Na prezydencki podpis czeka nowelizacja ustawy, która ma wywrócić do góry nogami praktyki na rynku nieruchomości. Najgłośniejszym jej założeniem są jawne ceny mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Niby niewiele, ale pokrzyżuje strategię marketingową niektórych sprzedawców. Nie jest to jednak akt doskonały. Części przepisów brakuje precyzji.
Jawne ceny mieszkań pokrzyżują niektórym deweloperom taktykę sprzedażową
Są takie praktyki rynkowe, które wyjątkowo irytują uczestników obrotu gospodarczego. Wyobraźmy sobie, że sprzedający nam coś przez internet za nic nie chce podać nam ceny oferowanego przez siebie towaru. Ile zapłacimy? Dowiemy się dopiero wtedy, kiedy porozmawiamy sobie na chatcie albo przez telefon ze sprzedawcą. Brzmi co najmniej osobliwie, prawda? Taką taktykę stosowali niektórzy deweloperzy przy sprzedaży mieszkań.
Poszczególne oferty nie zawierały ceny danej nieruchomości. Co to niby miałoby dać? Taktyka polega na tym, że być może sprzedawca w trakcie normalnej rozmowy będzie w stanie przekonać kupującego, że ta cena tylko tak strasznie wygląda. Przedstawi zalety mieszkania, zwróci uwagę na dogodną lokalizację i swoim urokiem osobistym domknie transakcję. Jawne ceny mieszkań sprawiają, że sprzedawca takiej szansy po prostu nie ma. Niedoszły klient po prostu porówna je ze swoimi możliwościami finansowymi.
Problem z opisaną wyżej praktyką najwyraźniej okazał się na tyle nagminny, że postanowiono go rozwiązać na poziomie ustawowym. Chodzi o nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Po przyjęciu senackich poprawek przez Sejm trafiła ona na biurko prezydenta. Czy zostanie podpisana? Prawdopodobnie. Czy coś rzeczywiście zmieni na rynku nieruchomości? Jak najbardziej.
Najważniejszą zmianą wprowadzoną przez nowelizację są nowe artykuł 19a oraz 19b. Pierwszy z tych przepisów nakazuje deweloperom prowadzenia strony internetowej, która będzie zawierać informacje kluczowe z punktu widzenia nabywców. W grę wchodzi: cena za m² powierzchni użytkowej, cena pomieszczeń przynależnych, wszelkie inne świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera oraz podatek VAT.
Jawne ceny mieszkań będą obowiązywać już od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Każda zmiana powinna zostać niezwłocznie zaktualizowana przez dewelopera. To nie koniec. Deweloperzy będą musieli podawać link do wspomnianej strony obowiązkowej w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży wystosowanych w przestrzeni publicznej.
Ignorowanie nowych obowiązków narazi sprzedawcę na jedną z surowszych sankcji, jakie mogą spotkać przedsiębiorcę
Co szczególnie istotne, nowe obowiązki obejmą nie tylko deweloperów w ścisłym rozumieniu tego słowa. Dotkną także innego rodzaju przedsiębiorców, którzy zajmują się sprzedażą mieszkań i innych nieruchomości mieszkalnych. Przepisy wskazują także na specjalne formy umowy: deweloperską oraz rezerwacyjną. To o tyle ważne, że zgodnie z szacunkami Super Biznesu właśnie na te umowy przypada 82 proc. wszystkich zawieranych transakcji. Tymczasem pierwotna wersja nowelizacji sprzed jej poprawienia przez Sejm takiego zastrzeżenia z jakiegoś powodu nie zawierała.
Kolejną ważną zmianę stanowi obowiązek raportowania raz na dobę oferowanych cen Ministerstwu Cyfryzacji. Powstanie dedykowany portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, na którym kupujący będą mogli porównać szybko i łatwo oferty różnych sprzedawców. Można zaryzykować stwierdzenie, że państwowy portal z informacjami stanowi nawet istotniejszą zmianę niż sama jawność cen na stronach internetowych deweloperów. Wydaje się wręcz, że stanie się on dla wielu Polaków punktem wyjścia dla poszukiwania nowego mieszkania. Oczywiście pod warunkiem, że portal wystartuje dostatecznie szybko.
Należy także wspomnieć o konsekwencjach zignorowania nowych przepisów. Nowelizacja zakłada automatyczne uznawanie niepodawania cen przez dewelopera za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. To właśnie ta sytuacja, w której Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę szczególnie drastyczne kary pieniężne sięgające nawet 10 proc. rocznego obrotu. To bardzo dobre rozwiązanie. Jest jednak jeden przepis, który może przysparzać problemów natury praktycznej. Mowa o nowym art. 19a ust. 6.
W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony w ust. 1, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Wygląda więc, że deweloper będzie mógł zawyżyć oficjalną cenę, by później zaoferować klientowi korzystniejszą już w cztery oczy. Przy czym nie byłaby to chyba taktyka, która przyniosłaby sprzedawcy jakąś wyjątkową korzyść.
Na koniec warto wspomnieć, że także oferty wystawione przed ewentualnym wejściem w życie nowelizacji również będzie trzeba dostosować do nowych obowiązków. Jawne ceny mieszkań będą musiały pojawić się w ciągu miesiąca.
