Jeden lokator kontra cała wspólnota. Kto naprawdę decyduje o trawniku pod blokiem?

Koszenie trawnika przy bloku: jeden sąsiad kontra cała wspólnota

Wystarczy jeden sąsiad z zacięciem ekologa albo po prostu z silnym poczuciem, że „zawsze tu rosło tak, jak rosło”, i zwykłe koszenie trawnika na terenie wspólnoty mieszkaniowej zamienia się w wojnę. Na klatce pojawiają się kartki, na zebraniu padają ostre słowa, a zarząd zastanawia się, czy w ogóle wolno mu wyjechać z kosiarką i zrobić porządek. Kto ma tu ostatnie słowo: jeden mieszkaniec czy cała wspólnota?

Do kogo należy trawnik przy bloku?

Wszystko zaczyna się od pytania, do kogo ten trawnik należy. Ustalenie własności może zakończyć spór w błyskawiczny sposób. Jeśli teren zieleni jest częścią nieruchomości wspólnej, a tak jest w większości bloków i osiedli, to zarządza nim wspólnota mieszkaniowa. Nikt z mieszkańców nie może więc powiedzieć: „to moja trawa, nie kosić”. Każdy właściciel lokalu jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, ale jego głos liczy się według zasad z ustawy o własności lokali, a nie według własnego widzimisię.

Przydomowy ogródek przypisany do lokalu to inna sprawa

Inaczej wygląda sytuacja, gdy trawnik to przydomowy ogródek przypisany do konkretnego lokalu, na przykład w zabudowie szeregowej. Wtedy zwykle korzysta z niego wyłącznie jego użytkownik i to on decyduje, co się tam dzieje. W takich sytuacjach problemów raczej się nie notuje — w grę wchodzi tutaj jedynie kwestia sąsiedzkich stosunków i głośności kosiarki, która w skrajnych przypadkach może zostać uznana za zakłócanie ciszy. To jednak sprawa znacznie mniej skomplikowana niż trawnik przy bloku.

Zwykły zarząd czy uchwała? Co może zarząd wspólnoty

Ustawa dzieli sprawy wspólnoty na dwie kategorie: zwykły zarząd i czynności, które go przekraczają. To właśnie ten podział wyznacza kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Do drugiej grupy należą poważniejsze decyzje, jak zmiana przeznaczenia nieruchomości, zaciągnięcie kredytu czy przyjęcie planu gospodarczego. Wymagają one uchwały właścicieli lokali, podejmowanej zazwyczaj na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Sądy wielokrotnie wskazywały, że zarząd może samodzielnie załatwiać bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym — a brak odpowiedniej uchwały tam, gdzie jest ona wymagana, może skutkować nieważnością takiej czynności i odpowiedzialnością samego zarządu.

Koszenie trawnika to czynność zwykłego zarządu

Koszenie trawnika to typowa bieżąca konserwacja, taka sama jak sprzątanie klatek, naprawa oświetlenia czy odśnieżanie. Zarząd — czyli zarządca albo zarząd wspólnoty — może więc zlecić je bez zwoływania głosowania. Zwykle wystarczy, że koszty mieszczą się w planie gospodarczym, czyli w budżecie, który wspólnota już uchwaliła. Protestujący mieszkaniec nie ma zatem prawa weta. Jego sprzeciw jest głosem w dyskusji, a nie przeszkodą prawną.

Kiedy koszenie trawnika trafia pod głosowanie wspólnoty?

Czasem zarząd nie chce decydować sam i woli zapytać mieszkańców. Czasem też sam protestujący zgłasza własny pomysł, na przykład żeby zamiast trawnika posadzić łąkę kwietną i kosić ją dwa razy w roku. Wtedy sprawa rzeczywiście może pójść pod głosowanie. Warto przy tym wiedzieć, że zebrania wspólnoty wcale nie muszą odbywać się tylko raz w roku — każdy właściciel może domagać się dodatkowego spotkania, by przedyskutować sprawę, która go niepokoi. „Ekologiczny” sąsiad ma więc formalną drogę, by swój pomysł przynajmniej poddać pod dyskusję ogółu.

Jak liczone są głosy we wspólnocie mieszkaniowej?

Uchwały wspólnoty podejmuje się większością głosów, a nie jednomyślnie. Co ważne, głosy liczy się zazwyczaj według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie według zasady „jeden lokal, jeden głos”. Właściciel dużego mieszkania ma więc większy wpływ na wynik niż właściciel kawalerki. Jeśli większość opowie się za koszeniem, jeden buntownik nic w tej kwestii nie wskóra.

Czy sąsiad może zaskarżyć uchwałę o koszeniu trawnika?

Czy sąsiad może się bronić w jakikolwiek sposób? Może, ale zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej rządzi się ściśle określonymi zasadami. Właściciel, który uważa, że uchwała jest sprzeczna z prawem albo z umową o ustanowieniu odrębnej własności lokali, może ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Ustawa daje mu na to sześć tygodni od dnia, w którym dowiedział się o uchwale, ale nie więcej niż pół roku od jej podjęcia. Po tym terminie zazwyczaj jest już po sprawie.

Dlaczego wygranie sprawy o koszenie trawnika graniczy z cudem?

Trzeba jednak uczciwie powiedzieć, że wygranie takiej sprawy o koszenie trawnika graniczy z cudem. Sąd nie unieważni uchwały tylko dlatego, że komuś nie podoba się wysokość skoszonej trawy. Musiałby zostać naruszony przepis prawa albo uchwała musiałaby godzić w interesy właściciela w sposób rażący, a pielęgnacja zieleni zwykle takiego zarzutu nie spełnia. Co więcej, zaskarżanie uchwał bez realnych podstaw wcale nie jest działaniem neutralnym dla reszty mieszkańców — obsługa prawna każdej takiej skargi generuje koszty, które ostatecznie pokrywają wszyscy właściciele z czynszu, niezależnie od tego, czy popierali daną uchwałę, czy nie.

Utrudnianie pracy ekipom koszącym może skończyć się wizytą policji

Generalnie więc nie ma możliwości, by jeden sprzeciwiający się mieszkaniec zablokował koszenie trawnika na terenie wspólnym. Choć niejednokrotnie zdarzały się sytuacje, w których awanturujący się lokator mocno utrudniał pracę dozorcom czy zewnętrznym ekipom zajmującym się pielęgnacją zieleni, taki sposób manifestowania swojego niezadowolenia może skończyć się tylko w jeden sposób: wizytą policji. W skrajnych przypadkach, gdy sprzeciw przeradza się w regularne nękanie zarządu pismami, telefonami czy donosami do służb, takie zachowanie może zostać zakwalifikowane nawet jako przestępstwo uporczywego nękania (stalkingu) w rozumieniu prawa karnego.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj