O jednym takim deweloperze, który postanowił przechytrzyć państwo. I wybudować osiedle w środku Lasu Bemowskiego

Nieruchomości Prawo Zdrowie dołącz do dyskusji (50) 16.09.2020
O jednym takim deweloperze, który postanowił przechytrzyć państwo. I wybudować osiedle w środku Lasu Bemowskiego

Marzena Sosnowska

Urzędnicy wielu instytucji i wójt gminy Stare Babice pierwszą połowę września mają bardzo gorącą. Popierają ich lokalni mieszkańcy, co samo w sobie wzbudza zainteresowanie, bo nieczęsto się zdarza by, ludzie szli ręka w rękę z urzędnikami. Powiadomiona jest prokuratura i policja. Od kilku dni media rozpisują się o sprawie. Nawet Ministerstwo Rozwoju wydało w niedzielę komunikat. Sęk w tym, że informacje na temat budowy osiedla w środku lasu są porozrzucane. Warto je więc zebrać w jednym miejscu.

O działce pod inwestycję

Chodzi o 20-hektarowy teren po dawnej bazie radarowej we wsi Janów w gminie Stare Babice. Działka usytuowana jest w otulinie Kampinowskiego Parku Narodowego i bezpośrednim sąsiedztwie dwóch rezerwatów: Łosiowe Błota i Kalinowa Łąka. Dla tego terenu Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska ustanowiła plan ochrony rezerwatu, m.in. zakaz zabudowy. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta przeznaczona jest pod zalesienia. Inwestycja w postaci budowy osiedla – jeśli wierzyć urzędnikom – zaburzyłaby cały ekosystem. Negatywnie by wpłynęła na las i zwierzęta.

Od czego się zaczęło

3 września 2020 r. do skrzynki podawczej Starostwa Powiatu Warszawskiego Zachodniego inwestor wrzucił pismo adresowane do tutejszego Wydziału Architektury i Budownictwa zatytułowane „Informacja o prowadzeniu robót budowlanych”. Pismo, jak sama nazwa wskazuje, zawiera informację o rozpoczęciu prac budowlanych. Inwestor powołuje się na przepisy związane z przeciwdziałaniem COVID-19, a konkretnie ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Ustawodawca postanowił w art. 12 znieść szereg dotychczas obowiązujących regulacji z zakresu prawa budowlanego.

Plany dewelopera

Inwestor chce wybudować 15 ekologicznych domów jednorodzinnych z przydomowymi szambami i studniami. Szacuje, że pierwsze budynki będą oddane do użytku w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Według dewelopera domy te w pierwszym etapie użytkowania miałyby posłużyć jako miejsca tymczasowego pobytu do odbywania kwarantanny. W etapie późniejszym posłużyłyby jako tanie budynki do zamieszkania przez osoby, które z powodu kryzysu związanego z pandemią straciły domy i mieszkania. Deweloper gwarantuje, że cena wynajmu domów będzie wyraźnie niższa nie tylko od warszawskiej, ale także od stawek w powiecie warszawskim zachodnim. Pełna nazwa inwestycji – „Zdrowa i Ekologiczna Zieleń – Mazowiecki Niepubliczny Kompleks Zwalczania COVID-19 oraz eliminowania skutków społeczno-gospodarczych, wywołanych COVID-19”.

Luki w ustawie covidowej

Powiedzmy to wprost: inwestor chce wykorzystać luki w ustawie covidowej. Dopuszcza ona bowiem zabudowę bez pozwoleń, jeśli inwestor poinformuje, że ma ona związek ze zwalczaniem i przeciwdziałaniem COVID-19. Ustawodawca nie przewidział jednak, że ktoś może wpaść na pomysł budowy osiedla w lesie przy sprzeciwie i urzędników, i mieszkańców.

W ocenie Starosty Warszawskiego Zachodniego istotą i celem przepisów zawartych w ustawie covidowej z 2 marca i jej kolejnych nowelizacjach jest przede wszystkim wprowadzenie regulacji prawnych przeciwdziałających rozprzestrzenianiu się epidemii i minimalizujących jej skutki. Przepis umożliwiający szybkie działanie inwestycyjne poza ustawą Prawo budowlane i miejscowymi dokumentami planistycznymi ma na celu prowadzenie działań koniecznych, ściśle związanych z przeciwdziałaniem epidemii.

Wójt gminy Stare Babice w piśmie skierowanym do Starosty Warszawskiego, Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w Warszawie, Kampinoskiego Parku Narodowego, Lasów Miejskich w Warszawie oraz kilku stowarzyszeń proekologicznych wskazuje zaś tak:

W mojej ocenie przepisy opracowane na potrzeby walki z pandemią są nieprecyzyjne, niemniej ich celowość najprawdopodobniej miała służyć szybkiej budowie, rozbudowie lub adaptacji istniejących obiektów na potrzeby służb sanitarnych i medycznych. Próba podciągnięcia pod ten cel inwestycji mieszkaniowej jest według mnie oczywistym nadużyciem ustawionego prawa krajowego.

