Kupujesz mieszkanie w 2026? Teraz za balkon zapłacisz nawet 150 tys. zł więcej

Nowe zasady liczenia powierzchni użytkowej

Nowe przepisy wprowadziły jasną zasadę, że cena lokalu = powierzchnia użytkowa × cena za 1 mkw. Powierzchnię użytkową należy ustalać zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836 (najczęściej wersją z 2022 r.). Wcześniej rozporządzenie ministerialne wyraźnie pomniejszało metraż o balkony, tarasy, loggie oraz schody wewnętrzne w mieszkaniach dwupoziomowych. Teraz odwołanie wyłącznie do normy PN otwiera drzwi do różnych interpretacji.

O co dokładnie chodzi?

Jeśli deweloper zastosuje literalną interpretację normy, metraż na papierze może wzrosnąć o kilka lub nawet kilkanaście metrów kwadratowych, a nabywca zapłaci za nie pełną cenę za mkw.

Ile realnie możesz dopłacić? Konkretne przykłady

Duże miasta (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto) — średnia cena 15 000–19 500 zł/mkw. (w Warszawie często powyżej 19 000 zł).

Średnie miasta (Poznań, Łódź, Lublin, Katowice, Szczecin) — średnia cena 9 000–13 000 zł/mkw.

Taka dopłata do zakupu mieszkania potrafi zatem poważnie obciążyć budżet nabywcy.

Wyższe opłaty eksploatacyjne to kolejny potencjalny koszt

Nawet jeśli uda się uniknąć wyższej ceny zakupu, większy metraż powoduje dalsze konsekwencje. Powierzchnia użytkowa wpływa na udział w tzw. częściach wspólnych, a tym samym na wysokość opłat eksploatacyjnych (czynsz, fundusz remontowy, media wspólne, utrzymanie części wspólnych). Przy wzroście metrażu o 5–12 mkw. miesięczne opłaty mogą być wyższe o 50–150 zł (w zależności od stawki za mkw. w danej inwestycji). W skali roku to dodatkowe kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych przez cały okres posiadania mieszkania.

Środowisko eksperckie podzielone

Dr Joanna Barzykowska, adwokat i ekspertka rynku nieruchomości, komentuje wprost, że „analiza wchodzących w życie przepisów prowadzi mnie do wniosku, że co innego ustawodawca chciał osiągnąć, a co innego osiągnął, jeśli przyjmiemy literalną ich wykładnię. Ja jednak skłaniam się do przyjęcia wykładni celowościowej i niewliczania powierzchni balkonów, schodów czy pod skosami do powierzchni użytkowej lokalu, na podstawie której ma być obliczana cena, a norma PN-ISO 9836 te powierzchnie do powierzchni użytkowej zalicza”.

Odmienną opinię prezentuje Adrian Hołub, geodeta, ekspert ds. obmiarów powierzchni, który skłania się ku literalnemu brzmieniu przepisu, co realnie może oznaczać wyższe koszty dla nabywców.

Stanowisko UOKiK i Ministerstwa Rozwoju

Co ciekawe, 3 dni po wejściu w życie ustawy UOKiK opublikował stanowisko uzgodnione z Ministerstwem Rozwoju i Technologii (MRiT). Organ wyraźnie rekomenduje wykładnię systemową (a nie wyłącznie literalną) art. 5a ustawy deweloperskiej. Według UOKiK i MRiT do powierzchni użytkowej służącej do rozliczania ceny nie należy wliczać m.in. balkonów, tarasów, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach wielopoziomowych. Interpretacja musi uwzględniać nie tylko normę PN-ISO 9836, ale także rozporządzenie w sprawie projektu budowlanego, które modyfikuje jej stosowanie.

Należy jednak pamiętać, że to jedynie zalecenia, a nie obowiązujące przepisy. Każdy deweloper sam będzie decydował, którą wersję zastosuje — czy uchwalone przepisy prawa, czy jedynie rekomendację urzędową. Może to doprowadzić do wieloletnich sporów sądowych nabywców z firmami deweloperskimi. Warto przypomnieć, że pierwotnie zmiany w przepisach miały sprawić, że kupujący od dewelopera będą lepiej chronieni.

Na co uważać przy zakupie mieszkania

Gdy metraż okaże się inny niż w umowie

Jeśli po odbiorze powierzchnia będzie odbiegać od ustaleń, nabywcy w określonych sytuacjach przysługuje odstąpienie od umowy deweloperskiej. Warto znać swoje prawa, zanim dojdzie do sporu.

Nowe przepisy miały przynieść porządek. Na razie przyniosły niepewność, ryzyko wyższych kosztów zakupu i droższego utrzymania mieszkania. W 2026 roku balkon marzeń może wyjść znacznie drożej — zarówno na etapie transakcji, jak i przez całe lata eksploatacji.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj