Największymi z przeszkód są: brak wystarczającego wkładu własnego (55 proc. wskazań), zbyt wysoka rata kredytowa w stosunku do zarobków (49 proc.) oraz brak zdolności kredytowej (45 proc.). W efekcie powstaje tzw. luka czynszowa. To grupa około 35 proc. społeczeństwa. Ta część społeczeństwa nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania, ale jednocześnie zarabia za dużo, by otrzymać mieszkanie komunalne.

W Polsce istnieją dwa główne typy mieszkań wspieranych przez państwo: mieszkania komunalne oraz budownictwo społeczne. Mieszkania komunalne przeznaczone są przede wszystkim dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej, np. bezdomnych. Takie lokale nie powinny być sprzedawane poniżej wartości rynkowej, a ewentualne środki ze sprzedaży muszą być reinwestowane w kolejne mieszkania.

Budownictwo społeczne natomiast adresowane jest do osób, które nie stać na zakup mieszkania, ale mogą płacić czynsz na poziomie niekomercyjnym. W mniejszych miastach takie mieszkania powinny umożliwiać dojście do własności. Wynajmujący mogliby wykupić mieszkanie po cenie rynkowej, a uzyskane pieniądze zainwestować w kolejne lokale.

Budownictwo społeczne stanowi zaledwie około 2 proc. nowo oddawanych mieszkań. Inwestorzy indywidualni i deweloperzy odpowiadają za ponad 97 proc. nowych mieszkań wielorodzinnych.

W ostatnich latach brakuje inwestycji państwowych i samorządowych w budownictwo społeczne, co utrudnia zaspokojenie potrzeb tzw. luki czynszowej. W tym kontekście rozważa się rolę funduszy inwestycyjnych typu REIT, które mogłyby zwiększyć podaż mieszkań na wynajem oraz wprowadzić dodatkowy kapitał na rynek mieszkaniowy. Mimo pewnych obaw dotyczących wzrostu cen eksperci podkreślają, że ich udział nadal byłby niewielki w stosunku do całego rynku i mógłby przynieść korzyści w postaci większej liczby mieszkań oraz nowych inwestycji.

Realizacja tych ambitnych inwestycji napotyka na bariery finansowe i organizacyjne. Budżety państwa i samorządów są ograniczone. Budowa mieszkań komunalnych wymaga zaś czasu oraz zaangażowania zasobów ludzkich. Nie wszystkie gminy posiadają oba elementy na wystarczającym poziomie. Dlatego rozwój tego segmentu mieszkalnictwa pozostaje jednym z kluczowych wyzwań polityki społecznej.

Projekt ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje dwukrotnie lub nawet ponad dwukrotnie większe środki dla gmin, które mogłyby ubiegać się o bezzwrotne dotacje na budowę lub remont mieszkań. W latach 2025–2030 na ten cel może trafić do 45 mld zł, co pozwoliłoby sfinansować nawet 15 tys. mieszkań rocznie.