Ceny mieszkań deweloperskich mocno wzrosną. Wszystko przez nowe przepisy

Zaostrzone normy akustyczne i energetyczne podnoszą koszty budowy mieszkań

Początek bieżącego roku to dla firm budowlanych konieczność dostosowania projektów do zaktualizowanych norm prawnych. Z analizy przygotowanej przez portal RynekPierwotny wynika, że nowe obowiązki techniczne odczuwalnie obciążają budżety deweloperów. To z kolei w prosty sposób przełoży się na rentowność przedsięwzięć oraz ostateczne kwoty, jakie nabywcy będą musieli zapłacić za mieszkanie. Nie jest to zresztą jedyny czynnik cenotwórczy – nowe przepisy mogą spowodować wzrost cen mieszkań 2026 roku również z powodu ustawy o ochronie ludności.

Wymagania akustyczne klasy AQ-0

Jednym z najważniejszych powodów wzrostu wydatków są znacznie surowsze zasady dotyczące akustyki budynków. Przepisy wymuszają obecnie spełnienie wymogów klasy AQ-0. W praktyce budowlanej oznacza to, że wykonawcy są zobowiązani do stawiania grubszych ścian działowych oraz montowania znacznie lepszej izolacji wszelkich instalacji. Z wyliczeń ekspertów wynika, że ten jeden element podnosi rachunek o około 100–150 zł za każdy wybudowany metr kwadratowy.

Rosnące standardy energetyczne i OZE

Kolejnym obciążeniem są regularnie podnoszone standardy energetyczne. Oczekiwania związane ze stosowaniem odnawialnych źródeł energii podbijają koszty inwestycji o kolejne 100–250 zł na metrze. Warto przy tym pamiętać, że w ciągu ostatnich lat koszty budowy domu wzrosły o połowę, a nowe regulacje energetyczne dodatkowo pogłębiają ten trend.

Zabezpieczenia przeciwpożarowe i obowiązki schronowe deweloperów

Oprócz wymogów związanych z ekologią i wyciszeniem prawodawca nałożył na deweloperów nowe obowiązki z zakresu ogólnego bezpieczeństwa. Obiekty mieszkalne muszą teraz spełniać o wiele bardziej rygorystyczne normy przeciwpożarowe. Konieczność zastosowania materiałów o podwyższonej odporności ogniowej oraz instalacji skomplikowanych systemów oddymiania to dodatkowy wydatek rzędu 50–120 zł na metrze kwadratowym.

Ustawa o ochronie ludności a koszty budowy schronów

Największym obciążeniem finansowym okazują się jednak zapisy wynikające z ustawy o ochronie ludności. Nakładają one na firmy obowiązki związane ze schronami – inwestorzy muszą w związku z tym całkowicie zmienić podejście do projektowania najniższych kondygnacji oraz garaży podziemnych. MSWiA planuje zapewnić schrony dla połowy populacji, co oznacza daleko idące konsekwencje dla branży deweloperskiej.

Stosowanie specjalnie wzmocnionych, żelbetowych konstrukcji drastycznie podnosi nakłady na sam materiał. Szacuje się, że dostosowanie budynków do zaleceń związanych ze schronami zwiększa koszty o 200, a w trudniejszych przypadkach nawet o 600 zł na metrze kwadratowym.

Reforma planowania przestrzennego winduje ceny działek

Wyższe ceny surowców i nowoczesne systemy to jednak tylko część problemu z punktu widzenia branży. Eksperci zwracają również uwagę na wciąż rosnące zamieszanie wokół gruntów inwestycyjnych. Przyczyną jest wdrażana właśnie w kraju reforma planowania przestrzennego. Gminy zostały zobowiązane do opracowania planów ogólnych, które mają docelowo zastąpić dotychczasowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Już teraz wielu inwestorów stara się zabezpieczyć swoje działki, bo – jak przestrzegają prawnicy – kto nie uzyskał warunków zabudowy na czas, może stracić możliwość budowy.

Jak zauważa analityk Jarosław Jędrzyński, w krótkiej perspektywie wywoła to bardzo dużą niepewność na rynku nieruchomości. Samorządy, które nie zdążą przygotować dokumentów w ustawowym terminie, wstrzymają wydawanie nowych zgód na budowę. Zmniejszona w ten sposób dostępność działek niemal natychmiast doprowadzi do wzrostu cen tych parceli, które wciąż pozostają w obrocie.

To wszystko, w połączeniu z mocno wydłużonym procesem formalnym, przełoży się na wyższe koszty finansowania projektów przez banki. Choć część ekspertów zaznacza, że w dłuższym horyzoncie czasowym nowe plany mogą uporządkować przestrzeń i ostatecznie zwiększyć dostępność terenów pod zabudowę, na razie deweloperzy muszą mierzyć się z kosztownym, urzędniczym przestojem. Wszystko to składa się na szerszą rewolucję w mieszkalnictwie, której harmonogram zmian obejmuje nie tylko nowe inwestycje, ale i istniejący zasób mieszkaniowy.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj