Teoretycznie 17-metrowa kawalerka nie powinna być w ogóle legalna. W Warszawie kosztuje 300 tys. zł

Nieruchomości dołącz do dyskusji (928) 23.08.2021
Teoretycznie 17-metrowa kawalerka nie powinna być w ogóle legalna. W Warszawie kosztuje 300 tys. zł

Rafał Chabasiński

Zaledwie 17-metrowa kawalerka w Warszawie z 3-metrową kuchnią i łazienką kosztuje 300 tys. zł. Teoretycznie rzecz biorąc, powierzchnia użytkowa mieszkania powinna wynosić co najmniej 25 metrów kwadratowych. Jak to możliwe, że deweloperzy oferują coraz mniejsze klitki w coraz wyższych cenach? Ograniczenia odnoszą się jedynie do nowych nieruchomości.

17-metrowa kawalerka za 300 tys. zł. to przesada, nawet jak ceny mieszkań w Warszawie

Wirtualna Polska znalazła ogłoszenie sprzedaży kawalerki w Warszawie. Mieszkanie ma powierzchnię 17 metrów kwadratowych. Położone jest na Starych Bielanach przy Alei Zjednoczenia w Warszawie w kamienicy z lat pięćdziesiątych. Przedpokój kawalerki to kolejne 3 mkw., które pełnią równocześnie funkcję aneksu kuchennego. Do tego dochodzi łazienka tej samej wielkości.

Ile może kosztować taka klitka? 300 tysięcy złotych. To wyjątkowa drożyzna, nawet jak na Warszawę. Za 300 tys. zł. można kupić kawalerkę, ale o powierzchni ok. 30 mkw. W innych polskich miastach ceny są nieco niższe, dzięki temu można sobie pozwolić na większe mieszkanie za tą samą cenę. Na rynku możemy też znaleźć jeszcze mniejsze mieszkania. Pewna mikrokawalerka w Gdańsku miała powierzchnię raptem 13 mkw.

Pytanie jednak brzmi: jak to możliwe, że coś takiego, jak „17-metrowa kawalerka” to coś, co pojawia się na polskim rynku nieruchomości niepokojąco często? Teoretycznie rzecz biorąc, minimalna powierzchnia mieszkania przewidziana przepisami prawa wynosi w końcu 25 mkw. Taki wymóg wynika z §94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Celem wprowadzenia takiego wymogu była oczywiście chęć walki ze zjawiskiem coraz to niższego metrażu mieszkań trafiających na rynek. To w końcu nie tak, że problem w postaci mikrokawalerek pojawił się dopiero w ostatnim czasie. Ograniczenie nie ma jednak charakteru absolutnego. Przede wszystkim: dotyczy wyłącznie mieszkań nowych, które wybudowano po wejściu w życie przepisów. To nastąpiło z początkiem 2018 r.

Nowe mieszkania oddawane do użytku w Polsce muszą mieć przynajmniej 25 mkw. Wymóg ten nie dotyczy jednak rynku wtórnego

Rygory rozporządzenia nie dotyczą więc mikrokawalerek z rynku wtórnego. Taką niewątpliwie jest 17-metrowa kawalerka z Warszawy. Warto przy tym wspomnieć, że wcześniejsze przepisy zamiast określonej powierzchni całego mieszkania za kryterium obierały wielkość największego z pomieszczeń i minimalne wymiary pozostałych.

Kolejny wyłom w przepisach stanowi możliwość dzielenia większych mieszkań wielopokojowych na kilka „samodzielnych” mikrokawalerek”, bez tworzenia nowego wpisu w księdze wieczystej. Takie rozwiązanie stosowane jest z myślą o wynajęciu niewielkiego lokalu. Nie oszukujmy się jednak: mikrokawalerki z samej swojej natury niezbyt nadają się jako „lokale do mieszkania”. Chyba, że ktoś spędza w swoim mieszkaniu bardzo mało czasu.

Ich stała obecność na rynku wynika przede wszystkim z popytu na tak małe mieszkania. Ten nie wynika bynajmniej z tego, że Polacy tak bardzo umiłowali sobie ciasnotę. Powody zainteresowania mikrokawalerkami są właściwie dwa. Z jednej strony mamy do czynienia z mieszkaniami tworzonymi z myślą o najmie, coraz częściej krótkoterminowym. W ten sposób zapewniają swoim właścicielom upragniony dochód pasywny.

Dodatkowo wysoka inflacja w połączeniu z rekordowo niskimi stopami procentowymi sprawiają, że powierzenie pieniędzy bankom stało się właściwie nieopłacalne. W tej sytuacji inwestorzy szukają alternatywnych lokat kapitału. Mieszkania zaś idealnie spełniają tą rolę. Oczywiście, pod warunkiem, że ma się dostateczną ilość pieniędzy, by poradzić sobie z ich ciągle rosnącymi cenami.

To właśnie te ceny sprawiają, że od jakichś siedmiu lat systematycznie spada średni metraż nowych mieszkań w Polsce. Mniejsze mieszkanie po prostu łatwiej jest sprzedać. Co ciekawe jednak: problem dotyczy nie tylko mikrokawalerek. Także nowo budowane domy jednorodzinne robią się z roku na rok coraz to mniejsze.