Bańka na rynku nieruchomości – jeśli była – to chyba właśnie pękła

Finanse Nieruchomości dołącz do dyskusji (143) 13.01.2022
Bańka na rynku nieruchomości – jeśli była – to chyba właśnie pękła

Jolanta Szymczyk-Przewoźna

Po raz pierwszy od 10 lat giełdowi deweloperzy w ostatnim kwartale roku (2021) sprzedali mniej mieszkań, niż w trzecim. I to dużo mniej, bo o prawie 14 procent. Tak wynika z analizy Biura Maklerskiego Pekao. Potwierdza to, o czym już pisaliśmy, że po latach boomu rynek mieszkaniowy w 2022 roku wkroczy w fazę spowolnienia. Jednak nikt nie przewiduje spadku cen, a jedynie mniejsze, jednocyfrowe wzrosty. Niemniej jednak to największy spadek sprzedaży mieszkań od lat.

Największy spadek sprzedaży mieszkań od lat

Według informacji Biura Maklerskiego Pekao giełdowi deweloperzy odpowiadają za około 40 procent sprzedaży mieszkań w największych polskich miastach. Ich wyniki mogą więc obiektywnie oddawać to, co dzieje się na rynku. Symptomy końca boomu i nadchodzącego spowolnienia dostrzegło też Biuro Analiz PKO BP. Co się stało, że dość nagle, po latach rosnącego popytu i szokujących wzrostów cen sytuacja na rynku mieszkaniowym się zmienia?

Według analityków najważniejszymi przyczynami schłodzenia rynku są podwyżki stóp procentowych oraz spadek dostępności mieszkań po silnych wzrostach cen w ostatnich latach. Mamy za sobą już cztery podwyżki stóp procentowych, które w porównaniu do października podniosły ratę przeciętnego kredytu o jedną czwartą. Nie będzie zaskoczenia, gdy i lutowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej przyniesie kolejną podwyżkę. Prezes NBP Adam Glapiński sugerował, że będzie to 0,50 pkt bazowych. Analitycy Citi Handlowy dostrzegają ryzyko podwyżki stóp w lutym o 75 pb.

„Przyjmujemy, że stopa referencyjna osiągnie w tym roku 4,25 proc. i zacznie się obniżać w 2023 roku wraz ze spadkiem inflacji” przewidują analitycy Citi Handlowy.

Kredyty stały się za drogie

Taki skok oprocentowania kredytów oznacza wzrost rat o 40, a nawet 50 procent w stosunku do czasu sprzed podwyżek. Widok symulacji, jak przełoży się to oprocentowanie na kwoty rat kredytu na pewno na wielu zainteresowanych zakupem mieszkania podziałał jak kubeł zimnej wody. Do tego zmniejszyła się zdolność kredytowa, co też zmusza do weryfikacji planów. W ocenie ekspertów Banku Pekao S.A. wpływ podwyżki stóp procentowych na rynek nieruchomości zależy od kupującego, źródła finansowania zakupu i jego celu. Na pewno ubyło na rynku tych, którzy chcieli kupić mieszkanie na kredyt dla siebie.

Przy zakupach inwestycyjnych powoli rośnie nieruchomościom mieszkalnym konkurencja w postaci, niektórych obligacji skarbowych. Ich rentowność równa się rentowności najmu. Co prawda rosną stawki najmu, ale rosną też koszty utrzymania nieruchomości. Dodatkowo Polski Ład pozbawia właścicieli mieszkań możliwości ich amortyzacji. Obligacje wystarczy kupić, najem trzeba obsługiwać. Przy słabej ochronie praw właściciela w razie nieuczciwego najemcy można mieć poważny problem. Przypominam, że już drugi rok mamy zakaz eksmisji. Prawo chroni niepłacących, uciążliwych i dewastujących mieszkania lokatorów, a nie ich właścicieli.

Spowolnienie nie wszędzie będzie takie samo

Wszystko to sprawia, że prawdopodobnie (bo w końcu opieramy się na danych tylko za jeden kwartał) spadł entuzjazm do kupowania mieszkań tak wśród tych klientów, którzy szukali lokali dla siebie, jak i na wynajem. Analitycy PKO BP zwracają uwagę, że spowolnienie może mieć różną skalę w ujęciu regionalnym. W zależności od specyficznych uwarunkowań podażowych i popytowych. W tych miastach, gdzie wydano deweloperom dużo pozwoleń ba budowę, spadający popyt spowoduje większą korektę cen.

Koniec boomu nie oznacza, że ceny mieszkań przestaną rosnąć. Prawdopodobnie będą rosły nadal w 2022 roku, ale już nie w takim tempie, jak dotąd. Analitycy prognozują, że w przyszłym roku mieszkania zdrożeją o około 4- 5 procent. Podwyżki stóp procentowych ograniczą liczbę kupujących. Jednak nie będzie to raczej wystarczający powód, by ceny stanęły czy zaczęły spadać. Trzeba pamiętać, że deweloperom rosną też koszty. Jeśli posiłkują się kredytem, to im raty też wzrosły. Drogie są materiały budowlane, a budowlańcy – jak wszyscy – chcą podwyżek na pokrycie rosnących kosztów życia. A ci lepiej zarabiający – na pokrycie wyrwy, którą w wynagrodzeniu zrobił im Polski Ład.