Kilka tysięcy z najmu do kieszeni miesięcznie
Zakup mieszkania pod wynajem zawsze jest obarczony pewnym ryzykiem. Jeśli jednak zdecydujesz się na ten krok, to warto wcześniej dokładnie przeliczyć, po jakim czasie zakupione mieszkanie ci się zwróci. Wygląda na to, że będziesz musiał "trochę" poczekać.
Jak informował bankier.pl końcem października bieżącego roku, w ostatnich tygodniach średnie ceny najmu mieszkań w Polsce delikatnie spadły. Mimo to za wynajem mieszkania do 60 metrów kwadratowych (40-59 mkw.) trzeba obecnie wydać w największych miastach ok. 2200-3100 złotych, a w stołecznej Warszawie nawet prawie 4000 zł.
Prawdziwy zysk dla osoby wynajmującej? Sprawdziłem to.
Najpierw wielki wkład, aby co miesiąc coś kapało
Załóżmy, że chcemy kupić nowe mieszkanie pod wynajem. Według serwisu develyestates.pl (dane z przełomu III i IV kwartału br.) średnie ceny mieszkań w stanie deweloperskim, a więc z rynku pierwotnego, wynoszą niemal 12 000 złotych, ale dla większych miast jest to nawet ponad 16 000 zł. Z kolei na rynku wtórnym tylko nieznacznie przekraczają one średnio 10 000 złotych.
Oczywiście są to ceny uśrednione, mogą być one równie dobrze o kilka tysięcy niższe, jak i wyższe w zależności od lokalizacji. Weźmy jednak je "pod lupę" na potrzeby kalkulacji. Ile będzie kosztowało mieszkanie o wielkości 59 metrów kwadratowych, biorąc pod uwagę takie stawki za metr?
- 59 mkw. z rynku pierwotnego - 708 000 zł,
- 59 mkw. z rynku wtórnego - 590 000 zł.
Różnica jest dość spora, a będzie jeszcze większa, jak dodamy do tego odpowiednio wykończenie i remont/odświeżenie mieszkania, które dziś niemało kosztuje. Załóżmy, że jakimś cudem uda się oddać "pod klucz" nowe 59-metrowe mieszkanie za 900 tys. złotych (niecałe 200 000 zł na wykończenie całości), a inwestycję w używany lokal zamknąć w kwocie 700 tys. złotych (110 000 zł na opcjonalny remont).
Generalnie można również założyć, że nowe mieszkanie jest bardziej nowoczesne, no i po prostu "nowe", a więc można za nie więcej żądać za wynajem, choć to też wiele zależy od lokalizacji i innych czynników. Załóżmy, że chcemy za nie odpowiednio 3000 i 2500 złotych miesięcznie, co mieści się w widełkach cenowych przytaczanych przez Bankiera. Po jakim czasie mieszkanie zacznie na nas zarabiać?
Wiele lat niepewności i ryzyka
Matematyka jest bardzo prosta. Załóżmy (kolejny raz), że na nowe i używane mieszkanie wydaliśmy wspomniane wcześniej 900 i 700 tys. złotych, a za ich wynajem pobieramy 3000 i 2500 zł każdego miesiąca.
- wynajem nowego mieszkania za 3000 zł - zysk po 300 miesiącach (po 25 latach),
- wynajem używanego mieszkania za 2500 zł - zysk po 280 miesiącach (po przeszło 23 latach).
Teoretycznie, jeśli kupisz nowe lub używane mieszkanie w podobnych cenach, to możesz zacząć na nim zarabiać w okolicy 2049-2051 roku. A przecież w międzyczasie będzie trzeba nieraz zainwestować w mieszkanie: odświeżyć je, dokonać niezbędnych remontów czy kupić nowy sprzęt RTV/AGD, co jest obowiązkiem właściciela mieszkania, o ile sprzęt zużył się w sposób naturalny, a nie w wyniku celowego działania najemcy.
A to nie wszystko, bo przecież trzeba jeszcze zapłacić podatek za wynajem nieruchomości. Obecnie dla osób fizycznych stawka podatku wynosi 8,5%, jeśli roczny przychód nie był większy niż 100 000 złotych.
W praktyce twoje mieszkanie zacznie zarabiać po 2050 roku, o ile cały czas będziesz miał chętnych do zamieszkania. Możesz nieco przyspieszyć ten termin, podwyższając co jakiś czas ceny wynajmu, ale tak naprawdę przez te około 25 lat wiele może się zmienić - może nastąpić krach lub kredyty hipoteczne na tyle stanieją, że ludzie chętniej będą kupować, niż wynajmować mieszkania.
Gdybym miał kupować w 2026 r. mieszkanie pod inwestycję, to albo szybko bym je sprzedał po remoncie ze sporym zyskiem, albo po kilku latach wynajmowania również wystawił je na sprzedaż. Nie miałbym jednak żadnej pewności, że ceny nieruchomości w Polsce będą za parę lat jeszcze wyższe, ale osoby, które kupiłt mieszkanie w okolicy 2020 roku i chcą je sprzedać, są dziś wygranymi. Poza tym nie widzę sensu ryzykowania całych oszczędności w ten sposób, ale mając naprawdę spory kapitał, można się w ten sposób "pobawić".
