Jak wskazują eksperci PKO BP, dane za I kwartał 2025 r. potwierdzają, że mamy do czynienia ze względną stabilizacją na rynku nieruchomości. Wzrost cen transakcyjnych w ujęciu rocznym znacząco wyhamował; na rynku wtórnym w największych aglomeracjach spowolnił on do ok. 10 proc. r/r, a w mniejszych stolicach województw do zaledwie 5 proc. r/r. Z kolei na rynku pierwotnym, w porównaniu z końcówką 2024 r., w największych miastach odnotowano spadki cen rzędu 3 proc. kw./kw. Kupujący znaleźli się zatem we względnie komfortowej sytuacji - nie muszą już obawiać się drastycznego wzrostu cen (a jeszcze niedawno stawki mocno rosły zaledwie z miesiąca na miesiąc).

Sytuacji kupujących sprzyja również rekordowo wysoka oferta mieszkań deweloperskich. Jak wynika z monitoringu JLL, na koniec I kwartału w sześciu największych aglomeracjach dostępnych było aż 59,1 tys. lokali. To historycznie wysoki poziom, który wydłużył teoretyczny czas wyprzedaży oferty do prawie siedmiu kwartałów. Ta nadpodaż jest efektem dużej liczby projektów uruchomionych w okresie poprzedniej hossy; daje obecnie kupującym szeroki wybór oraz większe pole do negocjacji.

Eksperci PKO BP zwracają jednak uwagę na fakt, że widać już pierwsze sygnały ożywienia po stronie popytu. A to z kolei niekoniecznie dobra wiadomość dla kupujących.

Choć dane Związku Banków Polskich za pierwszy kwartał wciąż pokazywały słabszą akcję kredytową, to najnowsze odczyty Biura Informacji Kredytowej za maj są znacznie bardziej optymistyczne. Wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 46,4 proc. w skali roku, a liczba potencjalnych kredytobiorców była wyższa o 43 proc. To pokazuje, że Polacy ponownie przygotowują się do zakupu nieruchomości.

Co napędza ten powrót zainteresowania? Analitycy wskazują na trzy kluczowe czynniki. Pierwszym z nich jest majowa obniżka stóp procentowych i oczekiwania na kolejne cięcia w przyszłości. Drugim - ostateczne zamknięcie tematu rządowych dopłat do kredytów, co skłania osoby odkładające decyzję do powrotu na rynek. Trzecim istotnym czynnikiem jest utrzymujący się stabilny wzrost wynagrodzeń, który poprawia zdolność kredytową Polaków.

Jednocześnie zmiany widać też po stronie podażowej. Zdaniem analityków PKO BP nasilają się zjawiska, które w perspektywie najbliższych kwartałów będą wywierać silną presję na wzrost cen. Chodzi przede wszystkim o rosnące koszty budowy, wynikające z kumulacji kilku elementów. Do wciąż wysokich cen energii i usług dochodzą koszty związane z nowymi regulacjami, takimi jak nowelizacja warunków technicznych, unijna dyrektywa budynkowa czy tzw. ustawa schronowa.

Kluczowym czynnikiem ryzyka jest również reforma planowania przestrzennego. Gminy mają czas do końca czerwca 2026 r. na uchwalenie nowych planów ogólnych. Eksperci obawiają się, że nowe regulacje mogą ograniczyć podaż dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, co w naturalny sposób podniesie ich ceny i przełoży się na finalny koszt metra kwadratowego mieszkania.

Co zatem czeka kupujących? Zdaniem ekspertów scenariusz bazowy zakłada kontynuację obecnej stabilizacji do jesieni. Niewykluczone jednak, że pod koniec roku, w miarę odbudowywania się popytu i rosnącej presji kosztowej po stronie deweloperów, możliwy jest wzrost średnich stawek ofertowych mieszkań. Osoby, które planują zakup nieruchomości, powinny mieć to na uwadze.