Nabycie wskutek dziedziczenia jest bardzo częstym sposobem uzyskania własności nieruchomości. Czasem pojawia się wola sprzedaży odziedziczonego majątku. Kiedy i jak należy to zrobić, by było to zgodne z prawem i optymalne pod kątem podatkowym?
Dziedziczenie nieruchomości a jej sprzedaż
Jednym ze sposobów nabycia własności jest dziedziczenie. Katalog przedmiotów, które można w taki sposób nabyć, jest dosyć szeroki. Są oczywiście przedmioty, których nie można odziedziczyć. Nieruchomość jednak można oczywiście dostać w spadku. Bardzo często pojawia się wola jej szybkiej sprzedaży — szczególnie gdy nabywca nie potrzebuje lokum, a szybkiego spieniężenia domu czy mieszkania.
O czym powinno się wówczas pamiętać, żeby odziedziczoną nieruchomość móc sprzedać? W pierwszej kolejności należy mieć świadomość, że o ile samo nabycie spadku następuje z chwilą jego otwarcia, czyli śmierci spadkodawcy, to sprawy spadkowe powinno się uregulować. Dlatego konieczne jest przeprowadzenie stosownego postępowania spadkowego. Nie zawsze jest bowiem tak, że osoba, która przekonana jest o powołaniu do spadku, faktycznie go nabędzie. Odrębną sferą jest także dział spadku i możliwość odziedziczenia jedynie udziału.
Następnie odpowiedzieć trzeba na pytanie: co zrobić po nabyciu spadku? Jeżeli nabywamy nieruchomość, warto jak najszybciej dokonać stosownego wpisu w księdze wieczystej, na podstawie prawomocnego postanowienia o nabyciu spadku, czy też aktu poświadczenia dziedziczenia uzyskanego od notariusza. Pozwoli to na urzeczywistnienie faktycznego stanu prawnego z tym wobec tego, co odzwierciedla księga wieczysta. Sam brak wpisu w KW nie jest przeszkodą w sprzedaży, ale z pewnością dużo łatwiej jest sprzedać nieruchomość, co do której dokumentacja nie budzi zastrzeżeń.
Nabycie spadku jest objęte podatkiem od spadków i darowizn. Na szczęście w większości wypadków można go uniknąć, składając oświadczenie na formularzu SD-Z2. Zwolnienie dotyczy nabycia od małżonka, zstępnych (dzieci, wnuków), wstępnych (rodziców, dziadków), pasierba, rodzeństwa, ojczyma oraz macochy. Wniosek należy złożyć w ciągu 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.
Aspekty podatkowe — niezwykle istotne
W kontekście spadkobierców niewchodzących w skład powyższego katalogu wysokość podatku zależna będzie od tego, jaka jest oczywiście wartość nabytego majątku, ale przede wszystkim od tego, w której grupie podatkowej znajduje się nabywca. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli nie podlegamy zwolnieniu, to termin na zgłoszenie odpowiedniego druku (tym razem SD-3) wynosi miesiąc od daty nabycia spadku, czyli — zgodnie z kodeksem cywilnym — daty śmierci spadkodawcy.
Podatek od spadku to jedno, ale problem sprzedaży odziedziczonego mieszkania wynika z innego źródła — podatku dochodowego. Przychodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym jest m.in. sprzedaż nieruchomości w ciągu 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie).
Od 1 stycznia 2019 roku funkcjonuje jednak przepis, który modyfikuje powyższą zasadę wobec nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia. Zgodnie z obecną regulacją, 5-letni okres liczy się od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Dotyczy to majątków nabytych od dnia 1 stycznia 2019 roku.
Jeżeli spadek został nabyty wcześniej i nabywca podlega starym zasadom lub nie podlega zwolnieniu, może skorzystać z ulg mieszkaniowych przy rozliczaniu podatku. Jedna związana jest z podatkiem od spadków, druga z podatkiem dochodowym. W tym drugim wypadku chodzi o sytuację, w której środki ze sprzedaży nieruchomości wykorzystane zostaną na własne cele mieszkaniowe podatnika.
