszkanie nie wymaga specjalnych przygotowań, ani nie komplikuje samej transakcji. Konto w banku można bowiem dzisiaj założyć w ciągu kwadransa całkowicie online, natomiast do wykonania i potem sprawdzenia przelewu u notariusza obu stronom umowy wystarczą aplikacje bankowe na telefonach.
Mimo to warto pamiętać, że przelew u notariusza nie eliminuje w pełni ryzyka. Przede wszystkim zwyczajnie może się nie udać, jeśli np. pechowo wystąpi jakaś awaria aplikacji bankowej. W tym kontekście warto więc mimo wszystko rozważyć depozyt notarialny. Tym bardziej że nic nie stoi na przeszkodzie, by kosztem usługi podzieliły się obie strony umowy.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
