Początkowo traktowane jako rozwiązanie tymczasowe na kilkadziesiąt lat, okazały się na tyle trwałe, że stoją do dziś - często w niemal niezmienionej formie od pół wieku. Jak długo jeszcze postoją te „wielkopłytowe” bloki? Czy rzeczywiście grozi im rychłe zawalenie, czy może czeka je drugie życie dzięki modernizacjom?
Wiele bloków z lat 70. i 80. doczekało się docieplenia i kolorowych elewacji, jednak układ urbanistyczny - wysokie bloki rozdzielone pasami zieleni - z natury rzeczy pozostał niezmieniony. Jedynie gdzieniegdzie udało się nowoczesnemu deweloperowi wcisnąć coś swojego pomiędzy.
Technologia wielkopłytowa zyskała popularność w Polsce od lat 60. XX wieku jako odpowiedź na ogromny niedobór mieszkań w szybko urbanizującym się kraju. Polegała ona na montażu budynków z prefabrykowanych elementów betonowych łączonych na placu budowy za pomocą spawanych stalowych prętów i spoin cementowych. Rozwiązanie to umożliwiło błyskawiczne tempo budowy całych blokowisk - w szczytowym okresie planowano i wznoszono ogromne, nowe osiedla mieszkaniowe niemal we wszystkich większych miastach. Standardowe bloki miały najczęściej 4 do 11 kondygnacji, z charakterystycznymi płaskimi elewacjami z surowego betonu (często później pokrywane mozaiką lub płytkami) i układem wielu jednakowych klatek schodowych.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Skala tego zjawiska jest ogromna. Szacuje się, że w Polsce stoi około 60 tysięcy budynków z wielkiej płyty, kryjących około 4 milionów mieszkań, w których żyje nawet 12 milionów osób, co stanowi jedną trzecią populacji kraju. Innymi słowy - co trzeci Polak mieszka w mieszkaniu z wielkiej płyty.
Czy bloki z wielkiej płyty grożą zawaleniem?
Projektanci wielkiej płyty zakładali, że żywotność takich budynków wyniesie około 50-70 lat. Pierwsze bloki powstały pod koniec lat 50., a zatem najstarsze z nich mają już przeszło 60 lat - wiele więc przekroczyło pierwotnie zakładany okres użytkowania.
W latach 90. i 2000. pojawiały się obawy, że z czasem stalowe łączenia między betonowymi płytami skorodują, a beton ulegnie degradacji, co może grozić katastrofą budowlaną. Rzeczywiście, główne zagrożenia wiążą się ze stanem złączy prefabrykowanych płyt, nieszczelnością spoin oraz erozją materiałów pod wpływem wilgoci i upływu czasu. Zaniedbane bloki mogą wykazywać takie oznaki zużycia - np. pęknięcia ścian, odpadające fragmenty elewacji czy przecieki dachów.
Dobra wiadomość jest taka, że dotychczasowe ekspertyzy nie potwierdzają czarnych scenariuszy o nagłym zawaleniu się wielkiej płyty. Współczesne badania, chociażby Instytutu Techniki Budowlanej, wykazały, że beton użyty w wielkopłytowych blokach zachował zaskakująco dobre właściwości wytrzymałościowe, a jego jakość w większości przypadków nie budzi poważniejszych zastrzeżeń. Kluczowe znaczenie ma oczywiście konserwacja i remonty. Tam, gdzie spółdzielnie i wspólnoty dbały o remonty (np. uszczelnianie dylatacji, naprawy balkonów, wzmacnianie stropów), stan techniczny po 40-50 latach nadal jest zadowalający.
Co więcej, obecne prognozy ekspertów są dużo bardziej optymistyczne niż kilkadziesiąt lat temu
Wbrew dawnym obawom ocenia się, że zadbane bloki z wielkiej płyty mogą stać nawet 100–120 lat od daty budowy. Oznacza to, że większość z nich powinna pozostać w użyciu przynajmniej do lat 2060–2080. Oczywiście mowa o budynkach, które będą utrzymywane w należytym stanie technicznym, zwłaszcza jeśli chodzi o łączenia płyt i elementy nośne konstrukcji. Te najsłabsze punkty można dziś skutecznie wzmacniać. Już w 2019 roku rząd zlecił ekspertyzy i wprowadził program dofinansowań na profilaktyczne wzmocnienie styków płyt metalowymi kotwami tam, gdzie ściany wykonano z płyt trójwarstwowych.
