Zwykle sprzedaż nieruchomości przed 5 latami od jej nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku wysokości 19%. Tutaj jednak istnieje pewien wyjątek – przeznaczenie uzyskanej kwoty na cele mieszkaniowe. Warto jednak pamiętać, że nie wszystkie działania w praktyce pozwalające zapewnić sobie dach nad głową rzeczywiście uprawniają do skorzystania ze zwolnienia.
Zapłaty podatku nie zawsze można uniknąć
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat nie musi wiązać się z zapłatą podatku. Wszystko jednak pod warunkiem, że podatnik przeznaczy pieniądze na własne cele mieszkaniowe – np. sprzeda działkę i za uzyskaną kwotę kupi dom, w którym zamieszka.
Teoretycznie może się wydawać, że wszystkie działania, które prowadzą do zapewniania sobie „dachu nad głową” spełniają ten warunek. Jest jednak inaczej. Jak wynika z niedawno wydanej indywidualnej interpretacji podatkowej nawet jeśli w praktyce pieniądze ze sprzedaży doprowadziły do kupienia mieszkania, w którym podatnik będzie mieszkał aż do śmierci, wcale nie oznacza to jeszcze, że uniknie zapłaty podatku.
Darowizna przeznaczona na własne cele mieszkaniowe a zwolnienie z podatku
Sprawa, w której wydano interpretację, dotyczyła pewnej spadkobierczyni. Sprzedała ona odziedziczony dom przed upływem 5 lat od jego nabycia. Wprawdzie warto w tym miejscu wspomnieć, że w zakresie spadków przepisy zmieniły się jakiś czas temu na korzyść podatników. 5-letni okres liczy się teraz nie od momentu nabycia spadku, ale od chwili, w której sam spadkodawca nabył czy wybudował nieruchomość.
W przypadku wnioskodawczyni te przepisy jednak jeszcze nie obowiązywały. Dom sprzedała natomiast niedługo po nabyciu spadku, co oznaczało, że podatek powinna zapłacić. Oczywiście pod warunkiem, że uzyskanej kwoty nie przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Kobieta postanowiła jednak skorzystać ze zwolnienia. Przynajmniej teoretycznie.
Problem w tym, że nie zdecydowała się wcale na zakup mieszkania. Zamiast tego otrzymane pieniądze przekazała córce w formie umowy darowizny. Dzięki temu ta mogła kupić nieruchomość, a w zamian zobowiązała się w akcie notarialnym, że zapewni rodzicom dożywotnią możliwość bezpłatnego mieszkania i korzystania z całego budynku.
Kobieta chciała się jednak upewnić, że darowizna może być potraktowana jako przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Złożyła więc wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, pytając, czy może uniknąć zapłaty podatku. Dyrektor KIS uznał, że nie.
Zdaniem Dyrektora KIS darowizna wcale nie była przeznaczona na własne cele mieszkaniowe
Odpowiedź organu podatkowego może dziwić. Pozornie wydaje się przecież, że kobieta spełniła warunki zwolnienia z podatku. W końcu właśnie dzięki pieniądzom uzyskanym z darowizny córka mogła kupić dom. Kobieta nie była przy tym właścicielką żadnego innego mieszkania czy domu. To właśnie dzięki nieruchomości kupionej przez córkę miała więc zapewniony „dach nad głową”. Zdaniem Dyrektora KIS to jednak nie wystarczy. I to z kilku powodów.
Po pierwsze, obowiązek zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości przed 5 latami od jej nabycia to zasada ogólna. Co oznacza, że nie stosuje się jej tylko, gdy zaistnieją konkretne wyjątki wymienione w przepisie. Nie można ich przy tym traktować jako przykładowej listy. Jest to katalog zamknięty. Mówiąc krótko – jeśli dana sytuacja nie wpasowuje się w żaden z wymienionych wyjątków, zwolnienie nie przysługuje.
Jak można się domyślać, ustawodawca nie przewidział natomiast sytuacji takiej jak opisana, tj. kiedy dana osoba sprzedaje nieruchomość, przekazuje te środki komuś innemu, kto następnie kupuje inną nieruchomość i zapewnia darczyńcy dach nad głową.
Po drugie, trudno też uznać, że taka darowizna została przeznaczona na „własne cele mieszkaniowe”. Żeby tak się stało, spadkobierczyni musiałaby być właścicielką nowej nieruchomości. Tymczasem jako właściciel wpisana była tylko córka. W efekcie organ podatkowy uznał, że kobieta zapłacić musi. Miała jednak prawo do zmniejszenia podstawy podatku, odliczając koszty związane z uzyskaniem przychodu.
Warto też na koniec dodać, że indywidualna interpretacja podatkowa zawsze dotyczy konkretnej sprawy. Nie można jej więc uznawać za rozstrzygnięcie w podobnych sprawach dotyczących innego stanu faktycznego i innego wnioskodawcy. Biorąc jednak pod uwagę argumenty znajdujące się w uzasadnieniu, można się spodziewać, że w analogicznych sytuacjach odpowiedź organu podatkowego byłaby taka sama.
