Będziemy mieli nowy kodeks! Inwestorze, śpiesz się z budową, nadchodzi Kodeks urbanistyczno-budowlany

Gorące tematy Nieruchomości 23.05.2017
Będziemy mieli nowy kodeks! Inwestorze, śpiesz się z budową, nadchodzi Kodeks urbanistyczno-budowlany

Udostępnij

Michał Semetkowski

Rząd Prawa i Sprawiedliwości lubi ambitne zadania i nie zapomniał o poprawie wyglądu polskich miast i wsi. W przebudowie państwa ma pomóc nowa ustawa – kodeks urbanistyczno-budowlany (KUB), kodyfikacja niespotykana w polskim porządku prawnym, która stawia sobie za cel uregulowanie w jednym akcie prawnym wszystkich kwestii związanych z planowaniem przestrzennym i uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. 

Pierwszy rządowy projekt KUBiku pojawił się we wrześniu ubiegłego roku i podniósł ciśnienie w niejednej firmie deweloperskiej. O ile sam pomysł uregulowania wszystkich przepisów związanych z budową i zagospodarowaniem przestrzennym w jednym miejscu, może wydawać się dobry, to pobieżna lektura projektu prowadzi do wniosku, że KUBik będzie mocno ingerować w prawo własności i może istotnie wpływać nie tylko na plany firm deweloperskich ale i na plany zwykłego Kowalskiego -w myśl zasady „Prawo zabudowy nie jest elementem prawa własności”.

Projekt ustawy wprowadza szereg nowych instytucji prawnych i narzędzi dla samorządu jak np. wskazywanie obszarów urbanizacji, czy możliwość kształtowania struktury własności, tak aby dostosować ją do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 91 KUB). Co to znaczy? Gmina będzie mogła zmienić kształt twojej działki a więc de facto wywłaszczyć Kowalskiego, jeżeli granica działki nie zgadza się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kodeks urbanistyczno-budowlany jeszcze w tym roku?

Twój wójt, czy burmistrz wraz z radnymi sami określą, gdzie na własnej działce możesz stawiać budynek a gdzie nie. Rada Gminy będzie mogła ustalić na jakim piętrze, (poziomie budynku) możesz prowadzić warsztat, sklep a gdzie będziesz mógł urządzić mieszkanie ( art. 82 KUB).

Można oczywiście pomyśleć, że samorządom nie będzie zależało na tak rygorystycznym ingerowaniu w życie i własność wyborców, ale należy się spodziewać, że wprowadzenie ustawy wymusi na opornych gminach uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie gminy nie będą mogły się rozwijać, ponieważ projekt zakłada, że inwestor uzyska zgodę inwestorską na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tylko na zasadzie wyjątku.

Nie będę dziś opisywał wszystkich zaproponowanych pomysłów, ponieważ na ostatecznych kształt regulacji musimy jeszcze poczekać. Należy jednak zauważyć, że 607 artykułów i 206 stron projektu nie odpowiada na najważniejsze pytanie, które zadaje sobie niejeden właściciel czy deweloper, co się stanie z moją decyzją o warunkach zabudowy, co się stanie z moim pozwoleniem na budowę?

Projektodawca nie odpowiada na to pytanie. Art. 607 KUB przewiduje, że wraz z kodeksem urbanistyczno-budowlanym zostanie uchwalona osobna ustawa wprowadzająca przepisy przejściowe. Problem polega na tym, że od września Ministerstwo nie przedstawiło projektu ustawy. Oznacza to, że nie wiadomo co stanie się z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy ani z pozwoleniami na budowę. A przecież bardzo często zdarza się, że posiadana przez inwestora decyzja o warunkach zabudowy decyduje o opłacalności inwestycji i wpływa na wartość nieruchomości.

Co zmieni kodeks urbanistyczno-budowlany?

O ile można sobie wyobrazić, że wydane pozwolenia na budowę zachowają ważność, o tyle Ilość zmian, które wprowadza projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego w zakresie kształtowania przestrzeni publicznej sprawia, że należy przypuszczać, że decyzje o warunkach zabudowy zostaną z czasem uchylone i nie będą zabezpieczać interesów inwestorów. Ustawa nie odpowiada również na pytanie, co stanie się z dotychczas obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, część z nich będzie wymagało „nowelizacji” i dostosowania do nowych przepisów. Trudno ocenić co się stanie z projektami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które nie zostaną uchwalone przez gminy przed datą wejścia w życie KUBiku. Dla deweloperów i mniejszych inwestorów oznacza to cały szereg zmian, które mogą wpłynąć na opłacalność inwestycji (np. zmniejszenie powierzchni zabudowy działki) i zwiększenie ryzyka związanego z prowadzeniem inwestycji.

Kiedy należy spodziewać się wejścia w życie ustawy? W lutym bieżącego roku Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiedziało opublikowanie uzupełnionego projektu KUBiku w I kwartale roku i skierowanie projektu ustawy w lipcu do Sejmu.

Nowy projekt ustawy uwzględniający konsultacje międzyresortowe nie został jeszcze opublikowany. Trzeba przyznać, że ilość zmian i pracy ,która wymaga dopracowanie projektu, sprawia, że można wątpić, czy projekt zostanie skierowany do Sejmu w 2017 roku, niemniej mając na uwadze tempo narzucone przez Ministerstwo Infrastruktury nie można wykluczyć wprowadzenia ustawy w tej kadencji Sejmu.

Inwestorzy, którzy posiadają decyzję o warunkach zabudowy powinni jak najszybciej występować o pozwolenie na budowę i rozpocząć prace przy planowanych inwestycjach. W przeciwnym razie za kilka miesięcy może okazać się, że znacząco zmienią się warunki w jakich będą prowadzone inwestycje a decyzja o warunkach zabudowy nie uchroni zamiarów i interesu inwestora.