Kupić lokal od gminy za kilkanaście tysięcy złotych, a potem sprzedać go za pół miliona

Mieszkania komunalne schodzą z rynku tysiącami

Skala zjawiska robi wrażenie. Według danych GUS w samych latach 2023–2024 gminy sprzedały swoim najemcom 23 726 mieszkań. Większość tych transakcji odbywała się z bonifikatą, której wysokość w zależności od samorządu sięga od kilkudziesięciu do nawet 90 i więcej procent wartości rynkowej lokalu. W praktyce oznacza to, że mieszkania komunalne trafiają w prywatne ręce za kwoty, które na wolnym rynku wystarczyłyby na zakup używanego samochodu.

Taka polityka samorządów od lat budzi kontrowersje. Z jednej strony wyprzedaż mieszkań za ułamek wartości pozwala gminom pozbyć się kosztownych w utrzymaniu lokali. Z drugiej — zasób komunalny kurczy się w tempie, które nie ma szans nadążyć za tempem budowy nowych mieszkań socjalnych.

Pięć lat i zwrot bonifikaty — tak działa hamulec bezpieczeństwa

Ustawodawca od dawna zdawał sobie sprawę, że bonifikata rzędu 80–99 procent to zaproszenie do spekulacji. Dlatego art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje prosty mechanizm: jeśli nabywca sprzeda wykupione mieszkanie w ciągu pięciu lat od daty transakcji, gmina ma prawo zażądać zwrotu całej bonifikaty, i to po waloryzacji. Kwota do oddania może być więc wyższa niż pierwotna zniżka.

„Od tamtej pory zmieniło się niewiele, więc warto analizować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dotyczące bonifikat mieszkaniowych) w ich obecnym brzmieniu" — mówi Leszek Markiewicz, prowadzący warszawską agencję nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl, komentując stan prac nad poselskim projektem zmiany przepisów (druk sejmowy nr 1318), który 17 grudnia 2025 r. trafił ponownie do komisji sejmowych.

Warto przy tym pamiętać, że waloryzacja bonifikaty odbywa się na zasadach określonych w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie chodzi więc o zwrot „tej samej" kwoty — gmina może domagać się znacznie wyższej sumy, uwzględniającej zmianę wartości pieniądza w czasie.

Kiedy zwrot bonifikaty nie obowiązuje

Prawo przewiduje kilka istotnych wyjątków od obowiązku zwrotu. Po pierwsze, spadkobierca, który odziedziczył wykup mieszkania komunalnego po zmarłym i sprzeda je przed upływem pięciu lat, nie musi zwracać bonifikaty — co potwierdza m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 13 grudnia 2018 r. (sygn. I ACa 444/18).

Po drugie, obowiązek zwrotu nie powstaje, gdy pieniądze ze sprzedaży w ciągu 12 miesięcy zostaną przeznaczone na zakup innego lokalu mieszkalnego lub domu. Po trzecie, sprzedaż mieszkania osobie bliskiej przed upływem pięcioletniego terminu również nie rodzi sankcji.

Jest tu jednak pułapka, na którą zwraca uwagę Leszek Markiewicz: „Wyjątek dotyczy sytuacji, w której taka bliska osoba sprzedała nabyte, byłe mieszkanie komunalne przed upływem pięciu lat, licząc od daty pierwotnego wykupu. Trzeba zatem uważać na wtórne zbycie." Innymi słowy — pięcioletni zegar tyka od pierwotnej transakcji wykupu, a nie od momentu, w którym mieszkanie zmieniło właściciela w rodzinie.

Podatek PIT jako druga linia obrony przed flippingiem

Poza mechanizmem zwrotu bonifikaty istnieje jeszcze kwestia podatkowa. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, generuje obowiązek zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego od zysku. Dla kogoś, kto kupił lokal za 20 tysięcy złotych, a chce go sprzedać za 400 tysięcy, to dość bolesna kalkulacja.

Ratunkiem może być ulga mieszkaniowa, która pozwala uniknąć podatku pod warunkiem przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. To mechanizm, który fiskus od lat stara się uszczelniać — niedawno Ministerstwo Finansów przygotowało projekt zmian zakładający, że inwestowanie w nieruchomości stanie się mniej atrakcyjne pod kątem podatkowym właśnie dlatego, że ulga mieszkaniowa była nadużywana przez osoby budujące portfele nieruchomości.

„Bezwarunkowe jest natomiast zwolnienie wykupu mieszkania komunalnego z podatku od czynności cywilnoprawnych, a także samej korzyści będącej efektem bonifikaty z podatku PIT" — podkreśla Leszek Markiewicz. Sam moment wykupu nie generuje więc żadnych zobowiązań podatkowych. Problemy zaczynają się dopiero przy odsprzedaży.

NIK: gminy nie zawsze kontrolują wtórny obrót

Teoria to jedno, praktyka — drugie. Wyniki kontroli Najwyższej Izby Kontroli opublikowane na początku 2023 r. (sygn. LBY.430.2.2022) pokazały, że niektóre gminy miały problem z monitorowaniem, co dzieje się z mieszkaniami po ich wykupie. Zdarzały się przypadki, w których wtórna sprzedaż lokalu wykupionego z bonifikatą nie została w ogóle wychwycona przez urzędników — co oznaczało, że nikt nie domagał się zwrotu zniżki.

Trzeba jednak zastrzec, że takie sytuacje nie były masowe. Jak podsumowuje Leszek Markiewicz: „osoba planująca szybką odsprzedaż byłego mieszkania komunalnego raczej nie może liczyć, że uda się jej lub jej bliskim uniknąć zwrotu bonifikaty, jeśli taka sankcja została przewidziana przez prawo."

Zakaz bonifikat coraz bliżej?

Na horyzoncie legislacyjnym widać zmiany, które mogą całkowicie zmienić zasady gry. Poselski projekt ustawy (druk nr 1318) zakłada likwidację bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych. Gdyby przepisy weszły w życie w proponowanym kształcie, od 2027 roku nabycie lokalu od gminy byłoby możliwe wyłącznie po cenie rynkowej. To rozwiązanie, które z jednej strony ukróciłoby problem komunalnego flippingu u źródła, z drugiej — zamknęłoby jedną z ostatnich ścieżek do taniego nabycia własnego mieszkania.

Na razie projekt utknął jednak w komisjach sejmowych i trudno jednoznacznie przesądzić, kiedy i w jakiej formie trafi pod głosowanie. Do tego czasu obowiązują dotychczasowe przepisy — z bonifikatami, ale i z sankcjami za zbyt szybką odsprzedaż.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj