Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział ogłoszenie w styczniu pakietu siedmiu rozwiązań, które miałyby zwalczyć problem polskiego budownictwa mieszkaniowego. Chodzi o mieszkania mniejsze niż 25 metrów kwadratowych. Tym samym walka z patodeweloperką się rozkręca. Ktoś złośliwy mógłby spytać: co tak późno?
Rząd bierze się za ucywilizowanie rynku nieruchomości w Polsce
Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zadeklarował za pośrednictwem resortowego konta na Twitterze, że walka za patodeweloperką w Polsce wkracza w nowy etap. Już w styczniu ma zostać ogłoszony pakiet siedmiu zmian, które będą dotyczyły między innymi tego problemu. Minister stwierdził również, że chciałby, aby mieszkania w Polsce rzeczywiście miały powyżej 25 metrów kwadratowych. Jak chyba wszyscy wiemy, dzisiejsze realia rynkowe maja się często nijak do przepisów prawa.
Komentarze internautów są w tym wypadku do przewidzenia. Niemal od razu użytkownicy Twittera przytoczyli dokładne brzmienie §94 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 metrów kwadratowych
Od razu nasuwa się sugestia odnośnie tego, jak walka z patodeweloperką mogłaby teraz wyglądać. Można na przykład zacząć egzekwować obowiązujące już od lat przepisy. Sam minister Buda zwrócił jednak uwagę na sposoby naginania przepisów przez deweloperów w wywiadzie dla Rzeczpospolitej.
są tzw. oferty mieszkań inwestycyjnych, gdzie traktuje się to jako lokal usługowy i np. proponuje się 15 metrów kwadratowych i to jest bardzo złe
Nie sposób się nie zgodzić z taką oceną ministra rozwoju i technologii. Wydaje się, że problem można stosunkowo łatwo wyeliminować formułując bardzo szeroką definicję legalną lokalu mieszkalnego. Najważniejsze, by nie dało się jej łatwo obejść za pomocą rozmaitych sztuczek tworzących fikcję prawną. Być może należałoby wręcz wprowadzić rozwiązanie zakładające, że lokalem mieszkalnym jest każdy względnie kompletny lokal zamieszkiwany przez ludzi, który nie znajduje się w obiektach wykorzystywanych w działalności hotelarskiej?
Oczywiście zaraz podniesie się rwetes, że przecież skoro deweloperzy sprzedają mikrokawalerki, to musi być na nie popyt. Zabraniając sprzedawać ludziom mieszkania o rozmiarach schowka na szczotki, pozbawi ich się możliwość posiadania własnego lokum. Odpowiedź jest jednak prosta: deweloperzy chcą zarobić. Skoro nie będą mogli sprzedawać klitek, to zaczną oferować mieszkania spełniające wymogi prawa.
Walka z patodeweloperką wymaga uszczelnienia prawa i surowych sankcji za próby jego obejścia
Walka z patodeweloperką nie byłaby kompletna bez elementu sankcji. Rozsądek podpowiada więc wprowadzenie do obowiązujących przepisów kar dla podmiotów oferujących mikrokawalerki. Jak wysokich? To należałoby uzależnić od stopnia szkodliwości społecznej takiej działalności i skali działalności danego podmiotu. Jeżeli resort rozwoju i technologii uwzględni w swoim projekcie te dwa elementy, to problem da się rozwiązać stosunkowo szybko.
Niestety, walka z patodeweloperką to niejedynie propozycje, jakie w styczniu przedstawi Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Waldemar Buda w przywoływanym wywiadzie dla Rzeczpospolitej uchylił rąbka tajemnicy odnośnie pozostałych spraw, którymi resort chce się zająć.
