Jedną z przewidzianych przepisami prawa form nabycia nieruchomości jest umowa dożywocie. Z uwagi na swój charakter, umowa ta może być rozwiązana tylko w szczególnych okolicznościach, na mocy decyzji sądu. Jakie okoliczności uzasadniają rozwiązanie umowy dożywocia?
Umowa dożywocia – o co w tym chodzi?
Podstawowe cechy umowy dożywocia reguluje kodeks cywilny, który w art. 908 §1 stanowi:
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Umowa ta zatem wzajemnie zobowiązuje dwie osoby:
- właściciel nieruchomości (będący osobą fizyczną) przenosi własność nieruchomości na nabywcę (którym może być również osoba prawna),
- w zamian za powyższe, nabywca zobowiązuje się utrzymywać zbywcę (ewentualnie również osoby bliskie zbywcy) aż do jego śmierci.
Umowa dożywocia, z uwagi na fakt, że jej przedmiotem jest nieruchomość, wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności (art. 158 w zw. z art. 73 §2 kodeksu cywilnego). Umowa dożywocie może być wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Prawo dożywocia jest niezbywalne – dotyczy to oczywiście uprawnień zbywcy (dożywotnika). Nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może nią natomiast rozporządzać. Nowy nabywca jest osobiście odpowiedzialny za zobowiązania wynikające z umowy dożywocia, co wynika z faktu tzw. rozszerzonej skuteczności umowy dożywocia – jest ona skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Dożywotnik może jednak nie być zainteresowany trwaniem umowy dożywocia w takiej sytuacji – z reguły bowiem umowa ta jest zawierana między osobami bliskimi. Wówczas może on wówczas, na podstawie art. 914 kodeksu cywilnego, żądać zamiany umowy dożywocia na „dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa„.
Rozwiązanie umowy dożywocia
Wieloletni okres obowiązywania umowy dożywocia powoduje, że mogą zajść okoliczności, które powodują, że dalsze trwanie umowy jest bezcelowe. Kodeks cywilny w art. 913 §2 stanowi:
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
„Wyjątkowość” okoliczności jest ocenia przez sąd. Jak wskazał Sąd Najwyższy (IV CSK 32/10):
„Wypadek wyjątkowy” w rozumieniu art. 913 § 2 k.c., zachodzi wówczas, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli po stronie jego kontrahenta – nabywcy nieruchomości
Rozwiązanie umowy dożywocia nie jest uzasadnione w sytuacji, w której za zły stan stosunków między stronami odpowiada wyłącznie dożywotnik. Wówczas właściwą formą rozwiązania sporu między stronami jest zmiana przez sąd wszystkich lub niektórych uprawnień wynikających z umowy dożywocia na dożywotnią rentę (art. 913 §1 kodeksu cywilnego).
Masz pytania lub wątpliwości związane z umową dożywocia i chciał(a)byś uzyskać poradę prawnika? Z redakcją Bezprawnik.pl współpracuje zespół prawników specjalizujących się w poszczególnych dziedzinach, który solidnie, szybko i tanio pomoże rozwiązać Twój problem. Opisz go pod adresem e-mailowym kontakt@bezprawnik.pl, a otrzymasz bezpłatną wycenę rozwiązania sprawy.
