Marzysz o mieszkaniu w małym bloku albo kamienicy? Możesz wpaść w pułapkę

Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe — kluczowa różnica w zarządzaniu

Zgodnie z Ustawą o własności lokali budynki wielorodzinne w Polsce pod względem zarządzania dzielimy na dwa rodzaje. Pierwszy z nich to duże wspólnoty mieszkaniowe, czyli powyżej 3 lokali.

W takich nieruchomościach do wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd (np. ocieplenie budynku) wystarczy ponad 50% głosów, liczonych wysokością udziałów (chyba że właściciele ustalą inne zasady).

Z kolei w blokach do 3 lokali zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. W jego świetle do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest pełna zgoda właścicieli.

Dotyczy to zarówno poważnych inwestycji, typu wymiana dachu, jak i niektórych drobnych spraw, jak np. zakup stojaka na rowery.

Spółdzielnia czy wspólnota — warto rozumieć formę zarządu

Dla porządku warto przypomnieć, że to nie to samo, gdy mowa o wspólnocie mieszkaniowej a spółdzielni mieszkaniowej — różnice obejmują przede wszystkim zasady podejmowania decyzji i ponoszenia kosztów.

Czy mieszkanie w małym bloku to na pewno produkt premium?

Lokale w niewielkich budynkach często prezentowane są jako prestiżowe. Zdarza się, że kosztują znacznie więcej niż mieszkania w standardowych blokach w okolicy — choć warto pamiętać, że dobrze utrzymane bloki z wielkiej płyty się nie zawalą i bywają znacznie tańszą alternatywą.

Warto podkreślić, że takie oferty występują zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W tym drugim przypadku małe wspólnoty tworzą na ogół mieszkania w niewielkich kamienicach.

Choć lokale w tego rodzaju nieruchomościach stanowią na rynku pożądane dobro, ich nabywcy nierzadko są z nich niezadowoleni.

Kupujący niejednokrotnie nie mają bowiem świadomości problematycznej formy administrowania. A związane z tym kłopoty pojawiają się także wtedy, gdy do tego celu zatrudniony jest profesjonalny zarządca — w skrajnych sytuacjach pomóc może zmiana zarządcy budynku, choć w małej wspólnocie i to wymaga zgody wszystkich właścicieli.

Jak uniknąć problemów jeszcze przed zakupem

Takiej sytuacji można uniknąć, jednak najłatwiej to zrobić jeszcze przed zakupem. Wymaga to pójścia z sąsiadami do notariusza w celu ustanowienia zarządzania budynkiem na analogicznych zasadach, jak w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej (czyli podejmowania decyzji zwykłą większością).

Zapuszczone małe bloki i kamienice — efekt braku jednomyślności

Z pewnością istnieje wiele małych wspólnot, których właściciele świetnie się dogadują, zabezpieczając swoje interesy odpowiednio wcześniej. Gdy taki krok zostanie zaniedbany, zdarza się, że jedna osoba w niewielkim gronie blokuje wszystkie decyzje. Dlatego tak istotne jest, by każde zebranie wspólnoty mieszkaniowej traktować poważnie — zwłaszcza w nieruchomościach o niewielkiej liczbie lokali.

W związku z tym wśród właścicieli można zaobserwować dwie postawy. Pierwsi po prostu odpuszczają remonty, wskutek czego części wspólne w ich blokach niszczeją.

Drudzy zaś dla świętego spokoju płacą za wszystko w imieniu problematycznych sąsiadów. Co gorsza, gdy do tego dochodzą inne uciążliwości — np. gdy sąsiad cały weekend wierci w ścianie, jest prosty sposób, by go uciszyć, ale w sprawach finansowych takiej drogi na skróty zwykle brakuje. W teorii poniesione za sąsiada środki można później odzyskać w sądzie. Ścieżka ta jest jednak długotrwała i kosztowna.

W skrajnych przypadkach zjawisko to przyjmuje formę wyrafinowanego pasożytnictwa: jeden sąsiad stale uchyla się od płacenia za niezbędne prace, wiedząc, że koszty i tak zawsze pokryją pozostali właściciele.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj