Chcąc sprzedać nieruchomość gruntową szeroko i burzliwie mówi się o ograniczeniach dotyczących obrotu ziemią rolną. A co dzieje się w momencie, gdy mamy do czynienia z lasem? Czy zmiany faktyczne takie jak wykarczowanie nieruchomości oznaczonej jako las są podstawą do zmian w rejestrze gruntów? Jakie obowiązki spoczywają na właścicielach lasów? Jak sprzedać nieruchomość leśną?
Jak sprzedać las 2020
Chcąc sprzedać nieruchomość gruntową część z nas, rozmawiając z pośrednikami nieruchomości, bądź ze znajomymi wpada w panikę i nerwowo próbuje uzyskać jakiekolwiek informacje na temat lasów. Pada wtedy wiele pytań, między innymi: Czy 3 drzewa posadzone na nieruchomości gruntowej to już las? A jeśli drzew jest więcej, to mogę je wyciąć i problem z głowy? A może wręcz przeciwnie tj. nieruchomość nie ma ani jednego drzewa, czy krzewu, więc to na pewno nie las? Czy mogę taką nieruchomość sprzedać? Czy mam jakieś obowiązki związane z tym, iż jestem właścicielem lasu? Co w ogóle mam teraz zrobić, skoro chcę sprzedać nieruchomość, a okazuje się, że jest to las?
Definicja lasu i obowiązki właściciela
Lasem w rozumieniu Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach jest grunt:
o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków;
związany z z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
Niezależnie od tego czy na nieruchomości gruntowej są drzewa czy też ich nie ma grunt jest lasem, jeżeli tak stanowią zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Innymi słowy las nawet pozbawiony swoich specyficznych cech nadal będzie lasem. Natomiast właściciel nieruchomości, która utraciła w jakikolwiek sposób cechy lasu, będzie zobowiązany do odtworzenia leśnego charakteru gruntu. Brak roślinności charakterystycznej dla lasu nie może stanowić podstawy do zmiany klasyfikacji gruntu leśnego na nieleśny.
Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, iż użytek leśny na nieruchomości gruntowej może być również mniejszy niż 0,10 ha, jeżeli stanowi łącznie z przylegającym do niego innym użytkiem leśnym kompleks leśny o obszarze wskazanym w ustawie.
Jak sprzedać nieruchomość leśną?
Należy zwrócić uwagę, iż Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe działając w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa mają prawo pierwokupu nieruchomości gruntowej w trzech wypadkach:
Gdy z ewidencji gruntów i budynków wynika, iż nieruchomość stanowi las,
Gdy grunt przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy do zalesienia,
Gdy jest to las objęty uproszczonym planem urządzenia lasu bądź decyzją administracyjną określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.
Jeżeli zachodzi którakolwiek z trzech powyższych sytuacji notariusz zobowiązany jest do sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży. Wypis takiego aktu niezwłocznie wysyłany jest do właściwego ze względu na położenie gruntu nadleśniczego, który w terminie jednego miesiąca może wykonać prawo pierwokupu. Istotą sprawy jest to, że nadleśniczy korzystający z prawa pierwokupu (za uprzednią zgodą dyrektora generalnego Lasów Państwowych) jest uprawniony do zlecenia rzeczoznawcy wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli cena wynikająca z warunkowej umowy sprzedaży rażąco odbiega od ceny rynkowej nadleśniczy może zwrócić się do sądu o ustalenie nowej ceny gruntu. Nowa cena może bardzo różnić się od ustaleń między stronami przy zawieraniu umowy warunkowej u notariusza, co za tym idzie sprzedający może stracić w tej sytuacji znaczną kwotę.
Oczywiście można próbować dochodzić różnicy ceny na drodze sądowej, jednak wynik sprawy będzie niepewny, a samo postępowanie sądowe będzie trwało bliżej nieokreślony czas.
Wyjątki od realizowania prawa pierwokupu przez PGL Lasy Państwowe
Do wyjątkowych sytuacji należy zaliczyć sprzedaż gruntu leśnego na rzecz osób bliskich (jak wskazuje ustawa są to: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli) , a także na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Nie stosuje się pierwokupu również w przypadku dziedziczenia.
Optymistyczne informacje w tej, jakby się zdawało niezbyt korzystnej sytuacji właściciela gruntu są takie, iż korzystanie z prawa pierwokupu przez PGL Lasy Państwowe nie jest częstym zjawiskiem, a kwestionowanie przez sprzedającego ceny uzyskanej z wykonania prawa pierwokupu zdarza się niezwykle rzadko.
