Nie warto zachowywać się uczciwie. Fiskus to po raz kolejny udowodnił

Kobieta sprzedała niezabudowaną działkę z przeznaczeniem na budowę domu mieszkalnego. Nabywca po zawarciu umowy sprzedaży i wydaniu nieruchomości zlecił badania geotechniczne. Wykazały one, że grunt nie nadaje się jako bezpośrednie podłoże pod projektowane obiekty kubaturowe. Strony umowy zdecydowały się na rozwiązanie umowy sprzedaży oraz ponowne przeniesienie prawa własności nieruchomości, za zwrotem ceny sprzedaży, kosztów aktu notarialnego oraz kosztów opinii geotechnicznej.

Kobieta zamierza w przyszłości ponownie wystawić działkę na sprzedaż, ale z innym przeznaczeniem. Zwróciła się zatem do Krajowej Informacji Skarbowej z zapytaniem, czy powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości dokonane wskutek rozwiązania umowy sprzedaży jest traktowane jako nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czyli – w największym uproszczeniu – czy będzie musiała zapłacić jeszcze raz podatek, czy nie.

Argumentacja wnioskodawczyni

Wnioskodawczyni uważa, że datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest data jej pierwotnego nabycia, tj. rok 1994, gdyż rozwiązanie umowy usuwa z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną i niweluje prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy. Kobieta argumentowała, że w wyniku rozwiązania umowy stosunek prawny pomiędzy stronami wygasł. Oznacza to, że powstał taki stan prawny, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta. Został przywrócony stan poprzedni, tj. stan sprzed zawarcia umowy sprzedaży. Wskutek rozwiązania strony zwróciły sobie to, co od siebie otrzymały w związku z zawarciem umowy sprzedaży. Nie miały miejsca inne czynności związane z przeniesieniem prawa własności nieruchomości, gdyż akt notarialny powrotnego przeniesienia nieruchomości został sporządzony w celu wykonania obowiązku kupujących, polegającego na zwrocie otrzymanego świadczenia w postaci prawa własności nieruchomości.

Według wnioskodawczyni zatem zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty powrotnego przeniesienia własności nieruchomości nie będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej

Fiskus jednak uważa całkowicie inaczej. W interpretacji (Sygn. KIS 0115-KDIT1.4011.580.2020.1.DB z 15 września 2020 r.) wskazano, że dokonana czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. I już sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości. KIS stwierdziła, że na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży. A to oznacza, że wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości. Natomiast dzień, w którym kobieta ponownie nabyła przedmiotową nieruchomość z uwagi na rozwiązanie umowy - wbrew jej przekonaniu - jest datą jej ponownego nabycia. Zatem dochód uzyskany z odpłatnego zbycia tej nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej ponowne nabycie podlegać będzie opodatkowaniu 19 proc. podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wyjaśnijmy więc to najprościej, jak to możliwe. Kobieta sprzedała działkę. Podpisała umowę, przy zachowaniu formy aktu notarialnego. Okazało się jednak, że nabywca nie jest w stanie zrealizować planowanej inwestycji, gdyż - jak się później okazało - grunt nie nadaje się jako podłoże do wybudowania domu. Strony dogadały się więc, że kobieta zwróci nabywcy pieniądze, jakie zapłacił za nieruchomość powiększone o koszty aktu notarialnego i opinii geotechnicznej. Rozwiązano umowę. A fiskus mówi, że gdyby kobieta chciała jeszcze raz sprzedać działkę przed upływem pięciu lat, to musi odprowadzić podatek 19 proc., gdyż on nie uznaje rozwiązania umowy. W efekcie kobieta, która zachowała się uczciwie – po prostu bez walki w sądzie postanowiła oddać pieniądze nabywcy – będzie obciążona podatkiem, jeśli zdecyduje się na sprzedaż działki przed upływem pięciu lat. I jak tu być uczciwym?