Dzięki takim kotwom i innym nowoczesnym technologiom antykorozyjnym można zabezpieczyć krytyczne łączenia przed dalszym osłabieniem. Ówczesny wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń uspokajał nawet, że „budownictwo z wielkiej płyty ma przed sobą dobrą przyszłość. Nie ma żadnego zagrożenia co do konstrukcji i bezpieczeństwa tych budynków”.
Innymi słowy = zadbanemu blokowi z wielkiej płyty nie grozi nagłe zawalenie.
Skoro teoretyczna trwałość wielkiej płyty da się wydłużyć, kluczowe staje się pytanie: co robić z ponad 60 tysiącami starych bloków? Czy polskie miasta pójdą drogą niektórych zachodnich metropolii, które usuwały całe osiedla z lat 60.? Na razie nic na to nie wskazuje. W Polsce do tej pory nie było masowych wyburzeń bloków z wielkiej płyty ze względu na zły stan techniczny. Owszem, zdarzały się pojedyncze rozbiórki – na przykład pustostanów w małych miejscowościach czy bloków, które ucierpiały wskutek wybuchu gazu – ale dominuje podejście polegające na renowacji i wzmacnianiu konstrukcji, zamiast wyburzeń całych osiedli.
Dzieje się tak z prostej przyczyny: koszty zastąpienia wielkiej płyty nowym budownictwem byłyby astronomiczne. Według szacunków ekspertów rozbiórka samego 10-piętrowego bloku to koszt rzędu ok. 1 mln zł, nie licząc kosztu postawienia nowego budynku w jego miejscu. Co więcej, gdybyśmy chcieli w krótkim czasie zbudować ekwiwalent 4 milionów mieszkań na wymianę – deweloperzy musieliby przez wiele lat oddawać dodatkowo około 60 tys. lokali rocznie ponad normalną podaż. Taka skala jest obecnie nierealna. Dlatego bardziej opłaca się ratować istniejące bloki, niż je masowo burzyć.
Miasta i spółdzielnie mieszkaniowe skupiają się na modernizacji osiedli wielkopłytowych. W całej Polsce od lat 90. prowadzone są programy termomodernizacji - ocieplania ścian styropianem, wymiany okien, remontów dachów - które nie tylko poprawiają efektywność energetyczną, ale też zabezpieczają konstrukcje przed wpływem warunków atmosferycznych.
Bloki z szarych, przemakalnych brył zmieniły się często w kolorowe budynki o odnowionych elewacjach. Wiele miast rozważa i wdraża inwestycje polegające na kompleksowych remontach instalacji (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, CO) oraz poprawie estetyki bloków, aby podnieść ich wartość i atrakcyjność w otoczeniu.
Tam, gdzie to możliwe, dobudowuje się windy (szczególnie w 4- i 5-piętrowcach, które pierwotnie nie miały dźwigów), odnawia klatki schodowe i zagospodarowuje na nowo przestrzenie między budynkami - tworząc parkingi, place zabaw, tereny zielone. Wszystko po to, by tchnąć nowe życie w stare blokowiska i dostosować je do współczesnych standardów.
Takie kompleksowe renowacje potrafią niemal zrównać standard starego bloku z nowoczesnym budownictwem
Koszt takiej modernizacji to zwykle tylko ok. 25–35% kosztu budowy nowego mieszkania. Doświadczenia m.in. naszych zachodnich sąsiadów pokazały, że to się opłaca: w Niemczech wiele bloków z wielkiej płyty udało się z sukcesem zrewitalizować, osiągając standard porównywalny z nowym budownictwem przy ułamku kosztu zastąpienia ich nowymi budynkami.
Od 1999 r. działa w Polsce Fundusz Termomodernizacji i Remontów, z którego korzystają spółdzielnie i wspólnoty. W 2019 r. wzmocniono jego działanie nowelizacją ustawy - dodano specjalną premię na wzmocnienie ścian w budynkach z wielkiej płyty (poprzez montaż wspomnianych metalowych kotew) oraz rozszerzono dotacje na remonty budynków komunalnych. Rząd oszacował wtedy, że w ciągu 10 lat fundusz wyda ok. 3,2 mld zł na docieplenie i wzmocnienie bloków wielkopłytowych, wspierając ok. 8 tysięcy projektów modernizacyjnych.
W kampaniach wyborczych temat wielkiej płyty również powraca - np. w 2019 i 2023 roku rządzący zapowiadali specjalne programy rewitalizacji blokowisk (pod hasłami w stylu „Przyjazne Osiedle”), obiecując dofinansowanie modernizacji tysięcy bloków wraz z budową wind, parkingów, placów zabaw, zieleni oraz instalacji fotowoltaicznych na dachach. Choć część tych deklaracji miała charakter wyborczy, jasno pokazują one jedno: publiczne władze zdają sobie sprawę z problemu starzejących się bloków i konieczności inwestycji w ich utrzymanie.
