Jeśli (Źródło danych: monitoring siedmiu największych rynków mieszkaniowych i analizy Otodom za sierpień 2025) utrzyma się tempo z lipca i sierpnia, cały trzeci kwartał może zamknąć się wynikiem około 11 tysięcy transakcji, czyli o jedną trzecią wyższym niż przed rokiem. Jednocześnie na koniec sierpnia oferta wynosiła 62,5 tysiąca lokali, co oznacza minimalny spadek miesiąc do miesiąca, ale aż 22-procentowy wzrost rok do roku. Liczba rezerwacji podskoczyła o kolejne 4 procent. Wszystko to składa się na obraz rynku, który reaguje na obniżki stóp procentowych, ale w którym podaż jest dozowana bardzo ostrożnie.
Na rynku pierwotnym widać świadome zarządzanie tempem sprzedaży
Deweloperzy korzystają z krótkich impulsów popytowych, jakie dają obniżki kosztu kredytu, ale nie spieszą się z uruchamianiem nowych projektów. Powód jest prozaiczny: we wrześniu mają wejść w życie przepisy o jawności cen i nikt nie chce podejmować ryzyka.
Firmy mają w szufladach gotowe pozwolenia, ale trzymają je na później, uważnie obserwując rynek i rozkładając kolejne etapy inwestycji. Widać, że lekcja z lat 2020–2023 została odrobiona – wtedy pochopne wrzutki podaży szybko kończyły się koniecznością agresywnych promocji i spadkiem marż.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Najciekawiej jest lokalnie, szczególnie w Trójmieście. Tam ceny w ofercie w ciągu ostatnich czterech miesięcy wzrosły o 11 procent, sięgając 16,8 tys. zł za metr. Nowe mieszkania, które wchodzą na rynek, są jeszcze droższe – średnio 17,7 tys. zł za metr – ale kupujący wolą wybierać tańsze opcje, około 15,5 tys. zł. Ta różnica sprawia, że oferta rośnie, ale w dużej mierze dzięki zamianie tańszych lokali na droższe. To pokazuje wyraźnie, że popyt jest, ale klienci mają swój próg bólu i nie są gotowi płacić każdej ceny.
Na rynku wtórnym sytuacja wygląda zupełnie inaczej
Tu podaż spada z miesiąca na miesiąc, bo część właścicieli wycofuje oferty albo przerzuca je do wynajmu. Wakacje to tradycyjnie gorący okres najmu i widać, że wielu sprzedających uznało, że szybciej zarobi na czynszu niż na niepewnej sprzedaży. Aktywnych ogłoszeń jest prawie o 4 procent mniej niż w lipcu i o blisko 7 procent mniej niż rok temu, a w takich miastach jak Wrocław spadki sięgają 19 procent. Co ciekawe, liczba zapytań od kupujących rośnie – w sierpniu o 3,7 procent miesiąc do miesiąca i aż o ponad 20 procent rok do roku. Wrocław, Trójmiasto i Łódź notują największe wzrosty aktywności.
Ceny na wtórnym pozostają względnie stabilne, choć widać pewne różnice regionalne. W Trójmieście wzrosły o nieco ponad 2 procent, w Katowicach spadły o 1 procent. Wydłuża się jednak czas ekspozycji ofert – o kolejne 3 procent – co jest jasnym sygnałem, że sprzedający i kupujący mają coraz trudniej spotkać się w połowie drogi. Sprzedający wciąż próbują trzymać się wysokich cen ofertowych, ale kupujący nie chcą płacić więcej niż pozwala im zdolność kredytowa. W efekcie rośnie liczba negocjacji, a transakcje przeciągają się w czasie.
Całość układa się w obraz rynku, który znalazł chwilową równowagę, ale to raczej faza przejściowa niż nowa normalność. Deweloperzy ostrożnie operują zapasem, klienci liczą każdą złotówkę, a na rynku wtórnym coraz trudniej o atrakcyjne oferty. To nie jest rynek w euforii, tylko rynek w trybie kontrolowanego oddechu. Każde drgnięcie – w przepisach, w kosztach wykonawstwa czy w polityce stóp procentowych – może tę równowagę szybko zaburzyć.
Dla kupujących to wciąż czas, w którym można znaleźć sensowne okazje, zwłaszcza w starszych ofertach, które nie nadążyły cenowo za najnowszymi inwestycjami. W Trójmieście różnice sięgają nawet 2–3 tys. zł za metr. Na rynku wtórnym trzeba przygotować się na dłuższe negocjacje i mieć alternatywę w postaci wynajmu. Sprzedający z kolei muszą pogodzić się z tym, że „szybkiej strzały” raczej nie będzie – rosnący czas ekspozycji mówi sam za siebie.
