Inwestycja J.W. Construction na Woli to temat, którym medialnie żyje cała Warszawa. Ale szczególnie mocno powinni teraz żyć nim nabywcy lokali, ponieważ zaraz upłynie termin, w którym deweloper zobowiązał się przenieść na nich własność lokali.
Urzędnicy stołecznego ratusza nie dogadali się z deweloperem i odmówili uznania za mieszkania lokali pobudowanych w inwestycji Bliska Wola Tower. W ich ocenie J. W. Construction, obok lokali mieszkalnych, pobudował co najwyżej pokoje hotelowe, a nie samodzielne mieszkania. Deweloper z kolei grzmi, że sprawa jest skandaliczna, bo ten sam ratusz najpierw wydał wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę z lokalami poniżej 25 m2, a teraz opóźnia przekazanie lokali, odmawiając wydania zaświadczeń o ich samodzielności. Te – o-c-z-y-w-i-ś-c-i-e – nie są lokalami mieszkalnymi, co przez samego dewelopera było czytelnie komunikowane, a nawet miało być przedmiotem zainteresowania po stronie UOKiK-u. Tu trzeba przyznać wprost – faktem jest, że J. W. Constractium musi je oferować jako lokale, a nie mieszkania, co wiąże się między innymi z wyższą stawką podatku VAT.
W takich lokalach zgodnie z obowiązującymi przepisami nie można mieszkać na stałe (oczywiście życie życiem), nie uzyskamy tam meldunku, ale można je wynająć na AirBnB albo po prostu zrobić biuro, na przykład dla niewielkiej kancelaryjki. I ja osobiście uważam, że nie takie lokale są bardzo potrzebne, choć niektórzy gotowi są za forsowanie tej tezy pozabijać.
Problem mają jednak właściciele
O ile spór dewelopera z ratuszem to prawdziwa uczta dla mediów czy zwolenników walki z tak zwaną „patodeweloperką” lub „mikrokawalerkami”, w nieco gorszej sytuacji są osoby, które rzeczywiście te lokale zakupiły, a teraz… nie mogą ich formalnie uzyskać na własność.
Ratusz swoją ostatnią decyzją doprowadził do niemożności przeniesienia własności tychże lokali w formie aktu notarialnego. Część nabywców planowała sobie zwracać koszt zakupu poprzez natychmiastowe wynajęcie tak zakupionych lokali, jednak teraz kredyty trzeba spłacać, a te stoją puste, odłogiem i na siebie nie zarabiają, czekając aż deweloper wygra spór z władzami miasta.
Zaraz właściciele mogą zostać bez pieniędzy i bez lokali
Jednakże prawdziwym problemem w całym tym sporze jest fakt, że deweloperowi kończy się czas na przeniesienie własności tychże lokali. W praktyce może to oznaczać, że za chwilę potencjalni nabywcy zostaną i bez pieniędzy, i – gdyby deweloper miał ochotę – bez lokali.
Umowy przedwstępne na lokale niemieszkalne z inwestycji Bliska Wola Tower, które miałem okazję do tej pory analizować, były zawierane w zwykłej formie pisemnej.
Deweloper w przypadku lokali niemieszkalnych skorzystał z faktu, że nabywcami tych lokali byli zazwyczaj przedsiębiorcy. Do przedsiębiorców nie stosuje się natomiast ustawy deweloperskiej, która reguluje nabycie lokali mieszkalnych, a więc transakcji zawieranych z konsumentami. Deweloper miał więc prawo zawierać umowy w zwykłej formie pisemnej.
Dlatego też warto, aby nabywcy lokali komercyjnych mieli świadomość, że pisemne umowy przedwstępne nie uprawniają ich nawet do żądania przeniesienia własności lokali na drodze sądowej – taki niedoszły nabywca mógłby żądać w sądzie co najwyżej zwrotu już poniesionych kosztów lub ewentualnych nakładów, które zdążył już ponieść na nieruchomość. Dochodzenie odszkodowania za wzrost wartości lokalu lub żądanie przeniesienia własności lokalu byłoby możliwe, gdyby taka przedwstępna umowa na lokal była zawarta w formie aktu notarialnego albo gdyby była to umowa deweloperska, która musi z mocy ustawy być zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła pisemna umowa przedwstępna nie uprawnia do tego rodzaju roszczeń.
– wskazuje zagrożenia adwokat Tomasz Gołembiewski, specjalizujący się w sprawach sporów z deweloperami.
