Jednym z częściej powielanych mitów na temat zakupu mieszkania jest ten, że do momentu spłacenia kredytu hipotecznego właściciel mieszkania jest bank. Jak to jest w rzeczywistości? Czy hipoteka przesądza o prawie własności?
W naszym społeczeństwie funkcjonuje mnóstwo mitów na temat prawa. Zazwyczaj jednak dotyczą drobnych spraw. Jednocześnie pewną zauważalną tendencją takich mitów jest to, że przypisujemy sobie więcej praw, niż mamy w rzeczywistości. Przykładem niech będzie kwestia pierwszeństwa na przejściu dla pieszych. Jednak dziwnym trafem w przypadku hipoteki ciążącej na mieszkaniu ten mit sprawia, że uważamy, że mamy paradoksalnie mniej praw niż w rzeczywistości.
Czy hipoteka przesądza o prawie własności?
Powszechne jest myślenie, że fakt zaciągnięcia kredytu hipotecznego sprawia, że do czasu jego spłacenia mieszkanie jest własnością banku. Do pewnego stopnia można uznać to za skrót myślowy, ale i to szybko upada po zweryfikowaniu przepisów.
Hipoteka jest niczym innym jak zabezpieczeniem kredytu zaciągniętego w banku na zakup mieszkania. Wpisana w księdze wieczystej danej nieruchomości sprawia, że fakt jej istnienia jest powszechnie znany każdemu ewentualnemu dalszemu nabywcy. To ma kluczowe znaczenie, ponieważ hipoteka upoważnia wierzyciela hipotecznego (a zatem bank) do zaspokojenia swojej należności z danej nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. To jest pierwszą wskazówką do udzielenia odpowiedzi na pytanie o właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.
Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny rozłożony na czynniki pierwsze wygląda następująco:
- Jan Kowalski kupuje mieszkanie.
- Pieniądze na kupno mieszkania Jan Kowalski pożycza od banku.
- Kredyt zobowiązuje się spłacać przez X (najczęściej 30) lat.
- Żeby mieć pewność, że bank odzyska swoje pieniądze, na kupowanej nieruchomości ustanawiana jest hipoteka.
Definicja hipoteki znajduje się w art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Co to oznacza w praktyce? Właścicielem danej nieruchomości w całym znaczeniu tego słowa jest Jan Kowalski. To on widnieje jako właściciel w księdze wieczystej. Może zatem mieszkanie sprzedać, wynająć czy darować. Kupno mieszkania z rynku wtórnego z reguły polega na wcześniejszej spłacie pozostałego kredytu poprzedniego właściciela. Z kolei bank z tytułu wpisanej hipoteki nie może naszego mieszkania wynająć, sprzedać czy dokwaterować nam współlokatora. Nawet w przypadku wypowiedzenia umowy kredytu bank nie może sam z siebie tej nieruchomości sprzedać.
Hipoteka — własność banku?
W tym celu trzeba zainicjować postępowanie sądowe, a następnie po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę skierować do komornika sądowego. To właśnie komornik sądowy w drodze egzekucji może doprowadzić do licytacji danego mieszkania. Uzyskane w jej wyniku pieniądze musi podzielić między wszystkich innych wierzycieli (o ile tacy są) według ściśle określonej kolejności.
Hipoteka oznacza zatem tylko tyle, że w razie sprzedaży majątku dłużnika w drodze egzekucji, bank w pierwszej kolejności odzyska swoje pieniądze. Jako ciekawostkę można wskazać fakt, że przed samą hipoteką pierwszeństwo mają, chociażby zobowiązania z tytułu alimentów czy wynagrodzenia za pracę. W pewnych okolicznościach zatem nawet fakt wpisanej hipoteki nie oznacza, że bank zabezpieczone w ten sposób pieniądze w ogóle odzyska. Nawet doprowadzając do jego sprzedaży, bank ma nikłe szanse na zostanie właścicielem mieszkania.
Hipoteka z całą pewnością jest obciążeniem emocjonalnym ciążącym na dłużniku. Niemniej jednak w żadnym wypadku bank nie jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką.
