Ceny materiałów budowlanych spadają. Wykończeniowych też. A ceny działek hamują. Wreszcie. Czy to znaczy, że budowa domu będzie tańsza? Czy potanieją nowe mieszkania?
Ceny materiałów budowlanych spadają
Departament Analiz Ekonomicznych banku PKO BP regularnie przygotowuje raporty pod znamiennym tytułem „Puls nieruchomości”. Znamiennym, bo jeśli puls ma być oznaką życia, to stan zdrowia rynku nieruchomości się pogorszył, a sama budowlanka zagrożona jest umieszczeniem na OIOM-ie. Diagnoza ekspertów: odwrócenie trendu. Dynamiczne przejście gospodarki, a w szczególności sektora budowlanego, z fazy boomu w fazę recesji. Jak piszą analitycy PKO BP,
W drugiej połowie tego roku pojawiają się coraz liczniejsze sygnały spowolnienia wzrostu czy nawet spadku cen wielu materiałów budowlanych. Wolniej rosną również koszty pracy i gruntu. O ile ceny materiałów ogółem (monitorowane przez Sekocenbud dla potrzeb kosztorysów) w 3 kwartale 2022 w porównaniu z końcem 2021 były przeciętnie o jedną czwartą wyższe, to w zestawieniu z poprzednim kwartałem tego roku były wyższe już tylko o kilka procent lub nie zmieniły się.
Ceny materiałów budowlanych w 2022 i 2021 roku rosły z powodu odbicia gospodarek po Covid-19 i wybuchu wojny w Ukrainie. Wojna trwa, a wysokie ceny energii, która jest ważnym czynnikiem kształtującym koszt materiałów budowlanych utrzymują się. Co się w takim razie zmieniło? Podaż po pandemii zdążyła się odbudować, ale spadł popyt. I to wyhamowało ceny. Spadły ceny stali, które przez cały zeszły rok tak napędzały koszty budów. Spadły to nawet mało powiedziane; między drugim, a trzecim kwartałem tego roku, ceny stali zbrojeniowej runęły o ponad 23 proc. w dół. Spadły też ceny wyrobów, do których produkcji używa się ropy. Podobnie jak ceny cementu, wapna, tynku, wylewek i cegieł. Podrożał, ale nieznacznie, beton i materiały izolacyjne.
Co to znaczy dla kupujących?
Jak piszą eksperci banku PKO BP,
W konsekwencji wolniejszego wzrostu cen materiałów budowlanych czy nawet spadku cen, niektórych materiałów, dodatkowo przy mniejszej presji płacowej, koszty budowy stabilizują się. Jest to jednak poziom zdecydowanie wyższy niż przed wspomnianymi szokami podażowymi związanymi z epidemią Covid-19, a potem wojną w Ukrainie. Koszty budowy metra kwadratowego domu/ mieszkania (bez VAT i kosztu działki) wzrosły w okresie 3 kwartał 2021-3 kw. 2022 w granicach 18-22 proc. a w okresie ostatnich 3 lat (3 kw. 19-3 kw. 22) wzrosły w granicach 34-42 proc.
Analiza PKO BP pokazuje, że koszt budowy zależy też od lokalizacji nieruchomości. W ciągu roku najmocniej podrożało budowanie w województwie mazowieckim (o 25 proc.) i śląskim (o 21 proc.). Najdrożej było oczywiście w samej Warszawie. Najtaniej można się było wybudować w województwie warmińsko-mazurskim i kujawsko-pomorskim. Tu koszt budowy podskoczył o 15 proc. Średnio koszt budowy metra kwadratowego w 3 kwartale tego roku domu jednorodzinnego z piwnicą wyniósł 4473 zł. Domu jednorodzinnego energooszczędnego – 4938 zł. A w przypadku apartamentowca z dwupoziomowym garażem i windą było to 7490 zł.
Co nas czeka?
Jak przewidują eksperci,
W naszej ocenie po okresie bardzo silnych wzrostów cen przed nami okres spadków cen materiałów budowlanych i gruntów oraz złagodzenia presji płacowej w sektorze budowlanym. Należy zastrzec jednak, że sokratejskie „wiem, że nic nie wiem” w kontekście prognoz cen surowców w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu nabiera szczególnego znaczenia. Dlatego też do prognoz wskazujących na normalizowanie się sytuacji na rynku surowców firmy podchodzą z większą niż zwykle rezerwą, a wyższa kalkulacja ryzyka często kończy się decyzją o zawieszeniu czy anulowaniu projektu, zwłaszcza w otoczeniu topniejącego popytu. W rezultacie aktywność budownictwa kubaturowego jest i pozostanie niska prawdopodobnie przez cały kolejny rok.
Gdyby jednak obeszło się bez negatywnych niespodzianek w Polsce i na świecie, to prognozowany spadek kosztów budownictwa mógłby spowodować spadek cen mieszkań. Pod warunkiem, że klienci mieliby pieniądze na zakupy. Niekoniecznie swoje, mogą być pożyczone z banku. I tu przechodzimy do następnego klocka tego domina – stóp procentowych. Ich obniżka wzmocniłaby siłę nabywczą kupujących, ale na razie KNF ma złe wiadomości dla kredytobiorców.
Na razie jednak mamy taką sytuację, że nie sposób oszacować ile za rok czy dwa będzie kosztować stal, beton, czy izolacja. A tyle mniej więcej czasu upływa, nim deweloper z przejdzie z fazy biurokratycznej do realizacji projektu. Taka niepewność nie sprzyja podejmowaniu decyzji o inwestowaniu.