Pierwsze to są instytucje finansowe, które skupują mieszkania, drugie to są pustostany, trzecie to jest najem okazjonalny. Te elementy muszą być rozwiązane; plus, oczywiście skupowanie mieszkań
Minister wymienił także zjawisko tzw. flippingu. To krótkoterminowa inwestycja w nieruchomości polegająca na zakupie mieszkania w celu jego droższej odsprzedaży, na przykład po szybkim remoncie. Mamy tutaj do czynienia mieszanie rzeczywistych problemów z szukaniem ich tam, gdzie właściwie ich nie ma. To wszystko podlano szczyptą taniego populizmu.
Nazbyt rozpowszechniony najem okazjonalny może rzeczywiście prowadzić do poważnych konsekwencji. Może nimi być wyludnienie centrów turystycznych miejscowości. Dobrym przykładem jest tutaj czeska Praga. Pierwsze symptomy ostrzegawcze można wypatrzeć w Krakowie czy Warszawie. Mowa jednak o zorganizowanej biznesowej działalności na dużą skalę, ukierunkowaną na turystów, na przykład korzystających z aplikacji Airbnb.
Łatwo z tym zjawiskiem pomylić demonizowane zagraniczne fundusze rzekomo wykupujące całe bloki na pniu. Problem w tym, że zgodnie z danymi GUS w 2021 roku oddano do użytkowania 234,7 tys. mieszkań. Każdego roku jest ich nieco więcej. Tymczasem fundusze za kilka lat może będą dysponowały 66 tysiącami lokali. Jeżeli chcą one zarabiać na normalnym wynajmie mieszkań, w postaci najmu instytucjonalnego, to możemy wręcz mówić o szansie na ucywilizowanie praktyk rynkowych. Ponadnarodowa korporacja nie będzie w końcu męczyć najemcy niechcianymi wizytami i rozmaitymi kaprysami.
Miejmy nadzieję, że podatek od pustostanów podzieli losy podatku katastralnego
Trudno także powiedzieć, czym ministrowi Budzie zawinili flipperzy. Chyba że mamy na myśli „młode małżeństwa szukające mieszkania w twojej okolicy”, które tak naprawdę okazują się frontem dla firmy szukającej kolejnych lokali pod najem krótkotrwały.
Podobnym fikcyjnym problemem wydają się pustostany. Owszem, wielu Polaków przez lata szukało pasywnego dochodu poprzez inwestycję w nieruchomości. Poniekąd to właśnie w ten sposób sprawiliśmy sobie wzrost cen nieruchomości. Trudno jednak uzyskać taki dochód nie robiąc z mieszkaniem absolutnie nic. Identycznie wygląda sprawa z większymi graczami, którzy by zarabiać na mieszkaniu muszą je w miarę szybko sprzedać albo wynająć.
Pomysł nakładania podatku od pustostanów to właśnie przykład taniego populizmu. Warto przy tym przypomnieć, że raport Forum Obywatelskiego Rozwoju wykazał, że aż 58 proc. pustostanów w Polsce to własność państwa lub samorządów. Jakby tego było mało, odsetek pustostanów w zasobie osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych wynosi 1,2 proc., a spółdzielni mieszkaniowych 0,2 proc. Wydaje się więc, że rządzący powinni skupić się na walce z patodeweloperką i zbyt rozpowszechnionym najmem krótkotrwałym. Fundusze inwestycyjne chcące wynajmować mieszkania, uczciwych flipperów i pustostany niech lepiej zostawią w spokoju.
Na koniec warto jeszcze pochwalić ministra Waldemara Budę za jasną deklarację: „Nie bierzemy pod uwagę podatku katastralnego”. Sama nazwa tej daniny budzi zrozumiałą panikę wśród właścicieli polskich nieruchomości. Nie bez powodu prezes PiS Jarosław Kaczyński przekonywał, że jego wprowadzenie prowadziłoby w praktyce do wywłaszczenia dużej części Polaków. Na szczęście jego wprowadzenie oznacza w polskich warunkach polityczne samobójstwo formacji, która by spróbowała. Dlatego podatku katastralnego nie będzie nigdy w naszym kraju.
