Wynajmujący podniósł czynsz? Możesz domagać się zwrotu wyższej kaucji

Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (94) 07.02.2020
Wynajmujący podniósł czynsz? Możesz domagać się zwrotu wyższej kaucji

Radosław Tyburski

Nikt jej nie lubi płacić, ale każdy lubi ją dostawać z powrotem, chociaż z tym drugim często jest problem. Co to takiego? Kaucja. Mało kto wie, że po zakończeniu najmu mieszkania, lokator często może domagać się zwrotu wyższej od pierwotnie wpłaconej kaucji. Zwrot zwaloryzowanej kaucji to jednak rzadki zwyczaj. 

Mało którzy właściciele i najemcy korzystają z ustawy o ochronie praw lokatorów. Często strony umowy najmu dowiadują się o niej dopiero przy okazji problemów np. z eksmisją. Niektórzy, bardziej świadomi, sięgają do ustawy, gdy chcą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.

Warto jednak pamiętać, że ustawa ta w sposób wyraźny reguluje np. obowiązki wynajmującego (a więc tego, kto udostępnia swój lokal), jak i najemcy (a więc lokatora). Między innymi można na jej podstawie rozstrzygnąć, kto ma obowiązek malować w lokalu ściany, jeżeli nie zostało to uregulowane w umowie.

Inny zapis regulujący wzajemne obowiązki stron reguluje kwestie kaucji. Co do zasady ustawodawca wiąże jej wysokość z wysokością czynszu. Pobrana przez wynajmującego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Ciekawiej prezentują się jednak zasady jej zwrotu.

Zgodnie z art. 6 ust. 3 Ustawy:

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Co to oznacza? W skrócie, jeżeli wynajmujący w trakcie umowy najmu podwyższył nam czynsz, to mamy prawo żądać zwrotu wyższej kwoty kaucji.

Przykładowo:

Jan zawarł umowę najmu mieszkania na 2 lata. Kwota czynszu wynosiła 2.000,00 zł, kaucja stanowiła 1-krotność czynszu i również wynosiła 2.000,00 zł. W trakcie trwania umowy najmu czynsz urósł do kwoty 2.500,00 zł. Po zakończeniu najmu Janowi będzie przysługiwała kwota 2.500,00 zł tytułem zwrotu kaucji.

2.500,00 zł (zwaloryzowana kaucja) = 2.500,00 zł (czynsz obowiązujący w dniu zwrotu kaucji) x 1 (krotność czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji)

Zwrot zwaloryzowanej kaucji to rzadkość, ale może się przydać

Mało kto korzysta z tej możliwości, mimo że prawo do zwaloryzowanej kaucji nie może być wyłączone treścią umowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów raczej nie byłaby dobrą ochroną, gdyby wynajmujący mogli ustalać inne warunki w umowach najmu. Uznaje się, że strony mogą ewentualnie ustalić korzystniejsze dla najemcy warunki zwrotu kaucji. Nie mogą jednak uznać, że kaucja podlega zwrotowi w kwocie niższej niż przewiduje ustawa. Co istotne – zwrot zwaloryzowanej kaucji dotyczy w zasadzie każdej umowy najmu, zarówno najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego. Oczywiście – ustawa ustawą, ale jeżeli najem przebiegał bezproblemowo, to nie każdy będzie miał ochotę robić problem wynajmującemu domagając się zwrotu podwyższonej kaucji. Warto jednak wiedzieć, że takie prawo przysługuje – nigdy nie wiadomo, kiedy ta wiedza może nam się przydać.