Z raportu Barometr Metrohouse i Credipass wynika jasno: choć spektakularnych obniżek nie ma, rynek wchodzi w fazę stabilizacji, a sprzedający - często po raz pierwszy od lat - zaczynają naprawdę negocjować.

Nie pomogły majowa i lipcowa obniżka stóp procentowych - łącznie o 0,75 p.p. - by nagle rozpalić entuzjazm kupujących. Wzrosty cen zahamowały jednak wyraźnie, a duża dostępność ofert i korzystniejsze warunki kredytowe zachęciły wielu klientów do powrotu do planów zakupowych. Kluczowy jest jednak fakt, że to nie rynek dyktuje już warunki, tylko negocjacje, na które sprzedający musieli zacząć się otwierać.

Największą niespodzianką okazała się Warszawa, gdzie ceny transakcyjne spadły o 2,4 proc. kwartał do kwartału, osiągając średnio 15 603 zł za m². To nie tylko największy spadek wśród analizowanych miast, ale także efekt narastającej różnicy między ceną ofertową a finalną. W stolicy coraz częściej „pierwsza cena” ma charakter czysto marketingowy, a rzeczywista kwota pada dopiero po żmudnych negocjacjach. Średni metraż nabywanych mieszkań w Warszawie to 55 m² i jest on największy w zestawieniu.

To tam ceny wzrosły o 2,4 proc. kw./kw. i osiągnęły średni poziom 12 081 zł za m². Na pierwszy rzut oka to może wydawać się zaskakujące, ale warto pamiętać o specyfice trójmiejskiego rynku. Śródmieście Gdańska to ostoja najmu krótkoterminowego i zakupów inwestycyjnych, z zupełnie innym profilem cenowym niż dzielnice peryferyjne. Taka dualność winduje średnią, ale nie oznacza automatycznie drożyzny dla wszystkich.

Wrocław i Kraków zachowały względny spokój - odpowiednio 0,8 proc. i 0,3 proc. wzrostu. W obu przypadkach różnica między ceną startową a finalną przekracza 3-5 proc., co tylko potwierdza większą otwartość właścicieli na negocjacje. Średni koszt zakupu mieszkania we Wrocławiu wyniósł 509 tys. zł, a w Krakowie - 633 tys. zł.

Łódź jak zwykle gra w innej lidze. O katastrofie, która się tam rozgrywa piszemy od wielu miesięcy. To jedyne z analizowanych miast, gdzie ceny są realnie niższe niż rok temu - aż o 7,9 proc. Spadek do poziomu 7 449 zł za m² sprawił, że łódzki rynek wtórny pozostaje najtańszy z całej piątki. Ale też najbardziej nasycony ofertą z rynku pierwotnego, pełnego promocji i rabatów, co dodatkowo osłabia pozycję prywatnych sprzedających.

Duża podaż mieszkań, rosnąca siła nabywcza kredytobiorców i coraz częstsze „schodzenie z tonu” przez właścicieli dają pole do rozsądnych zakupów. Ale tylko dla tych, którzy nie łapią okazji za wszelką cenę, tylko cierpliwie rozmawiają. Rynek się nie wali – po prostu dojrzewa.