Z informacji Bezprawnika wynika, że ostatnie tygodnie upłynęły im w atmosferze dźwięku tykającego nerwowo zegara i walki o stosowną aneksację umów, co wcale nie było takie proste.
Nie wiadomo czy urzędnicy Miasta Stołecznego Warszawy zgodzą się na wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali o powierzchni poniżej 25 m2, a nawet jeżeli to nastąpi, to nie wiadomo kiedy do tego dojdzie. Natomiast moi klienci już teraz muszą się liczyć z biegiem terminu przedawnienia.
Pisemne umowy przedwstępne dotyczące lokali komercyjnych, które do tej pory analizowałem, określały, że przeniesienie własności lokali powinno było nastąpić do 31 maja 2022 r. Jak łatwo można obliczyć, niedługo upłynie rok od tej daty.
Ten roczny upływ czasu ma niezwykle istotne znaczenie, gdyż po jego upływie dojdzie do przedawnienie roszczeń dotyczących takich pisemnych umów przedwstępnych. Jeżeli więc w tym terminie deweloper nie podpisze aneksu przedłużającego termin przeniesienia własności lokalu albo jeżeli nabywca nie wystąpi do tego czasu do sądu o zwrot wpłaconych deweloperowi pieniędzy, deweloper będzie w pełni uprawniony aby podnieść w sądzie na zarzut przedawnienia, a sąd będzie w pełni uprawniony, aby ten zarzut uwzględnić. Można będzie oczywiście starać się argumentować, że doszło do przerwania biegu przedawnienia ale skuteczność takiej argumentacji będzie zależeć od stanu faktycznego konkretnej sprawy oraz oceny sądu, która może być różna w każdej sprawie.
Jeden z moich klientów, który posiada pisemne umowy przedwstępne na lokale niemieszkalne z tej inwestycji, przekazał mi niedawno do zaopiniowania projektu aneksu. Deweloper chciał zgodzić się na przedłużenie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej ale dodał także w aneksie postanowienia, które oznaczałyby rezygnację z roszczeń za zwłokę po stronie dewelopera. Doradziłem klientowi sprawę dalej wyjaśniać, czekamy na odpowiedź. Na dzień dzisiejszy nie wiadomo, jak sprawa aneksów się zakończy.
– dodaje adwokat Tomasz Gołembiewski.
Niestety w tej całej historii zagrożeni mogą być także nabywcy, którzy posiadają notarialne umowy deweloperskie dotyczące lokali mieszkalnych – alarmuje mecenas Gołembiewski. A ponadto tłumaczy:
Warto nadmienić, że jednym z głównym z problemów w praktyce sporów sądowych z deweloperami jest to, że brakuje orzeczeń. Może to dziwić, gdyż ustawa deweloperska (w swojej poprzedniej odsłonie) była uchwalona jeszcze w 2011 r. Problem ten wynika jednak ze specyfiki tych spraw. Wpis opłaty sądowej to 5% wartości przedmiotu sporu, czyli zazwyczaj będzie to 5% od wartości nieruchomości. Do tego niedoszły nabywca – o ile nie chce prowadzić sprawy samodzielnie – będzie musiał doliczyć wynagrodzenie adwokata, które również jest uzależnione od wartości dochodzonych roszczeń oraz skomplikowania sprawy. Nie dziwi więc, że większości nabywców na takie sprawy z deweloperami może po prostu nie stać, gdyż zazwyczaj są już zakredytowani. Można oczywiście starać się o zwolnienie od opłaty sądowej ale bywa z tym różnie.
W konsekwencji oznacza to, że w sprawach sądowych z deweloperami argumentacja prawna jest wspierana zazwyczaj jedynie komentarzami prawnymi. Komentatorzy natomiast – wobec braku wypracowanych linii orzeczniczych – często bywają ze sobą sprzeczni. Wiadomo bowiem, że gdzie dwóch prawników, tam co najmniej trzy różne opinie. I tak to błędne koło się zamyka.
Dla przykładu warto więc wskazać, że różni komentatorzy podają różne terminy przedawnień dla umów deweloperskich. Niektórzy wskazują na sześcioletni okres przedawnienia, jednak są też tacy, którzy przyjmują tylko roczny okres przedawnienia. Sprawa sądowa może więc zależeć od tego, do którego komentarza akurat sąd ma dostęp.
