Unieważnienie aktu notarialnego na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Czy jest możliwe?

Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (18) 11.04.2021
Unieważnienie aktu notarialnego na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Czy jest możliwe?

Paweł Mering

Akt notarialny kojarzy intuicyjnie z dokumentem, którego wzruszenie jawi się jako niemalże niemożliwe. Szczególnie gdy odnosi się – na przykład – do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Czy faktycznie tak jest?

Unieważnienie aktu notarialnego

Unieważnienie aktu notarialnego na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości jest ciekawym i dosyć niejednoznacznym zagadnieniem. Sam akt notarialny – jako szczególna, dokumentowa forma – kojarzy się intuicyjnie z czymś niewzruszalnym. Wszak akt notarialny sporządzany jest notariusza, który – jako funkcjonariusz i osoba zaufania publicznego – jest gwarantem swego rodzaju pewności dokumentów przez niego wydawanych.

Ponadto notariusze sporządzający akty notarialne sprzedaży nieruchomości zobowiązani są na mocy art. 92 §4 ustawy o notariacie do złożenia wniosku o stosowny wpis w księdze wieczystej odnoszącej się do nieruchomosci w zasadzie niezwłocznie. Księgi wieczyste z kolei także kojarzą się z rejestrem niewzruszalnym co do treści i niejako pieczętującym jakiś stan prawny. Jeżeli w księdze wieczystej figuruje konkretna osoba jako właściciel nieruchomości, to tak – według obiegowej opinii – musi być.

Sytuacja nie jest jednak taka oczywista. Sama umowa sprzedaży nieruchomości (także w formie aktu notarialnego) to nic innego, jak porozumienie obu stron, w skład którego wchodzą co najmniej dwa oświadczenia woli. Jeżeli zaś oświadczenie woli rodzi skutek prawny – i nie zachodzą żadne okoliczności, o których zaraz wspomnę – to jest ono ważną czynnością prawną.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nie każde oświadczenie woli musi rodzić skutek prawny. Kodeks cywilny wymienia kilka okoliczności, których zaistnienie skutkuje nieważnością czynności prawnej. Tak też warto wspomnieć o wadach oświadczenia woli

Wady oświadczenia woli

Do wad oświadczenia woli zalicza się brak świadomości lub swobody, pozorność, błąd, a także podstęp i groźbę. Zaistnienie każdej z tych okoliczności oznacza, że czynność prawna jest nieważna. Nawet, gdy została dokonana w formie aktu notarialnego.

Osobie, która zamierza unieważnić (stwierdzić nieważność) aktu notarialnego,  na przykład umowy sprzedaży nieruchomości – i ma w tym interes prawny – przysługuje powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego. W zakresie tego powództwa mieszczą się okoliczności wskazane wyżej.

W odniesieniu do sytuacji, w której osoba (sprzedawca) nieruchomości chce wykazać, że w istocie prawo własności nie zostało przeniesione na nabywcę, mimo że umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego została zawarta, a „nabywca” figuruje jako właściciel w księdze wieczystej, sytuacja jest nieco inna.

Jakie powództwo?

Takiemu rzeczywistemu właścicielowi – którego roszczenie odnosi się jedynie do chęci „odzyskania własności” na podstawie tego, że akt notarialny jest nieważny z powodu choćby pozorności – nie przysługuje (zgodnie z orzecznictwem, choć taki punkt widzenia nie jest bezwzględny) powództwo z art. 189, a powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z art. 10 ukw.

Uznaje się, że wówczas jest to powództwo dalej idące, a jedynie w wypadku skorzystania z „najdalej idącego” można mówić o interesie prawnym w dochodzeniu roszczenia (co do skuteczności powództwa z art. 10 ukw np. wyrok SR Poznań-Nowe Miasto o sygn. akt V C 550/14 w zakresie pozorności czynności prawnej, tj. ukrycia umowy pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie „pod” umową sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego).

Sprawa może wydawać się niejednoznaczna, ale możliwość „przywrócenia własności” nawet, gdy zawarto umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, a w księdze wieczystej widnieje już „nowy właściciel”, przynajmniej teoretycznie istnieje.