Od dłuższego czasu słyszymy, że zagraniczne fundusze wykupują mieszkania na potęgę. Skala tych inwestycji prezentowana w mediach wydaje się mocno przesadzona. Podobnie jak ich realny wpływ na ceny nieruchomości. Tymczasem duże profesjonalne podmioty działające na rynku najmu mogą przynieść wiele korzyści przyszłym wynajmującym.
Wpływ zagranicznych funduszy na rynek nieruchomości w Polsce jest dość mocno demonizowany
Rynek nieruchomości w Polsce cierpi na kilka poważnych bolączek. Największą z nich jest oczywiście niedostateczna podaż mieszkań w przystępnej cenie. Wszelkiej maści rządowe programy, takie jak Mieszkanie dla Młodych, czy Mieszkanie Plus, nie przyniosły realnej poprawy. Teraz od co najmniej roku słyszymy, że duże zagraniczne fundusze wykupują mieszkania na potęgę. To jednak wcale nie musi być taka zła wiadomość.
Zacznijmy od tego, że rzeczywisty wpływ dużych zagranicznych podmiotów na rynek mieszkań w Polsce jest demonizowany. W końcówce zeszłego roku informacje medialne sugerowały, że w ich rękach znajdowało się raptem 7 tysięcy mieszkań. To wcale nie tak znowu dużo. Licząc z nieruchomościami dopiero w budowie wyjdzie raptem ok. 30 tysięcy. Portal Prawo.pl szacował swego czasu, że w 2028 r. w rękach funduszy inwestycyjnych będzie ok. 90-100 tys. mieszkań. Na miliony. Tymczasem zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w samym tylko 2021 r. oddano do użytku 234 718 mieszkań.
Oczywistym celem działań funduszy inwestycyjnych jest zyskanie na całej transakcji. Mogą sprzedać mieszkania, kiedy te odpowiednio zyskają na wartości. Mogą także po prostu je wynajmować, przynajmniej przez jakiś czas. Warto jednak zauważyć, że zagraniczne fundusze wykupują mieszkania raczej w głównych polskich metropoliach. To oznacza, że mieszkańcy nieco mniejszych miejscowości nie muszą się zbytnio obawiać, że duży i bogaty podmiot sprzątnie im wszystkie mieszkania sprzed nosa.
Bańka na rynku nieruchomości w Polsce nie wzięła się z tego powodu, że zagraniczne fundusze wykupują mieszkania
Co więcej, wzrost cen nieruchomości w Polsce to kombinacja wielu czynników. Drożeją materiały budowlane i koszty robocizny, co wynika w dużej mierze ze skutków pandemii koronawirusa. W grę wchodzi oczywiście także spekulacja. Trudno byłoby jednak nie zauważyć, że Polacy już od dłuższego czasu chętnie inwestowali w mieszkania w celu uzyskania dodatkowego tzw. pasywnego dochodu. Sprzyjały temu niskie do niedawna stopy procentowe i tanie kredyty hipoteczne. Udział prywatnych inwestorów na rynku najmu cały czas jest dużo większy, niż dużych podmiotów. Najprawdopodobniej tak pozostanie.
Wiemy już, że wpływ zagranicznych funduszy inwestycyjnych na rynek nieruchomości w Polsce jest dużo mniejszy, niż by się zdawało. Nie ma problemu, nie ma powodu, by – na przykład – rozważać wprowadzanie podatku katastralnego w jakiejś formie. Pytanie jednak: co z tego właściwie wynika z perspektywy przeciętnego Kowalskiego? Wydaje się, że na obecności dużych graczy możemy tak naprawdę więcej zyskać, niż stracić.
Nie da się ukryć, że podmioty dysponujące ogromnym kapitałem i skłonne do wyłożenia go na nieruchomości w Polsce w jakimś stopniu będą sprzyjały powstawaniu nowych mieszkań. Oczywiście, mieszkania dzisiaj wykupywane „na pniu” najprawdopodobniej i tak by powstały. Warto jednak zauważyć, że niedawne podwyżki stóp procentowych zauważalnie zmieniły sytuację.
Części drobnych inwestorów już teraz nie stać na spłacanie rat za mieszkanie. W niektórych przypadkach kredyty frankowe znowu stały się bardziej opłacalne od tych w złotówkach. Młodzi Polacy coraz mniej chętnie biorą wieloletnie kredyty hipoteczne na zakup mieszkania. Więksi gracze zaś mają zauważalnie większe możliwości finansowe.
Obecność przedsiębiorstw na rynku wynajmu to szansa na jego profesjonalizację i dalsze ucywilizowanie
Niewątpliwą zaletą obecności funduszy inwestycyjnych jest tendencja do profesjonalizacji na rynku najmu. Sprzyja temu chociażby instytucja najmu instytucjonalnego. Umowy takie równoważą interesy wynajmującego i najemcy. Ten pierwszy może najczęściej liczyć na niższy koszt utrzymania się w lokalu. Ten drugi zaś nie musi się obawiać, że utknie z wynajmującym, który nie chce płacić czynszu albo opróżnić lokalu po wygaśnięciu umowy.
Przede wszystkim jednak przedsiębiorcy działają w inny sposób, niż wynajmujący będący osobami fizycznymi. Chodzi nie tylko o samą kwestię skali, ale także podejście do „klienta”. Czy ktoś z nas wyobrażałby sobie, żeby firma wynajmująca nam mieszkanie uporczywie stara się nas kontrolować? Zagląda do naszego mieszkania pod nieobecność? Nie da się ukryć, że niektórym wynajmującym wciąż zdarzają się zachowania co najmniej wątpliwe.
Większa obecność profesjonalnych podmiotów z czasem wymusi konkurowanie o wynajmującego – jeśli nie jakością usług, to chociaż ceną. Być może z czasem także na rynku nieruchomości zaobserwujemy przemianę podobną do tej w handlu. „Małe rodzinne sklepiki” zostały wyparte przez dyskonty, hipermarkety i sieci franczyzowe. Konsumentom przyniosło to przecież ogromne korzyści.
