O jednym takim deweloperze, który postanowił przechytrzyć państwo. I wybudować osiedle w środku Lasu Bemowskiego

Nieruchomości Prawo Zdrowie dołącz do dyskusji (50) 16.09.2020
O jednym takim deweloperze, który postanowił przechytrzyć państwo. I wybudować osiedle w środku Lasu Bemowskiego

Marzena Sosnowska

Urzędnicy wielu instytucji i wójt gminy Stare Babice pierwszą połowę września mają bardzo gorącą. Popierają ich lokalni mieszkańcy, co samo w sobie wzbudza zainteresowanie, bo nieczęsto się zdarza by, ludzie szli ręka w rękę z urzędnikami. Powiadomiona jest prokuratura i policja. Od kilku dni media rozpisują się o sprawie. Nawet Ministerstwo Rozwoju wydało w niedzielę komunikat. Sęk w tym, że informacje na temat budowy osiedla w środku lasu są porozrzucane. Warto je więc zebrać w jednym miejscu.

O działce pod inwestycję

Chodzi o 20-hektarowy teren po dawnej bazie radarowej we wsi Janów w gminie Stare Babice. Działka usytuowana jest w otulinie Kampinowskiego Parku Narodowego i bezpośrednim sąsiedztwie dwóch rezerwatów: Łosiowe Błota i Kalinowa Łąka. Dla tego terenu Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska ustanowiła plan ochrony rezerwatu, m.in. zakaz zabudowy. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta przeznaczona jest pod zalesienia. Inwestycja w postaci budowy osiedla – jeśli wierzyć urzędnikom – zaburzyłaby cały ekosystem. Negatywnie by wpłynęła na las i zwierzęta.

Od czego się zaczęło

3 września 2020 r. do skrzynki podawczej Starostwa Powiatu Warszawskiego Zachodniego inwestor wrzucił pismo adresowane do tutejszego Wydziału Architektury i Budownictwa zatytułowane „Informacja o prowadzeniu robót budowlanych”. Pismo, jak sama nazwa wskazuje, zawiera informację o rozpoczęciu prac budowlanych. Inwestor powołuje się na przepisy związane z przeciwdziałaniem COVID-19, a konkretnie ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Ustawodawca postanowił w art. 12 znieść szereg dotychczas obowiązujących regulacji z zakresu prawa budowlanego.

Plany dewelopera

Inwestor chce wybudować 15 ekologicznych domów jednorodzinnych z przydomowymi szambami i studniami. Szacuje, że pierwsze budynki będą oddane do użytku w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Według dewelopera domy te w pierwszym etapie użytkowania miałyby posłużyć jako miejsca tymczasowego pobytu do odbywania kwarantanny. W etapie późniejszym posłużyłyby jako tanie budynki do zamieszkania przez osoby, które z powodu kryzysu związanego z pandemią straciły domy i mieszkania. Deweloper gwarantuje, że cena wynajmu domów będzie wyraźnie niższa nie tylko od warszawskiej, ale także od stawek w powiecie warszawskim zachodnim. Pełna nazwa inwestycji – „Zdrowa i Ekologiczna Zieleń – Mazowiecki Niepubliczny Kompleks Zwalczania COVID-19 oraz eliminowania skutków społeczno-gospodarczych, wywołanych COVID-19”.

Luki w ustawie covidowej

Powiedzmy to wprost: inwestor chce wykorzystać luki w ustawie covidowej. Dopuszcza ona bowiem zabudowę bez pozwoleń, jeśli inwestor poinformuje, że ma ona związek ze zwalczaniem i przeciwdziałaniem COVID-19. Ustawodawca nie przewidział jednak, że ktoś może wpaść na pomysł budowy osiedla w lesie przy sprzeciwie i urzędników, i mieszkańców.

W ocenie Starosty Warszawskiego Zachodniego istotą i celem przepisów zawartych w ustawie covidowej z 2 marca i jej kolejnych nowelizacjach jest przede wszystkim wprowadzenie regulacji prawnych przeciwdziałających rozprzestrzenianiu się epidemii i minimalizujących jej skutki. Przepis umożliwiający szybkie działanie inwestycyjne poza ustawą Prawo budowlane i miejscowymi dokumentami planistycznymi ma na celu prowadzenie działań koniecznych, ściśle związanych z przeciwdziałaniem epidemii.