Na razie strategia jest jasna: ratować, co się da, a wyburzać tylko to, czego uratować się nie opłaca. Ostateczne decyzje w kolejnych dekadach będą zależeć od polityki miejskiej, dostępności funduszy oraz oczekiwań mieszkańców.
Czy warto inwestować w mieszkanie w wielkiej płycie?
Z punktu widzenia indywidualnych inwestorów i właścicieli nieruchomości, mieszkania w blokach z wielkiej płyty wciąż mają wiele atutów, ale i kilka istotnych ryzyk. Zacznijmy od zalet: przede wszystkim są to lokale stosunkowo niedrogie. Średnio mieszkania w wielkiej płycie bywają o ok. 10–20% tańsze na rynku wtórnym niż mieszkania o podobnym metrażu w nowych budynkach.
Niższa cena za metr przyciąga nie tylko osoby z mniejszym budżetem, ale też inwestorów szukających okazji – łatwiej kupić takie M pod wynajem lub „do odświeżenia i sprzedaży z zyskiem”. Co więcej, wiele osiedli z lat 70. ma świetną lokalizację: były budowane na terenach stosunkowo blisko centrów miast, z dobrą komunikacją miejską oraz pełną infrastrukturą społeczną dookoła. Na dużych osiedlach nie brakuje szkół, przedszkoli, przyhcodni, sklepów czy terenów rekreacyjnych. Paradoksalnie nowsze osiedla deweloperskie często są gęściej zabudowane i położone dalej od centrum niż klasyczne „sypialnie” z wielkiej płyty.
Przestronne rozplanowanie starej zabudowy zapewniło też sporo zieleni między blokami - dziś doceniamy to jako przewagę nad betonowymi „osiedlami parkingów” współczesnych przedmieść. Ponadto, metraże mieszkań w wielkiej płycie są przeważnie całkiem ustawne i wystarczające – standardem były M3 o powierzchni 45–50 m2 czy M4 około 60 m2, co i dziś, może poza wyjątkiem postulatów aktywistów, mimo wszystko uchodzi za komfortowe rozmiary dla rodziny. Co więcej, ceny takich lokali wykazują stosunkowo dużą stabilność - w ostatnich latach drożały wraz z całym rynkiem, a ich wartość nie spada gwałtownie mimo rosnącego wieku budynków. Dla inwestora stabilna cena oznacza mniejsze ryzyko utraty kapitału.
Z drugiej strony, są też minusy i ryzyka inwestowania w wielką płytę
Po pierwsze, koszty utrzymania mogą być wyższe. Starsze budynki bywają mniej energooszczędne - jeśli dany blok nie został ocieplony, rachunki za ogrzewanie mogą być nawet o 50% wyższe niż w nowym budownictwie. Do tego dochodzą potencjalne wydatki remontowe: w starym bloku częściej zdarzą się awarie wind, przecieki instalacji, konieczność wymiany pionów czy naprawy balkonów. Właściciele mieszkań muszą liczyć się ze składkami na fundusz remontowy i okresowymi zrywkami czynszów na większe naprawy - a te są nieuchronne, jeśli budynek ma służyć kolejne dekady.
Po drugie, perspektywa długoletnia rodzi pytanie o utrzymanie wartości: o ile dziś wielka płyta trzyma się mocno, to za 20–30 lat mieszkanie w bloku z lat 70. może już nie być tak pożądane, zwłaszcza jeśli przez ten czas nie dojdzie do modernizacji budynku. Jeśli zaniedba się remonty, rośnie ryzyko dekapitalizacji – lokale w podupadającym, niebezpiecznym technicznie bloku po prostu stracą na wartości, bo nikt nie będzie chciał w nich mieszkać. W skrajnym przypadku całe osiedla mogą popaść w ruinę i wymagać wyburzenia - co byłoby tragedią zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów posiadających tam majątek.
Z punktu widzenia konsumenta to często jedyna szansa na własne „M” w rozsądnej cenie i dobrej lokalizacji. Z kolei z perspektywy inwestora na wynajem niższy koszt zakupu oznacza wyższą stopę zwrotu z czynszu, a duże osiedla zawsze znajdą chętnych najemców (studentów, rodziny, seniorów). Trzeba jednak brać pod uwagę potencjalne dodatkowe nakłady na remonty oraz to, jak dana nieruchomość będzie się starzeć.
