- Bezprawnik -
- Finanse -
- PKO BP zmienia zasady kredytów hipotecznych. Nie każdy na tym zyska
PKO BP zmienia zasady kredytów hipotecznych. Nie każdy na tym zyska
Kilka dni temu prawdopodobnie rozpoczął się nowy rozdział dla polskiego rynku kredytów mieszkaniowych. PKO Bank Polski jako pierwszy duży bank wprowadza do nowych kredytów hipotecznych zmienne oprocentowanie oparte na POLSTR zamiast WIBOR-u. Zmiana ma swoje zalety, ale nie oznacza automatycznie tańszych kredytów. Dla klientów najważniejsze będzie to, jak nowy wskaźnik zachowa się w przyszłości i jaką marżę do niego doliczy bank.
PKO BP wprowadza POLSTR zamiast WIBOR-u
Od 3 września 2026 r. PKO Bank Polski oraz PKO Bank Hipoteczny oferują nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem opartym na POLSTR 1M Stopa Składana. Zgodnie z harmonogramem reformy od początku 2027 r. nowe produkty o zmiennym oprocentowaniu mają być oparte już na nowych wskaźnikach.
Nie oznacza to jednak, że wszystkie osoby spłacające obecnie kredyty hipoteczne nagle przestają mieć WIBOR. Zmiana PKO dotyczy nowej sprzedaży, a nie automatycznego przeliczenia istniejących umów.
Dlaczego zmienia się WIBOR? Reforma wskaźników referencyjnych
POLSTR jest elementem reformy wskaźników referencyjnych stóp procentowych. Administratorem wskaźnika jest GPW Benchmark, a jego wprowadzenie jest realizacją rekomendacji Narodowej Grupy Roboczej zajmującej się reformą wskaźników. Już na początku 2025 roku było wiadomo, że POLSTR tak będzie się nazywał następca WIBOR — nazwa to skrót od „Polish Short Term Rate”.
Jedną z najważniejszych różnic jest sposób konstrukcji wskaźnika. POLSTR należy do rodziny wskaźników opartych na danych z krótkoterminowego rynku pieniężnego. W przypadku kredytów hipotecznych rekomendowany jest POLSTR 1M Stopa Składana, czyli wskaźnik odnoszący się do jednomiesięcznego okresu odsetkowego. Oznacza to przede wszystkim zmianę mechanizmu ustalania oprocentowania. Zamiast dotychczasowego modelu opartego np. na WIBOR 6M pojawi się POLSTR 1M Stopa Składana wraz z marżą banku.
Największa zaleta: wskaźnik bliżej rzeczywistego rynku
Z punktu widzenia kredytobiorcy jednym z argumentów przemawiających za POLSTR jest jego konstrukcja oparta na danych dotyczących rzeczywistych transakcji krótkoterminowych. W zamierzeniach twórców ma to zwiększać przejrzystość wskaźnika i jego powiązanie z faktycznym kosztem pieniądza na rynku.
Nie oznacza to jednak, że POLSTR będzie zawsze niższy od WIBOR-u. Nie można traktować nowego wskaźnika jako gwarancji niższego oprocentowania. Wysokość raty będzie nadal zależała od dwóch podstawowych elementów, na które składają się wartość wskaźnika oraz marża banku.
POLSTR 1M: rata kredytu może zmieniać się częściej
Tutaj pojawia się istotna różnica, o której przyszły kredytobiorca powinien wiedzieć. POLSTR 1M jest związany z miesięcznym okresem odsetkowym. Oznacza to większą częstotliwość aktualizacji oprocentowania niż w przypadku kredytów, których oprocentowanie opierało się np. na WIBOR 6M.
Będzie to działało w dwie strony. Jeżeli stopy procentowe będą spadały, spadek oprocentowania kredytu może być szybciej widoczny w racie. Jeżeli jednak stopy pójdą w górę, wzrost kosztu kredytu również może szybciej przełożyć się na miesięczne obciążenie. Rynek od miesięcy przekonuje, że obniżka stóp procentowych bliżej niż dalej — a przy takim scenariuszu POLSTR 1M szybciej oddałby cięcia w racie niż wskaźniki o dłuższym okresie.
Rekomendacja KNF dotycząca stosowania POLSTR wskazuje właśnie na miesięczny okres odsetkowy jako rozwiązanie mające stanowić kompromis między częstotliwością zmian stopy a interesem konsumenta.
Czy POLSTR oznacza tańszy kredyt hipoteczny?
Niestety nie ma takiej gwarancji. Takie zastrzeżenie jest chyba najważniejsze przy omawianiu całej reformy. Wielu kredytobiorców wciąż liczy, że dzięki zmianie wskaźnika raty kredytów będą niższe, ale nowy wskaźnik takiej obietnicy nie daje. Klient może zobaczyć w ofercie niższy wskaźnik niż dotychczasowy WIBOR, ale nie oznacza to automatycznie proporcjonalnie niższej raty. Bank ustala bowiem własną marżę.
Dlatego prawidłowe porównanie powinno wyglądać nie:
WIBOR 6M – POLSTR 1M
ale:
WIBOR + marża banku – POLSTR + marża banku.
Dopiero takie porównanie może pokazać rzeczywisty koszt kredytu.
Ile wyniesie rata kredytu? Prosty przykład
Wyobraźmy sobie kredyt hipoteczny w wysokości 500 tys. zł zaciągnięty na 25 lat, przy ratach równych. Załóżmy dla uproszczenia, że w jednym wariancie łączna stopa oprocentowania wynosi 6,8 proc. W takim przypadku rata wyniosłaby około 3470 zł miesięcznie. Jeżeli dzięki niższemu poziomowi wskaźnika POLSTR oprocentowanie spadłoby do 6 proc., rata zmniejszyłaby się do około 3222 zł, czyli o blisko 250 zł miesięcznie. W skali roku daje to około 3 tys. zł różnicy.
Wszystkie te korzyści kończą się w momencie ustalenia przez bank wyższej marży. Przy oprocentowaniu wynoszącym 6,5 proc. rata takiego samego kredytu wzrosłaby do około 3376 zł. Przy 7 proc. byłoby to już około 3534 zł.
Ten bardzo prosty przykład pokazuje najważniejszą rzecz: niższy POLSTR nie musi automatycznie oznaczać niższej raty. Ostateczny koszt kredytu zależy zarówno od poziomu wskaźnika, jak i od marży banku. Dlatego przy porównywaniu ofert trzeba patrzeć na całe oprocentowanie i RRSO, a nie tylko na to, czy bank stosuje WIBOR czy POLSTR. Nawet niskie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na rynku nie mówi wszystkiego o koszcie konkretnej umowy.
Warto jednak pamiętać, że przy zmiennym oprocentowaniu dzisiejsza rata nie jest gwarantowana na cały okres kredytu. Jeżeli stopy procentowe będą spadać, POLSTR może szybciej przełożyć te obniżki na koszt kredytu. Jeżeli jednak stopy wzrosną, mechanizm zadziała w przeciwnym kierunku. Nie traktujmy zatem POLSTR jako obietnicy tańszego kredytu, ponieważ jest on przede wszystkim nowym sposobem ustalania zmiennej części jego oprocentowania.
POLSTR dla kredytobiorcy — plusy i minusy
Zalety POLSTR
- nowy wskaźnik jest elementem reformy mającej zwiększyć przejrzystość rynku,
- opiera się na danych z krótkoterminowego rynku finansowego,
- miesięczna aktualizacja może szybciej uwzględniać zmiany stóp procentowych,
- w przypadku obniżek stóp korzyść może szybciej trafić do kredytobiorcy,
- rozpoczęcie stosowania POLSTR przez największy bank może przyspieszyć jego upowszechnienie.
Wady i ryzyka
- miesięczna aktualizacja oznacza również szybsze przenoszenie podwyżek stóp na kredyt,
- nie ma gwarancji, że POLSTR będzie zawsze niższy od WIBOR-u,
- ostateczna cena kredytu zależy także od marży banku,
- nowy system jest mniej znany klientom i wymaga nauczenia się nowego sposobu porównywania ofert,
- kredytobiorca nadal ponosi ryzyko zmiennego oprocentowania.
Warto przy tym pamiętać, że reforma nie dotyka kredytów ze stałą stopą — a to właśnie one bywają dziś pułapką dla części klientów. Osobnym tematem pozostaje więc to, jak obniżyć stałe oprocentowanie kredytu, zaciągniętego w okresie wysokich stóp.
PKO BP przeciera szlak. Koniec WIBOR-u w nowych hipotekach
Znaczenie decyzji PKO BP jest większe niż wprowadzenie jednego nowego produktu, ponieważ to największy bank w Polsce i jego decyzja może przyspieszyć zmiany w całym sektorze. Bank sam wskazuje, że wdrożenie POLSTR jest kolejnym etapem reformy, której celem jest przejście rynku na nowe wskaźniki.
Zgodnie z mapą drogową reformy od początku 2027 r. nowe produkty ze zmiennym oprocentowaniem mają być oparte na nowych wskaźnikach. Można więc powiedzieć, że 3 września 2026 r. zaczyna się praktyczny etap końca WIBOR-u w nowych hipotekach. Nie oznacza to jednak końca ryzyka dla kredytobiorców. Zmienia się przede wszystkim sposób wyliczania zmiennej części oprocentowania. Ryzyko wzrostu stóp pozostaje.
Koszt kredytu z POLSTR zależy od marży banków
Pierwszy duży bank zrobił krok. Teraz rynek będzie obserwował dwie rzeczy: jaką marżę banki będą doliczać do POLSTR oraz jak nowy wskaźnik będzie zachowywał się w okresach wzrostu i spadku stóp procentowych. Dopiero wówczas będzie można uczciwie odpowiedzieć na pytanie, czy POLSTR rzeczywiście przyniesie kredytobiorcom tańsze finansowanie.
zobacz więcej:
