Dziś kupując nieruchomość często spotykamy się z sytuacją, w której w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla tejże nieruchomości widnieje zabezpieczenie w postaci hipoteki. Zakup nieruchomości z hipoteką na rzecz banku nie wiąże się z nadmiernym ryzykiem. Pod warunkiem jednak, że umowa sprzedaży jest sporządzona w sposób przemyślany. Problemy zaczynają się, gdy wierzycielem jest Alior Bank, który zdaje się nie widzieć problemu.
Zakup nieruchomości z hipoteką na rzecz banku
Obciążenie hipoteczne na nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży nie jest niczym szczególnie niepokojącym. Świadczy najczęściej o tym, że sprzedający zaciągnął kredyt na jej zakup, lub remont. Oczywiście mogą być to też zabezpieczenia innych podmiotów, wynikające z innych zobowiązań. Jednak w księdze wieczystej znajdziemy informację o wierzycielu, na zabezpieczenie czego oraz z jakiego tytułu ustanowiona została hipoteka. W praktyce, gdy mamy do czynienia z zabezpieczeniem banku umowa sprzedaży niewiele różni się od sprzedaży nieruchomości nieobciążonej. Powstają jedynie dodatkowe zobowiązania stron regulujące tę sytuację. Na rynku nieruchomości takie transakcje są przyjmowane jako te standardowe. A hipoteka na rzecz banku nie oznacza, że mieszkanie jest zadłużone w opłatach, czy że sprzedający posiada inne zadłużenia. Sprzedaż takiej nieruchomości nie oznacza też, że sprzedający ma problemy finansowe. Nie jest też tożsame z żadnym negatywnym skutkiem. Ceny mieszkań w 2022 roku wcale też nie wskazują na to, iż takie nieruchomości są tańsze od tych nieobciążonych hipotekami.
Słów kilka o przebiegu procesu sprzedaży nieruchomości z hipoteką na rzecz banku
Do aktu notarialnego umowy sprzedaży sprzedający musi przedłożyć tak zwaną promesę. Jest to dokument, który informuje o stanie zadłużenia, tytułu z którego została ustanowiona hipoteka oraz o numerze rachunku technicznego do spłaty. A nadto obejmuje zobowiązanie banku do wydania dokumentu, będącego podstawą do wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia. Część ceny odpowiadająca kwocie określonej na wyżej wskazanym dokumencie jest wpłacana wprost na rachunek techniczny banku. Sprzedający nie może wypłacić pieniędzy z tego rachunku, a Sprzedający następnie po podpisaniu aktu notarialnego składa dyspozycję spłaty przedmiotowego kredytu. W dalszej kolejności występuje do banku o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki. Po uzyskaniu tej zgody, sprzedający przekazuje ją kupującemu, najczęściej wraz z opłatą sądową 100zł za wykreślenie hipoteki. Ostatnią czynnością jest odpowiednie wypełnienie przez kupującego formularza sądowego obejmującego wpis do księgi wieczystej z żądaniem wykreślenia hipoteki i załączenie do niego oryginału zgody na wykreślenie hipoteki.
Rachunek techniczny do spłaty kredytu
W dokumencie określanym tak zwaną promesą, jedną z najistotniejszych informacji jest właśnie rachunek techniczny do spłaty zadłużenia. To ten numer rachunku zabezpiecza kupującego przez ewentualną nieuczciwością sprzedającego. Z takiego rachunku bankowego sprzedający nie może wypłacić pieniędzy, a tym samym przeznaczyć ich na inny cel. Jedyne co można zrobić z kwotą jaka wpłynie na ten rachunek, to złożyć dyspozycję spłaty kredytu zabezpieczonego na sprzedawanej nieruchomości. Istotnym jest, iż sama wpłata na rachunek techniczny nie jest tożsamą z dyspozycją spłaty kredytu. Zatem po zapłacie przez kupującego, sprzedający musi złożyć w banku dyspozycję spłaty. W praktyce zdarza się, iż banki wydają promesy z rachunkiem oszczędnościowym. W takim przypadku najczęściej notariusz żąda wskazania rachunku technicznego, a bank taki rachunek zakłada specjalnie dla klienta.
Alior Bank pierwsze słyszy i nie widzi problemu
Okazuje się, że Alior Bank nie zakłada dla swoich klientów rachunków technicznych do spłat kredytów. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że z rachunków wskazanych na promesach tego banku można swobodnie wypłacać pieniądze. Innymi słowy, jeśli trafimy na oszusta, to kupimy nieruchomość z hipoteką, która nie zostanie spłacona. Hipoteka jest zabezpieczeniem związanym z nieruchomością, a nie osobą, więc zaspokojenie wierzyciela nastąpi z tejże nieruchomości. Jeśli zastanowić się nad tym mocniej, to przestaje być zabawne. Dzwoniąc na infolinię Alior Banku również można taką właśnie informację uzyskać.
Jak w takim razie zabezpieczyć się jako strona kupująca?
Najrozsądniejszym zdaje się być rozwiązanie, w którym pozostałą resztę ceny, która powinna wpłynąć na rachunek bankowy sprzedającego kupujący wpłacą dopiero po przedłożeniu im przez niego zgody na wykreślenie hipoteki. Nie jest to rozwiązanie idealne, ponieważ jeśli kwota ta jest nieduża, to strach przed nienależytym wykonaniem zobowiązania ze strony sprzedającego nas nie opuści. Nadto zapłatę należy określić konkretnym terminem. Można ustalić również w akcie notarialnym karę pieniężną za każdy dzień zwłoki w dostarczeniu kupującemu zgody na wykreślenie hipoteki. Łącząc oba rozwiązania sytuacja ulega dużej poprawie. Jednak czy nie łatwiej byłoby załatwić to bez niepotrzebnych nerwów i stresu, gdyby po prostu Alior Bank posiadał rachunki techniczne?
