Katowice podwyższyły podatek od nieruchomości deweloperów dzięki korzystnej uchwale NSA
Katowice zrobiły coś, o czym od dłuższego czasu mówi cała Polska. Wprowadziły aż 30-krotnie wyższy podatek od nieruchomości, którym uderzyły w spółki deweloperskie. Nie jest to żadne oddolne wprowadzanie podatku katastralnego. Chodzi o zastosowanie wobec niektórych mieszkań wyższej stawki podatku od nieruchomości, który stanowi jeden z podatków lokalnych.
Skąd się wziął tak ogromny wzrost zobowiązań podatkowych poszczególnych firm? Tak się składa, że maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynikają z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz specjalne coroczne obwieszczenie ministra finansów. Budynki mieszkalne oraz ich części traktowane są ulgowo. Opodatkowanie firmowych nieruchomości jest wręcz drakońskie. W pierwszym przypadku zapłacimy w tym roku maksymalnie 1,19 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. Budynki związane z działalnością gospodarcze obłożone są już stawką sięgającą nawet 34,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. To nie koniec złych wiadomości, bo w grę wchodzi także opodatkowanie budowli naliczane od ich wartości.
Włodarze Katowic doszli do wniosku, że skoro deweloperzy z jakiegoś powodu nie sprzedają pewnej liczby lokali mieszkalnych, to należy je uznać za związane z ich działalnością gospodarczą i należycie opodatkować. Może się tak rzeczywiście zdarzyć. Niektóre mieszkania po prostu nie znajdują nabywców. Inne służą jako mieszkania poglądowe albo stanowią po prostu aktywa inwestycyjne. Nijak nie da się obronić ich mieszkalnego charakteru.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
Prawdę mówiąc, taka interpretacja wydaje się wręcz oczywista. Jej zastosowanie otwiera drogę do napełnienia miejskiej kasy w stosunkowo prosty sposób. Nic dziwnego, że kolejne miasta chciałyby wdrożyć taki sposób opodatkowania mieszkań należących do spółek deweloperskich u siebie. Dlaczego w takim razie podatek od nieruchomości deweloperów skorygowano w Katowicach dopiero teraz? Punktem wyjścia do zmiany podejścia przez miasto byał stosunkowo niedawna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października zeszłego roku.
Rozróżnienie pomiędzy mieszkaniem a lokalem związanym z działalnością gospodarczą powinno być proste i intuicyjne
Mam na myśli uchwałę NSA z 21 października o sygnaturze III FPS 2/24. Skład orzekający rozpoznał zapytanie Prokuratora Generalnego o to, jak należy traktować budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców w ramach prowadzenia przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej. Traktować je jak "budynki mieszkalne lub ich części" w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2) lit. a), czy jak "związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" albo "zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" w rozumieniu lit. b) przywołanego przed chwilą przepisu?
Biorąc pod uwagę ruch Katowic, możemy dość łatwo domyślić się stanowiska NSA. Rzeczywiście, sąd doszedł do wniosku, że kluczowe dla rozstrzygania poszczególnych przypadków jest to, co tak naprawdę dzieje się w danym mieszkaniu. Jeżeli rzeczywiście ktoś w nim mieszka, to mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym podlegającym preferencyjnemu opodatkowaniu. Jeśli jednak w danym budynku albo mieszkaniu nikt nie mieszka, to możemy mieć do czynienia z jego zajęciem na potrzeby działalności gospodarczej.
Podobnie traktować należy sytuację, w której podatnik - przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środkow finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w dziatałnosci m.in. funduszy inwestycyjnych).
Budynki takie lub ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej.
Środowiska deweloperskie nie są zadowolone z decyzji Katowic. Przedstawiciele branży zwracają uwagę, że ich model biznesowy zakłada tak naprawdę sprzedaż mieszkań tak szybko, jak to tylko możliwe. Utrzymywanie "trwałych pustostanów" nie leży zaś w ich interesie, bo nie zajmują się działalnością inwestycyjną czy spekulacyjną. Jak najbardziej się z tym stwierdzeniem zgadzam. Nie jestem zwolennikiem demonizowania deweloperów czy obwiniania ich o wszystkie nieszczęścia polskiego rynku nieruchomości.
Równocześnie muszę zauważyć, że w ich przypadku mieszkanie jest towarem. Dopóki nie jest sprzedane, dopóty jest bezpośrednio związane z prowadzeniem przez nich działalności gospodarczej. Trudno więc się zgodzić z tezami o braku solidnych podstaw prawnych decyzji Katowic. Prawdę mówiąc, interpretacja samorządowców mogłaby być jeszcze bardziej surowa. Nie ma w tym zresztą winy samych deweloperów. Po prostu ustawa o podatkach i opłatach lokalnych jest aktem dość archaicznym, któremu bardzo przydałoby się odświeżenie i uwspółcześnienie przez ustawodawcę.