Ministerstwo Rozwoju w wydanym komunikacie wyjaśnia z kolei, że intencją artykułu 12 ust. 1 ustawy covidowej była możliwość skorzystania z niego w okolicznościach zagrożenia życia lub związanych z przeciwdziałaniem sytuacji kryzysowych związanych z COVID-19. „Wirus SARS-CoV-2 był dla nas wszystkich niewiadomą i musieliśmy być przygotowani na każdą ewentualność, w tym na konieczność doraźnego i ekspresowego budowania obiektów, w których byliby ratowani ludzie” – czytamy w komunikacie. W ocenie ministerstwa niedopuszczalna jest jednak sytuacja, w której nieuczciwi inwestorzy wykorzystują ten zapis dla własnych korzyści. A zatem niedopuszczalne jest rozpoczęcie – na podstawie poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy – budowy obiektu budowlanego, którego art. 12 ust. 1 ustawy nie dotyczy. „Powoływanie się na ww. art. 12 dopuszczalne jest w wyjątkowych przypadkach, wymagających szczegółowego uzasadnienia i wskazania właściwej podstawy realizowanej inwestycji” – informuje Ministerstwo Rozwoju.

To na ustawodawcy ciąży obowiązek uchwalania możliwie najbardziej precyzyjnego prawa

Problem w tym, że uchwalona zmiana przepisów może być różnorako interpretowana. Urzędnicy interpretują ją zupełnie odmiennie od inwestora. Mamy „moje oceny” i „intencje” po stronie urzędników. Ale „moje oceny” i „intencje” ma również deweloper. Rozumiem, że organy państwa chciały zabezpieczyć nas wszystkich przed koronawirusem. Tyle że zmieniane na szybko prawo niesie ze sobą wiele zagrożeń. I to nie ze strony koronawirusa, a obywateli. Bo o tym, że jedną z cech narodowych Polaków jest szukanie, jak prawo można ominąć, jaką lukę można wykorzystać, powinno być władzom wiadome od lat. I dla jasności: to nie wina poszukiwaczy luk. To na ustawodawcy ciąży obowiązek, by uchwalać możliwie najbardziej precyzyjne prawo. Jeśli nie dołoży wszelkiej staranności, to mamy sytuacje jak w przypadku budowy osiedla w Lesie Bemowskim.

Urzędnicy podejrzewają, że inwestor działa wyłącznie dla własnej korzyści, a podszycie się pod działania antycovidowe jest tylko przykrywką dla jego brudnych interesów. Tyle że to tylko podejrzenia. Ciekawe jak do sprawy podejdzie prokuratura. Skoro urzędnicy opierają się na „moim zdaniem”, „w mojej ocenie”, to i ja czuję się do tego upoważniona. I w mojej ocenie nie można na tym etapie stawiać takiego zarzutu. Dopiero gdyby były dowody niezbite, że deweloper wykorzystuje inwestycję w innym celu niż zadeklarował, wówczas można by zastosować wszelkie sankcje administracyjne, a nawet karne.

Kolejny wątek: o ile przepisy związane z przeciwdziałaniem Covid-19 wyłączyły zastosowanie regulacji miejscowego planu, to nie wyłączyły stosowania regulacji planu ochrony rezerwatu. Tego argumentu użyła Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Warszawie w piśmie do policji. I według mnie słusznie. Urzędnicy wskazali, że „w ramach prowadzonych prac dokonano m.in.: zniszczenia tamy bobra europejskiego oraz przeprowadzono prace ziemne polegające na wykonaniu urządzenia wodnego poprzez zmianę przekroju podłużnego i poprzecznego rowu melioracyjnego oraz montażu przepustów”. W sprawie znajdują zastosowanie przepisy art. 127 pkt 1 lit. d oraz art. 131 pkt 8 i 14 ustawy o ochronie przyrody, zgodnie z którymi: kto umyślnie narusza zakazy obowiązujące w obszarach chronionego krajobrazu; kto bez zezwolenia narusza zakazy w stosunku do roślin, zwierząt lub grzybów objętych ochroną gatunkową podlega karze aresztu albo grzywny.

Dla jasności – jestem bardzo przeciwna budowie tego osiedla. Natomiast jeszcze bardziej denerwuje mnie, że nikt nie jest w stanie pociągnąć do odpowiedzialności tych, którzy takie luki w prawie stworzyli. Rozumiem konieczność szybkiego podejmowania decyzji. Niemniej jednak te decyzje powinny być przemyślane. A tu lada moment może się okazać, że ustawodawca ułatwił wybudowanie osiedla w lesie. Mrożek by tego nie wymyślił.