Unieważnienie aktu notarialnego na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości jest ciekawym i dosyć niejednoznacznym zagadnieniem. Sam akt notarialny - jako szczególna, dokumentowa forma - kojarzy się intuicyjnie z czymś niewzruszalnym. Wszak akt notarialny sporządzany jest notariusza, który - jako funkcjonariusz i osoba zaufania publicznego - jest gwarantem swego rodzaju pewności dokumentów przez niego wydawanych.

Ponadto notariusze sporządzający akty notarialne sprzedaży nieruchomości zobowiązani są na mocy art. 92 §4 ustawy o notariacie do złożenia wniosku o stosowny wpis w księdze wieczystej odnoszącej się do nieruchomosci w zasadzie niezwłocznie. Księgi wieczyste z kolei także kojarzą się z rejestrem niewzruszalnym co do treści i niejako pieczętującym jakiś stan prawny. Jeżeli w księdze wieczystej figuruje konkretna osoba jako właściciel nieruchomości, to tak - według obiegowej opinii - musi być.

Sytuacja nie jest jednak taka oczywista. Sama umowa sprzedaży nieruchomości (także w formie aktu notarialnego) to nic innego, jak porozumienie obu stron, w skład którego wchodzą co najmniej dwa oświadczenia woli. Jeżeli zaś oświadczenie woli rodzi skutek prawny - i nie zachodzą żadne okoliczności, o których zaraz wspomnę - to jest ono ważną czynnością prawną.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nie każde oświadczenie woli musi rodzić skutek prawny. Kodeks cywilny wymienia kilka okoliczności, których zaistnienie skutkuje nieważnością czynności prawnej. Tak też warto wspomnieć o wadach oświadczenia woli

Do wad oświadczenia woli zalicza się brak świadomości lub swobody, pozorność, błąd, a także podstęp i groźbę. Zaistnienie każdej z tych okoliczności oznacza, że czynność prawna jest nieważna. Nawet, gdy została dokonana w formie aktu notarialnego.

Osobie, która zamierza unieważnić (stwierdzić nieważność) aktu notarialnego,  na przykład umowy sprzedaży nieruchomości - i ma w tym interes prawny - przysługuje powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego. W zakresie tego powództwa mieszczą się okoliczności wskazane wyżej.

W odniesieniu do sytuacji, w której osoba (sprzedawca) nieruchomości chce wykazać, że w istocie prawo własności nie zostało przeniesione na nabywcę, mimo że umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego została zawarta, a „nabywca” figuruje jako właściciel w księdze wieczystej, sytuacja jest nieco inna.

Takiemu rzeczywistemu właścicielowi - którego roszczenie odnosi się jedynie do chęci „odzyskania własności” na podstawie tego, że akt notarialny jest nieważny z powodu choćby pozorności - nie przysługuje (zgodnie z orzecznictwem, choć taki punkt widzenia nie jest bezwzględny) powództwo z art. 189, a powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z art. 10 ukw.

Uznaje się, że wówczas jest to powództwo dalej idące, a jedynie w wypadku skorzystania z „najdalej idącego” można mówić o interesie prawnym w dochodzeniu roszczenia (co do skuteczności powództwa z art. 10 ukw np. wyrok SR Poznań-Nowe Miasto o sygn. akt V C 550/14 w zakresie pozorności czynności prawnej, tj. ukrycia umowy pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie „pod” umową sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego).

Sprawa może wydawać się niejednoznaczna, ale możliwość „przywrócenia własności” nawet, gdy zawarto umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, a w księdze wieczystej widnieje już „nowy właściciel”, przynajmniej teoretycznie istnieje.