Poprzedni rok, jeśli chodzi o rynek nieruchomości, został zdominowany przez Bezpieczny Kredyt; nowym motorem napędowym może stać się Mieszkanie na start, czyli program zaproponowany przez obecny rząd. Ze względu na rekordowy popyt na nieruchomości (napędzany dopłatami do kredytu) w tle toczy się dyskusja o zarobkach banków i deweloperów. Pytanie brzmi zatem – ile faktycznie zarabiają deweloperzy? Polski Związek Firm Deweloperskich twierdzi, że społeczeństwo ma mylne przekonanie na temat zysków firm deweloperskich.
Ile zarabiają deweloperzy? PZFD podaje dane
Dyskusja o marżach deweloperskich rozpoczęła się w momencie, gdy jeden z bardziej rozpoznawalnych deweloperów podał w listopadzie zeszłego roku, że na przeprowadzanych w 2023 inwestycjach był w stanie wygenerować marżę od 38 do nawet 41 proc. Mechanizm był prosty (choć jednocześnie jest to pewne uogólnienie); wzrost popytu (napędzany Bezpiecznym Kredytem) przełożył się na wzrost marż, ponieważ deweloperzy zdawali sobie sprawę z tego, że wyższe ceny nieruchomości raczej nie odstraszą w najbliższym czasie chętnych na zakup mieszkania.
Marża na poziomie ok. 40 proc. wydaje się wręcz porażająca i nic dziwnego, że wzbudziła szeroką dyskusję na temat zarobków deweloperów. Teraz Polski Związek Firm Deweloperskich próbuje bronić deweloperów i twierdzi, że w rzeczywistości wysokie marże dotyczą nielicznych spółek.
Jak argumentuje PZFD, po pierwsze, podawane marże są marżami brutto – jak podkreśla organizacja, marża brutto nie przedstawia rzeczywistego, końcowego zysku dewelopera; jest to jedynie procentowa różnica między całkowitym dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości a kosztami jej budowy i nie zawiera tzw. kosztów miękkich, takich jak koszty operacyjne, koszty finansowania, administracji itd.
PZFD podkreśla również, że wysokie marże dotyczą głównie spółek deweloperskich notowanych na giełdzie (a jest ich stosunkowo niewiele, uwzględniając całkowitą liczbę firm deweloperskich). Związek podaje też dane – o ile średnia marża brutto wśród firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 r. 31,6 proc. (dane za trzy kwartały), o tyle netto – 13,9 proc. Mniejsze firmy deweloperskie najczęściej mogą pochwalić się marżą jednoprocentową. PZFD podkreśla też, że mowa o marży na produkcie, którego budowa trwa średnio kilka lat.
Marże deweloperskie mogą jednak jeszcze mocniej wzrosnąć w kolejnych kwartałach
Czy można jednak mówić, że deweloperzy zarabiają w takim razie niewiele? Sporo na pewno zależy od samej firmy deweloperskiej, jej rozpoznawalności i liczby inwestycji. I o ile może faktyczne zyski deweloperów są znacznie niższe od wyobrażeń, to niewątpliwie nadal pozostają całkiem wysokie. Nie można też zapominać, że – przynajmniej na razie – deweloperzy są w dość dobrej sytuacji. Nowy rząd może i wycofał się z Bezpiecznego Kredytu, ale zaproponował za to program Mieszkanie na start, który również przewiduje dopłaty do kredytów. Dodatkowo zniesiony zostanie limit zaciągniętego zobowiązania; kredytobiorca będzie mógł wziąć dowolnie wysoki kredyt (o ile oczywiście pozwoli mu na to zdolność kredytowa), ograniczenie będzie dotyczyło jedynie tego, do jakiej kwoty kapitału otrzyma dopłaty. Tym samym popyt na mieszkania najprawdopodobniej zostanie utrzymany – a wraz z nim deweloperskie marże, które mogą jeszcze wzrosnąć.
