To, że jesteś właścicielem działki, nie oznacza że możesz robić na niej co chcesz. Przepisy są w tej kwestii jasne

Codzienne Nieruchomości dołącz do dyskusji (45) 14.04.2021
To, że jesteś właścicielem działki, nie oznacza że możesz robić na niej co chcesz. Przepisy są w tej kwestii jasne

Paweł Mering

Na swojej posesji nie można wszystkiego, a czasem nawet jak można, to należy bądź to zgłosić swoje działania, bądź uzyskać zezwolenie lub pozwolenie. Prace na działce a formalności.

Prace na działce a formalności

Prawo własności w Rzeczpospolitej Polskiej jest wartością i przedmiotem szerokiej ochrony, ale nie ma ono charakteru bezwzględnego. Dzisiaj – tj. w odniesieniu do cywilizowanych społeczeństw – nieracjonalne jest twierdzenie, że prawo własności nieruchomości wyraża się w tym, że właścicielowi wolno dosłownie wszystko.

W ramach tego, co właściciel (albo inna osoba mająca jakieś prawo do nieruchomości) może na działce robić, wskazać można wiele czynności. Można je jednak sprowadzić do stawiania obiektów (budowania), usuwania ich (wyburzanie, wycinanie roślinności) czy przetwarzania (jak zmiany w zakresie ukształtowania terenu)

Jak wcześniej wskazałem, oczywiście nie jest tak, że właściciel nieruchomości może sobie dowolnie budować i burzyć na swojej działce, czy też zmieniać ukształtowanie jej terenu. Niemniej trzeba zauważyć, że prawo na przestrzeni lat stało się nieco bardziej liberalne w tym zakresie (vide „lex szyszko”).

Co właściciel może wybudować?

Zasadą wyrażoną w ustawie Prawo budowlane jest to, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji administracyjnej w przedmiocie pozwolenia na budowę. Są od tego wyjątki, które – co istotne – odnoszą się do większości czynności podejmowanych przez przeciętnego obywatela na swojej działce.

Tak też budowa domu (wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której go zaprojektowano) wymaga dziś nie pozwolenia, a zgłoszenia (tzw. milcząca zgoda). To samo tyczy się sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych czy elektroenergetycznych (do 1 kV), szamb, zjazdów z dróg krajowych.

Zgłoszenia – a więc nie uzyskania pozwolenia – wymaga także budowa wolnostojących budynków gospodarczych, garaży i wiat (o pow. zabudowy do 35 m2, przy czym dopuszcza się maksymalnie dwa takie obiekty na każde 500 m2 działki), a także domków letniskowych. To samo dotyczy także budowy przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych czy telekomunikacyjnych.

Są też obiekty, co do których nie potrzeba ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Chodzi o m.in.: obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, parterowe budynki gospodarcze o pow. zabudowy do 35 m2 (przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m), a także niektóre wiaty, altany, a także zjazdy z dróg powiatowych i gminnych.

Budowa ogrodzenia

Do ogrodzeń także w pewnym zakresie odnosi się ustawa Prawo budowlane. Wynika z jej treści, że ani pozwolenia, ani zgłoszenia nie wymaga budowa ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m. Jeżeli ma ono jednak przekraczać rzeczoną wysokość, to wymagane jest uzyskanie pozwolenia. Warto też dodać, że ogrodzenia nie mogą stanowić zagrożenia dla zdrowia i życia, bowiem jak wynika z rozporządzenia odnoszącego się do warunków technicznych budynków (§41)

1. Ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt.
2. Umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów jest zabronione.

Powyższego nie stosuje się do zakładów karnych i aresztów śledczych.

Co do samych ogrodzeń, to wskazania wymaga też pewien wymóg, o którym być może nie każdy wie. Furtki w ogrodzeniach nie mogą otwierać się na zewnątrz działki.

Co istotne, pozwolenia będzie wymagać ogrodzenie nieruchomości, na której znajduje się obiekt, nad którym pieczę ma konserwator zabytków.

A co z roślinnością?

O ile kwestia ingerencji państwa w to, co obywatele budują na swoich działkach, może być przedmiotem jakiejś szerszej dyskusji, o tyle konieczność ochrony środowiska naturalnego raczej powszechnie uznawana jest za istotną wartość.

Nie jest więc tak, że właściciel nieruchomości może bezwzględnie usunąć roślinność, na przykład drzewa, ale i inne rośliny. Odnosząc się do tego, kiedy można usunąć drzewo, uznać należy, że zasadniczo w kontekście nieruchomości należących do osób fizycznych jeżeli obwód pnia drzewa nie przekracza określonej w przepisach wysokości, to drzewo można legalnie usunąć.

Jeżeli jednak grubość pnia drzewa przekracza odpowiednią wartość, to wymagane jest zgłoszenie. Wówczas prowadzone są oględziny (w ciągu 21 dni), zaś jeżeli w ciągu 14 dni od daty oględzin organ nie złoży sprzeciwu, to uznać należy, że ma miejsce milcząca zgoda.

Trzeba też pamiętać, że na nieruchomość oddziaływać mogą także chronione gatunki roślin lub zwierząt. Tak też usunięcie drzewa, wskutek którego naruszony zostanie dobrostan ww. jest zasadniczo niedopuszczalne. Podobnie sytuacja się ma do usuwania roślinności chronionej.

Czy można zasypać staw?

Sytuacja analogiczna do roślinności – w kontekście etycznych źródeł ograniczania prawa własności przez państwo – ma się w kontekście wód. Na zasypanie naturalnego zbiornika wodnego potrzebne jest pozwolenie wodnoprawne.

Sama budowa stawu (jeżeli jego głębokość nie przekracza 2m, a powierzchnia lustra wody 500 m) dokonywana jest w oparciu o zgłoszenie wodnoprawne. Jeżeli ma być ono głębsze lub większe, to konieczne będzie uzyskanie pozwolenia.

Warto zauważyć, że powyższe to jedynie poszczególne przykłady. Konkretne działania na działce – niemieszczące się w absolutnych i nieinwazyjnych podstawach – powinny być badane pod kątem zgodności z prawem.

W zależności od charakteru działań ustawodawca przewiduje różne formy odpowiedzialności za działanie niezgodne z prawem – od administracyjnej, przez wykroczeniową, aż po odpowiedzialność karną w odniesieniu do ochrony środowiska.