Pojawienie się inwestorów instytucjonalnych na rynku mieszkań powoduje wzrost ich cen, a także cen najmu. Tak się dzieje na całym świecie. W ostatnich dwóch latach aktywność zagranicznych inwestorów na polskim rynku bardzo wzrosła. Na 12 największych odnotowanych transakcji przejęć i zakupów pakietowych na rynku mieszkań na wynajem połowa dotyczyła Polski. Eksperci HRE i Europejskiego Kongresu Finansowego podpowiadają, co zrobić, by spróbować obronić nasz rynek przed konsekwencjami obecności wielkich inwestorów instytucjonalnych. Sposoby na przystopowanie cen mieszkań.
Sposoby na przystopowanie cen mieszkań
Raport HRE i EFC pokazuje na przykładzie wybranych rynków, jaki jest wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy. Tam, gdzie zdążyły się one już zadomowić wzrosły ceny mieszkań, ceny najmu i zmniejszyła się dostępność lokali. Po prostu pojawienie się na rynku tak dużych graczy nie powoduje, że nowych mieszkań buduje się więcej. Przykłady Wielkiej Brytanii czy USA pokazują, że nawet jeśli tacy inwestorzy skupiają się na droższych segmentach rynku, ceny rosną w każdym segmencie cenowym. Najbardziej poszkodowana jest na tym klasa niższa i średnia. Coraz mniej osób stać na własne mieszkanie. Stąd coraz popularniejszy staje się najem, którego koszt w konsekwencji też rośnie.
Mrożenie czynszów nie pomaga
Raport pokazuje, że mimo przeróżnych sposobów, po które sięgają rządy centralne i lokalne, by zapewnić swoim obywatelom dostęp do tańszych mieszkań, nikt nie odniósł tu spektakularnego sukcesu. Dużo próbowały w tej kwestii zrobić władze Berlina. Między innymi, zamroziły czynsze i próbowały ustalić górną granicę stawki za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania (9,80 euro), ale niemiecki Trybunał Konstytucyjny uznał takie działania za niezgodne z konstytucją. Wielka Brytania zobowiązuje dewelopera, by w każdym nowym projekcie część lokali przeznaczył na mieszkania socjalne. Popularne są też ograniczenia w najmie krótkoterminowym. Jednak to nie działa. Australia wprowadziła specjalny podatek dla cudzoziemców, kupujących u nich mieszkania. Wynosi on 3 do 4 procent, ale ma wzrosnąć. Kanada obciąża podatkiem w wysokości 1 proc. od wartości nieruchomości właścicieli domów i mieszkań, które stoją puste. Hongkong nakłada 15 proc. podatek przy zakupie drugiego i kolejnego mieszkania.
Co może zrobić Polska?
Na pewno nie może obłożyć dodatkowym podatkiem inwestorów z terenu UE, bo tego zabraniają unijne przepisy. Tymczasem za największymi transakcjami na rynku mieszkaniowym stoi kapitał węgierski, czeski, niemiecki i szwedzki. Eksperci podpowiadają wprowadzenie podatku lub opłaty od niezabudowanych działek przeznaczonych w planach zagospodarowania pod zabudowę wielorodzinną. Jeśli, na przykład, po 6 latach od zakupu działka stoi pusta, to jej właściciel musiałby zapłacić podatek.
Druga podpowiedź, to wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji REIT-ów, ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. Wreszcie ostatnia rada dotyczy kontroli transakcji na rynku mieszkaniowym. Duże zakupy pakietowe mieszkań, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i banków ziemi powinien kontrolować i zatwierdzać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta. UOKiK miałby badać, jak taka transakcja wpłynie na rynek mieszkaniowy i, jak rozumiem, nie dopuszczać do niej, jeśli ten wpływ oceni, jako negatywny.
Zdecydowanie, ale z namysłem
Autorzy raportu szacują, że w tej chwili wynajmowanych jest w Polsce 1,3 mln mieszkań. Do 2025 roku w rękach inwestorów instytucjonalnych będzie około 80 tys. mieszkań. Procentowo, to nie jest wiele. Jednak, jak pokazuje przykład innych krajów wystarczy, by rola tych inwestorów była znacząca. Czego doświadczymy płacąc coraz więcej za wynajem lub kupno mieszkania. Rady, które zaproponowali eksperci mają tę dodatkową zaletę, że nie zniechęcają do inwestowania w nieruchomości. Przecież nie o to chodzi, by teraz „wajchę przekręcić w drugą stronę”. Przypominają, że co czwarty kryzys finansowy na świecie zaczynał się na rynku nieruchomości. Dlatego trzeba tu operować laserem, a nie siekierą.
