Zarządca nieruchomości ma obowiązek usunąć z korytarza rzeczy mieszkańców, które powodują zastawianie drogi ewakuacyjnej

Codzienne Nieruchomości dołącz do dyskusji (23) 14.11.2018
Zarządca nieruchomości ma obowiązek usunąć z korytarza rzeczy mieszkańców, które powodują zastawianie drogi ewakuacyjnej

Udostępnij

Tomasz Laba

Zarządca nieruchomości ma obowiązek usunąć z korytarza rzeczy pozostawione przez mieszkańców, jeżeli powodują zastawianie drogi ewakuacyjnej. Właściciel nieruchomości twierdził inaczej i chciał, żeby straż pożarna sama szukała właścicieli.

Komendant Powiatowy Państwowej Straży Pożarnej przeprowadził kontrolę przeciwpożarową w jednym z budynków mieszkalnych. Każdy, kto mieszka w takim budynku, z pewnością już przeczuwa, co komendant zobaczył na własne oczy. Korytarze pozastawiane najprzeróżniejszymi rupieciami sprawiające wrażenie, że służą do mieszkania, a nie do poruszania się. Rowery, wózki, meble i cała masa innych rzeczy. Oczywiście nie ma żadnego zakazu trzymania tych rzeczy na korytarzu. Problem pojawia się wtedy, kiedy korytarze zostaną przez to zagracone tak, że utrudni to ewakuację. Blokowanie drogi ewakuacyjnej to niestety codzienność.

Dokładnie do takich samych wniosków doszedł komendant, który po kontroli powiedział – wypad z tym nakazał zarządcy nieruchomości usunąć łatwopalne rzeczy stojące na korytarzach w tym budynku od parteru do dziesiątego piętra. Zauważył również inne niedociągnięcia i zobowiązał zarządcę, którym była spółdzielnia mieszkaniowa do ich usunięcia. Taka decyzja nie spodobała się spółdzielni, która zaczęła przepychankę z komendantem. Sprawa niedawno znalazła swój finał przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach.

Spółdzielni nie spodobał się obowiązek nałożony przez komendanta. Stwierdzono bowiem, że przecież jakim prawem spółdzielnia miałaby usuwać rzeczy, które do niej nie należą. Zarzucali komendantowi również to, że o postępowaniu nie powiadomił wszystkich właścicieli lokali, którzy przecież mieli prawo wypowiedzieć się na temat dowodów zebranych podczas kontroli.

Rzeczy zlokalizowane na korytarzach wymienionego budynku nie stanowią własności Spółdzielni, a ona sama nie jest uprawniona do tego, by nimi dysponować, ustalić do kogo te rzeczy należą, jak również wyegzekwować od ich właścicieli usunięcie przedmiotów z ciągów komunikacyjnych. Stwierdziła również, że części wspólne budynku (m. in. korytarze) pozostają we współwłasności Spółdzielni oraz mieszkańców poszczególnych lokali, dlatego obowiązki nałożone decyzją powinny obciążać wszystkich współwłaścicieli jako strony postępowania. Zdaniem Spółdzielni przez fakt pominięcia pozostałych współwłaścicieli organ nie zapewnił wszystkim stronom czynnego udziału postępowaniu. Wskazała również, że jako jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wykonuje zarząd na zasadach zarządu powierzonego.

Zastawianie drogi ewakuacyjnej – to spółdzielnia ma obowiązek dbać o bezpieczeństwo

Przekładając to z prawniczego na ludzki, można powiedzieć, że spółdzielnia chciała się wymigać od robienia czegokolwiek. Wręcz wymagała, żeby to straż pożarna sama ustalała właścicieli tych rzeczy, a następnie indywidualnie ich wzywała do posprzątania. Wojewódzki komendant podtrzymał decyzję swojego podwładnego. Spółdzielnia nie dawała za wygraną i zaskarżyła sprawę do WSA. Wydaje mi się jednak, że wystarczyłaby jedna próbna ewakuacja tego budynku, żeby przekonać się, że straż ma całkowitą rację.

Całe szczęście, że zdrowym rozsądkiem wykazali się sędziowie. Jasno stwierdzili, że to obowiązkiem spółdzielni jest dbanie o ochronę przeciwpożarową budynku. Jedynym obowiązkiem komendanta w tej sprawie, oczywiście poza samą kontrolą, jest ustalenie, kto daną nieruchomością zarządza.

W konsekwencji nie można podzielić też zarzutów skarżącej, że stronami postępowania i adresatami nałożonych zaskarżoną decyzją obowiązków powinni być również właściciele poszczególnych wyodrębnionych w budynku lokali, których przedmioty zalegają na, stanowiących drogi ewakuacyjne, korytarzach. Tym bardziej, nie można podzielić zapatrywania, że to organy ochrony przeciwpożarowej miałyby ustalić właścicieli poszczególnych przedmiotów, co w praktyce mogłoby być nawet niewykonalne. Za odmienną oceną przez Sąd legalności zaskarżonej decyzji nie może przemawiać też fakt podnoszonych przez skarżącą trudności w wykonywaniu nałożonego na nią obowiązku, którego przedmiotem są rzeczy niestanowiące jej własności.

Jeżeli spółdzielnia miałaby problem z wyegzekwowaniem tych obowiązków od lokatorów, to może odpowiednio kształtować przepisy wewnętrzne, takie jak statut czy regulamin.

W tym bowiem zakresie, jak to trafnie podniesiono w odpowiedzi na skargę skarżąca powinna wykorzystać uprawnienia. przysługujące jej w oparciu o wewnętrzne przepisy, jak Statut Spółdzielni i Regulamin Porządku Domowego, określające obowiązki właścicieli lub najemców poszczególnych lokali, których przestrzeganie powinna na bieżąco, a nie tylko w związku z przeprowadzoną przez Straż Pożarną kontrolą, monitorować i egzekwować. Nie jest też wykluczone skorzystanie w tym zakresie z dochodzenia przysługujących Spółdzielni praw w drodze cywilnej.

Szkoda, że po raz kolejny tak oczywiste sprawy muszą angażować prawie wszystkie instancje sądów.