Wójt gminy Stare Babice w piśmie skierowanym do Starosty Warszawskiego, Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w Warszawie, Kampinoskiego Parku Narodowego, Lasów Miejskich w Warszawie oraz kilku stowarzyszeń proekologicznych wskazuje zaś tak:

W mojej ocenie przepisy opracowane na potrzeby walki z pandemią są nieprecyzyjne, niemniej ich celowość najprawdopodobniej miała służyć szybkiej budowie, rozbudowie lub adaptacji istniejących obiektów na potrzeby służb sanitarnych i medycznych. Próba podciągnięcia pod ten cel inwestycji mieszkaniowej jest według mnie oczywistym nadużyciem ustawionego prawa krajowego.

Ministerstwo Rozwoju w wydanym komunikacie wyjaśnia z kolei, że intencją artykułu 12 ust. 1 ustawy covidowej była możliwość skorzystania z niego w okolicznościach zagrożenia życia lub związanych z przeciwdziałaniem sytuacji kryzysowych związanych z COVID-19. „Wirus SARS-CoV-2 był dla nas wszystkich niewiadomą i musieliśmy być przygotowani na każdą ewentualność, w tym na konieczność doraźnego i ekspresowego budowania obiektów, w których byliby ratowani ludzie” – czytamy w komunikacie. W ocenie ministerstwa niedopuszczalna jest jednak sytuacja, w której nieuczciwi inwestorzy wykorzystują ten zapis dla własnych korzyści. A zatem niedopuszczalne jest rozpoczęcie – na podstawie poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy – budowy obiektu budowlanego, którego art. 12 ust. 1 ustawy nie dotyczy. „Powoływanie się na ww. art. 12 dopuszczalne jest w wyjątkowych przypadkach, wymagających szczegółowego uzasadnienia i wskazania właściwej podstawy realizowanej inwestycji” – informuje Ministerstwo Rozwoju.

To na ustawodawcy ciąży obowiązek uchwalania możliwie najbardziej precyzyjnego prawa

Problem w tym, że uchwalona zmiana przepisów może być różnorako interpretowana. Urzędnicy interpretują ją zupełnie odmiennie od inwestora. Mamy „moje oceny” i „intencje” po stronie urzędników. Ale „moje oceny” i „intencje” ma również deweloper. Rozumiem, że organy państwa chciały zabezpieczyć nas wszystkich przed koronawirusem. Tyle że zmieniane na szybko prawo niesie ze sobą wiele zagrożeń. I to nie ze strony koronawirusa, a obywateli. Bo o tym, że jedną z cech narodowych Polaków jest szukanie, jak prawo można ominąć, jaką lukę można wykorzystać, powinno być władzom wiadome od lat. I dla jasności: to nie wina poszukiwaczy luk. To na ustawodawcy ciąży obowiązek, by uchwalać możliwie najbardziej precyzyjne prawo. Jeśli nie dołoży wszelkiej staranności, to mamy sytuacje jak w przypadku budowy osiedla w Lesie Bemowskim.

Urzędnicy podejrzewają, że inwestor działa wyłącznie dla własnej korzyści, a podszycie się pod działania antycovidowe jest tylko przykrywką dla jego brudnych interesów. Tyle że to tylko podejrzenia. Ciekawe jak do sprawy podejdzie prokuratura. Skoro urzędnicy opierają się na „moim zdaniem”, „w mojej ocenie”, to i ja czuję się do tego upoważniona. I w mojej ocenie nie można na tym etapie stawiać takiego zarzutu. Dopiero gdyby były dowody niezbite, że deweloper wykorzystuje inwestycję w innym celu niż zadeklarował, wówczas można by zastosować wszelkie sankcje administracyjne, a nawet karne.

Kolejny wątek: o ile przepisy związane z przeciwdziałaniem Covid-19 wyłączyły zastosowanie regulacji miejscowego planu, to nie wyłączyły stosowania regulacji planu ochrony rezerwatu. Tego argumentu użyła Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Warszawie w piśmie do policji. I według mnie słusznie. Urzędnicy wskazali, że „w ramach prowadzonych prac dokonano m.in.: zniszczenia tamy bobra europejskiego oraz przeprowadzono prace ziemne polegające na wykonaniu urządzenia wodnego poprzez zmianę przekroju podłużnego i poprzecznego rowu melioracyjnego oraz montażu przepustów”. W sprawie znajdują zastosowanie przepisy art. 127 pkt 1 lit. d oraz art. 131 pkt 8 i 14 ustawy o ochronie przyrody, zgodnie z którymi: kto umyślnie narusza zakazy obowiązujące w obszarach chronionego krajobrazu; kto bez zezwolenia narusza zakazy w stosunku do roślin, zwierząt lub grzybów objętych ochroną gatunkową podlega karze aresztu albo grzywny.

Dla jasności – jestem bardzo przeciwna budowie tego osiedla. Natomiast jeszcze bardziej denerwuje mnie, że nikt nie jest w stanie pociągnąć do odpowiedzialności tych, którzy takie luki w prawie stworzyli. Rozumiem konieczność szybkiego podejmowania decyzji. Niemniej jednak te decyzje powinny być przemyślane. A tu lada moment może się okazać, że ustawodawca ułatwił wybudowanie osiedla w lesie. Mrożek by tego nie wymyślił.

50 odpowiedzi na “O jednym takim deweloperze, który postanowił przechytrzyć państwo. I wybudować osiedle w środku Lasu Bemowskiego”

  1. Ciekawe, czemu nie chciał tego zrobić w Kampinoskim PN, toż to w sumie na jedno by wyszło, a ludzie by tam mieszkali jak nic.

    „3 września 2020 r. do skrzynki podawczej Starostwa Powiatu Warszawskiego Zachodniego inwestor wrzucił pismo adresowane do tutejszego Wydziału Architektury i Budownictwa zatytułowane „Informacja o prowadzeniu robót budowlanych”.”
    Podoba mi się taki tryb prowadzenia budów. Jest taki szybki i tak łatwo stawia przed faktem. A później łapiesz się za głowę, co z tym zrobić i jak uśmierzyć geszefciarza.

    „Szacuje, że pierwsze budynki będą oddane do użytku w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Według dewelopera domy te w pierwszym etapie użytkowania miałyby posłużyć jako miejsca tymczasowego pobytu do odbywania kwarantanny.”
    Bullshit. Jeśli nawet wybuduje we wrześniu ’21, to kwarantannę można i w domu odbywać, a zakład niepubliczny na pewno jeszcze zechce za to pieniążki, że gości osoby na kwarantannie. Zważając na miejscówkę – nieliche. Poza tym kto wie, czy we wrześniu ’21 COVID będzie nadal tak bardzo aktualnym problemem w Polsce, że wymaga aż takich środków. Tego nikt nie jest w stanie przewidzieć, a tym bardziej deweloper o zakładam braku oświaty medycznej. A COVID nie uzasadnia wyjebania na środowisko, bo tego nie ma w ustawie.

    Ale za pomysłowość jednak szanuję. Pozdrowienia temu prawnikowi.

    • W Polsce tak budowano przez lata dopiero UE wymogła odpowiednie przepisy no we Wroclawiu tak cale osiedle Kozanów powstalo w polderze zalewowym

  2. Tak to jest, jak się tworzy prawo na kolanie siedząc na przerwie pomiędzy wieczornym i nocnym posiedzeniem na korytarzu sejmowym…
    A gdzie opinie prawne, a gdzie konsultacje etc etc etc.

    No i dlaczego nikt w naszym państwie nigdy nie wpadł na pomysł, aby nowo wprowadzone przepisy „podlegały kwarantannie” – czyli w ciągu 12 miesięcy mogły być uchylone jako niebyłe (z mocą wsteczną) w przypadku odkrycia rażących luk, wątpliwości, protestów jakichś znaczących gremiów – np. SN, NSA, RPO, KAS etc.

    • RPO nie jest gremium, bo jest jeden; nie może uchylać ustaw, bo generalnie jeśli są w zgodzie z poprzednimi, to uchylić może tylko TK, ew. SN/NSA, a nawet TSUE ograniczą działanie skutków prawa (uchylą jakieś decyzje na jej podstawie, nakażą określonej interpretacji…) lecz nie mogą stanowić prawa; może protestować, co aktywnie robi. Interpretacje KAS nadal możesz oskarżyć w sądzie, i zważając na to, że dość często fiskus nagina regulacje, to słusznie.

      Poza tym prawo nie działa wstecz, decyzje oparte o obowiązujące wówczas prawo nie mogą być tak po prostu anulowane, a Twoje rozwiązanie wymagałoby wywrócenia Konstytucji do góry nogami. Może nie jest idealna, ale jej częste zmiany nie są zalecane, a przynajmniej nie takie radykalne.

      To nie są USA, gdzie możesz wstrzymać wykonanie calej ustawy albo nawet ją obalić na poziomie rejonów (circuits) czy stanów. A to jest zupełnie, zupełnie inny system prawny, a zmiana jego jest procesem długotrwałym i często uciążliwym (tak jak i Konstytucji).

      Nie jestem prawnikiem, ale dobrze jest znać dobrze podstawy prawne kraju, gdzie mieszkasz.

      • Brawo.
        Ja tylko dodam, że wypadałoby jeszcze nie wyciągać pochopnych wniosków zdupy – a podstawy prawne naszego padołu znam aż za dobrze.

        Krótkie pytanie: wyraźnie było napisane „dlaczego nikt w naszym kraju nigdy nie wpadł…” czy się zamazuje od nadmiaru kurzu z książek?

        A i jeszcze taki mały ps.: prawo działa wstecz – nawet w Polsce. Nie każde ale działa.

        • Zwracam honor, jak wiesz. Poprawię się, nie działa domyślnie, natomiast faktycznie są odosobnione przypadki, kiedy jest tak jak mówisz, ale musi to być wyraźnie powiedziane, że tak ma działać, a nie domyślnie, mój błąd. Albo że te wyjątki potwierdzają regułę, czyli że jednak mam rację. :)
          „Ale dlaczego w kraju nikt nigdy nie wpadł” to odpowiedzi nie zmieniam, opisywany przez Ciebie system jest właściwy prawie tylko i wyłącznie dla krajów anglosaskich, taka już ich historia i z tym niewiele zrobimy. Nie mamy w Polsce ani w ogóle w Europie kontynentalnej (nie licząc Giblartaru) praktyki jego stosowania we współczesnym prawie. Nie te miejsca, nie te okoliczności.
          Widziałem ten napis o gdybaniu bardzo dobrze, ale to jest totalny science fiction. Dlatego taki komentarz jaki był.

          • Zdaję sobie z tego sprawę – ale jak wszyscy wiemy, buble prawne się nam przytrafiają od zawsze i można by jednak posypać głowę popiołem że władza ustawodawcza jest delikatnie mówiąc omylna – i coś z tym zrobić… ;-)

          • Za dużo oczekujesz od polityków :). Zresztą w sądach też nie siedzą absolutnie mądrzy ludzie, też się mylą, najwyżej nie mają presji partyjnej, publicystycznej czy innej tam.

  3. Przecież ten Inwestor już przed pandemią szukał sposobu na budowę osiedla. Zabraniał mu plan zagospodarowania i przepisy otuliny rezerwatu.
    Szukał ludzi, którzy mu w tym pomogą, napiszą ekspertyzy o tym, że inwestycja bezpieczna dla środowiska itd.
    Sam miałem brać w tym udział ale odmówiłem. Wiedziałem, że się nie da obalić tych przepisów. Poza tym nie podobało mi się to już wtedy. Kasa to nie wszystko

  4. Bo o tym, że jedną z cech narodowych Polaków jest szukanie, jak prawo można ominąć, jaką lukę można wykorzystać

    Mylisz się. To praca prawników w każdym kraju świata.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *