Czy ktoś, kto nigdy nie był rolnikiem, może kupić działkę rolną i jak ma to zrobić bezpiecznie?
Wiele osób zastanawia się, czy mogą kupić działkę rolną, którą może w przyszłości będą uprawiać, lub zamienią na działkę budowlaną, jeśli będzie taka możliwość. Nie każdy ma wiedzę, która pozwoli na bezpieczne nabycie ziemi.
Aby zrobić to bezpiecznie, należy pamiętać, że kupno wszelkiego typu nieruchomości, w tym także działkę rolną musi być potwierdzone umową w formie aktu notarialnego. Jest to konieczne, jeśli ma miejsce przeniesienie własności, choćby w przypadku, gdy ktoś z rodziny chce nas „obdarować” kawałkiem gruntu.
art. 158 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Każda inna forma umowy może zostać podważona z art. 73 K.c.:
§ 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.
§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
Aby spisać akt potwierdzony notarialnie, trzeba zdecydować się na któregoś z notariuszy i nie ma znaczenia, czy będzie to osoba z okolic osoby zbywającej grunt, czy z miejsca zamieszkania kupującego ziemię. Z takim notariuszem trzeba się skontaktować, przekazać informacje dotyczące naszych oczekiwań i uzgodnić co ma zawierać dokument, oraz datę i miejsce podpisania dokumentów. Za usługi notariusz pobierze opłatę, która zależy od czasu, jaki musi on poświęcić na przygotowanie dokumentów i dopełnienie formalności. Przy niektórych przypadkach można próbować cenę tę negocjować.
Warto pamiętać o tym, że zanim nabędziemy grunty rolne, działki budowlane, nieruchomości, to warto sprawdzić status prawny tych obiektów – zapisy w księgach wieczystych (można tego dokonać przez internet). Warto sprawdzić, czy nie są one obciążone hipoteką (ktoś nie wziął kredytu zabezpieczonego gruntem, nieruchomością, etc.). Ważne są wszelkie dokumenty potwierdzające terminowe opłacanie składek, podatków i powinny one być dokonane w miarę blisko bieżącej daty.
Nabycie nieruchomości czy działki rolnej nie powinno sprawić problemów obywatelowi Polski, cudzoziemcy muszą ograniczone możliwości. Nie ma znaczenie miejsca zameldowania nabywcy gruntu, a także to, że nie jest on rolnikiem, czy nie ma stosownego wykształcenia pozwalającego na uprawianie roli. Jest to ważne tylko w przypadku nabywania gruntów będących własnością Skarbu Państwa poprzez przetarg, jeśli są tam zawarte odpowiednie klauzule.
W przypadkach, gdy gruntu jest dużo lub jest to kilka działek, a nie mamy szans na szybkie zgromadzenie całości pieniędzy potrzebnych na zapłatę za nie, ale część da się to zorganizować szybko, to można zawrzeć umowę przedwstępną pozwalającą na przeniesienie prawa własności, która także ma mieć formę aktu notarialnego.
Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Dzięki temu można potem (w razie problemów) domagać się przed sądem zawarcia umowy docelowej dotyczącej przeniesienia własności.
Art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Umowę można zawrzeć nie tylko osobiście, ale także wyznaczyć pełnomocnika, dla którego upoważnienie także musi być przygotowane w formie aktu notarialnego. W tym przypadku nie musi to być ten sam notariusz, który będzie poświadczał umowę przeniesienia własności gruntu czy nieruchomości.
W przypadku nabywania działek rolnych, budowlanych i nieruchomości może pojawić się wiele rożnych problemów. Aby ich uniknąć, albo wyplątać się z problemów, które się pojawią, warto skonsultować się z naszymi prawnikami, którzy są stale dostępni pod adresem kontakt@bezprawnik.pl.
Zdjęcie z serwisu shutterstock.com
