Osoby, które chcą kupić nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, często muszą zaciągnąć kredyt hipoteczny, by móc sfinansować zakup. Do tej pory sytuacja na polskim rynku hipotek była stabilna. Teraz jednak pojawiają się pierwsze sygnały psucia rynku kredytów mieszkaniowych. Okazuje się, że Polacy coraz częściej zaciągają kredyty bez wkładu własnego (lub z niewielkim wkładem), a okres zapadalności jest znacznie dłuższy.
Rynek kredytów hipotecznych w Polsce zaczyna się psuć
W zeszłym roku popyt na kredyty hipoteczne przeszedł wszelkie oczekiwania – oczywiście za sprawą programu Bezpieczny Kredyt. W pierwszym kwartale 2024 r. można już było jednak zaobserwować spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych; jak wynika z najnowszego raportu AMRON-SARFiN w okresie od stycznia do marca banki zawarły 64 504 umowy kredytowe, czyli o 6,33 proc. mniej, niż w IV kwartale 2023 r. (a trzeba wziąć pod uwagę fakt, że część tych umów było umowami o Bezpieczny Kredyt, ponieważ 2 stycznia 2024 r. formalnie zakończył się nabór wniosków, a nie podpisywanie umów). Mimo to trzeba jednak przyznać, że na początku roku Polacy nadal chętnie zaciągali kredyty hipoteczne.
Niepokoić może jednak fakt, że – jak wskazują eksperci AMRON – odnotowywane są pierwsze sygnały świadczące o psuciu rynku kredytów hipotecznych. Po pierwsze, stale przybywa kredytów ze wskaźnikiem LtV powyżej 80 proc. (czyli z wkładem własnym niższym niż 20 proc.). I kwartał 2024 r. był już szóstym kwartałem z rzędu, w którym zaobserwowano wzrost udziału takich kredytów; w 2022 r. ich udział wśród wszystkich kredytów hipotecznych wynosił 17 proc., obecnie – aż 38,30 proc.
Eksperci wskazują też na inne niepokojące zjawisko. Mowa o okresie zapadalności nowo udzielanych kredytów. W porównaniu do IV kwartału 2023 r. spadł udział kredytów o zapadalności do 15 lat – o 4,16 p.p. Wzrósł jednocześnie udział kredytów o zapadalności między 25 a 35 lat (o 4,17 p.p.). Tym samym Polacy nie dość, że coraz częściej zaciągają kredyty z niższym lub wręcz zerowym wkładem własnym (co umożliwia im wprowadzona przez poprzedni rząd gwarancja dla brakującego wkładu własnego), to jeszcze na znacznie dłuższy okres niż wcześniej.
Na razie jakość portfela kredytów złotówkowych jest dobra. Gorzej z kredytami frankowymi
Dobra wiadomość jest natomiast taka, że udział złotówkowych kredytów zagrożonych jest stosunkowo niewielki – i wynosi tylko 2,14 proc. wszystkich kredytów hipotecznych zaciągniętych w złotówkach (spadek o 0,15 p.p. względem analogicznego okresu zeszłego roku). Niestety nie można tego samego powiedzieć o kredytach frankowych – na koniec I kwartału 2024 r. udział kredytów zagrożonych w tej walucie sięgnął aż 16,02 proc. (o 7,44 p.p. więcej niż rok wcześniej), co w dużej mierze jest wynikiem wchodzenia w spór sądowy z bankami.
Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w kolejnych miesiącach w dużej mierze będzie uzależniona od ewentualnego wprowadzenia programu Kredyt na start. Jeśli nadal będzie przybywać zobowiązań zaciąganych na bardzo długi okres i z wysokim wskaźnikiem LtV, to za jakiś czas może okazać się, że jest problem z ich spłatą – zwłaszcza jeśli w przyszłości RPP ponownie zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych.
