Maj roku przyniósł nowe wieści na rynku mieszkaniowym w Polsce, odnotowując trzeci miesiąc z rzędu spadku sprzedaży nowych mieszkań. Liczba sprzedanych lokali zmniejszyła się o 10% w porównaniu z poprzednim miesiącem i aż o 20% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
Choć oferta deweloperska odbudowuje się, osiągając na koniec maja 475 tysięcy mieszkań, sprzedaż utrzymuje się na niskim poziomie – 32 tysiące lokali.
Warszawa, jako największy rynek mieszkaniowy w Polsce, odnotowała spadek sprzedaży o 6% miesiąc do miesiąca i 22% rok do roku, osiągając wynik 1057 sprzedanych mieszkań. To mniej niż 1000 mieszkań miesięcznie, co jest wynikiem nienotowanym od przełomu 2022 i 2023 roku. Oferta nowych mieszkań w stolicy rośnie od jesieni ubiegłego roku, jednak popyt pozostaje stosunkowo niski.
Podobnie, w Trójmieście, sprzedano 511 mieszkań, z czego większość w Gdańsku (431). Wrocław, Kraków i Poznań odnotowały odpowiednio 450, 378 i 365 sprzedanych mieszkań. Szczególnie Kraków ma trudności z utrzymaniem tempa sprzedaży mimo odbudowy oferty – sprzedaż w maju była najniższa od sierpnia 2022 roku.
Nadpodaż w Łodzi to zjawisko, o którym informujemy od dawna
Tymczasem Łódź jest jednym z tych miast, w których oferta nowych mieszkań konsekwentnie przewyższa sprzedaż. Wskazujemy na to od wielu tygodni. Liczba dostępnych lokali wzrosła z 5 tysięcy do 85 tysięcy, co czyni ją drugą najwyższą ofertą w Polsce. To zjawisko może prowadzić do nadpodaży, jeśli popyt nie wzrośnie w najbliższej przyszłości, a na to się raczej nie zanosi. Z wielkim entuzjazmem obserwujemy sytuację na tym właśnie rynku, bo przecież Łódź już jakiś czas temu stała się mekką fliperów, rentierów i nieruchomościowych influencerów.
Kluczowym wskaźnikiem stanu rynku deweloperskiego jest czas wyprzedaży oferty. W Warszawie, gdzie sytuacja jest najtrudniejsza, wszystkie dostępne mieszkania zostałyby sprzedane w mniej niż 10 miesięcy, gdyby sprzedaż utrzymywała się na średnim poziomie z ostatnich trzech miesięcy. Natomiast w Łodzi, przy obecnym poziomie sprzedaży, zapasy mieszkań wystarczyłyby na ponad 2 lata.
Malejąca liczba rezerwacji i jednoczesny wzrost cen mieszkań
W maju na siedmiu głównych rynkach zanotowano 1861 nowych rezerwacji, co jest najniższym wynikiem od niemal półtora roku. W porównaniu do kwietnia liczba rezerwacji spadła o 22%, a rok do roku o 27%. Szczególnie w Warszawie liczba nowych rezerwacji zmniejszyła się o 42% w stosunku do poprzedniego miesiąca, co znacząco wpłynęło na zagregowany wynik dla siedmiu rynków.
Pomimo spadku sprzedaży, ceny mieszkań nadal rosną. W maju we wszystkich siedmiu badanych miastach ceny za metr kwadratowy wzrosły zarówno w ujęciu miesiąc do miesiąca, jak i rok do roku. Roczna dynamika wzrostu cen wahała się od 10% w Katowicach do ponad 20% w Krakowie, Łodzi i Warszawie. Marcin Krasoń z Otodom Analytics podkreśla, że wzrost cen nie wynika jedynie z dodawania droższych mieszkań do oferty, ale także z zanikania tańszych lokali.
To już chyba pewien trend, a nie tylko myślenie życzeniowe – rynek deweloperski w Polsce przeżywa trudny okres, z malejącą sprzedażą i rosnącą ofertą mieszkań. Jednakże wzrost cen pokazuje, że popyt na mieszkania wciąż istnieje, choć jest on bardziej selektywny. W dłuższej perspektywie kluczowe będzie monitorowanie, jak rozwija się sytuacja na rynkach lokalnych i czy nadpodaż w takich miastach jak Łódź zostanie zrównoważona wzrostem popytu.
