Kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach, gdy nie ma testamentu
Gdy rodzic umiera bez testamentu, zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe uregulowane w art. 931 i następnych Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności do spadku powołane są dzieci zmarłego oraz jego małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, z jednym istotnym zastrzeżeniem – udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku.
W praktyce oznacza to, że jeśli po zmarłym rodzicu pozostaje drugi rodzic (małżonek) i jedno dziecko, każdy z nich dziedziczy po połowie. Jeśli dzieci jest dwoje – spadek dzielony jest na trzy równe części (po 1/3 dla małżonka i każdego dziecka). Gdy dzieci jest czworo – małżonek otrzymuje gwarantowane 1/4 spadku, a pozostałe 3/4 dzielone jest po równo między dzieci.
Jeśli jedno z dzieci zmarło wcześniej niż rodzic, ale pozostawiło własne potomstwo (wnuki spadkodawcy), to wnuki wchodzą w miejsce swojego zmarłego rodzica i dziedziczą przypadający mu udział w częściach równych. To tzw. dziedziczenie przez zstępnych – o którym wielu spadkobierców zapomina, zakładając, że spadek należy się wyłącznie żyjącemu rodzeństwu.
Gdy oboje rodzice nie żyją i żadne z nich nie zostawiło testamentu, cały majątek – w tym mieszkanie otrzymane w spadku – trafia do dzieci w równych częściach. W takiej sytuacji nie ma już gwarancji minimalnego udziału dla małżonka, bo ten po prostu nie żyje.
Mieszkanie rodziców a majątek wspólny małżonków – ważna kwestia wstępna
Zanim w ogóle przejdziemy do podziału spadku, trzeba ustalić jedną kluczową rzecz: czy mieszkanie należało do majątku wspólnego rodziców, czy do majątku osobistego zmarłego. Jeśli rodzice pozostawali w ustawowej wspólności majątkowej (co jest domyślnym ustrojem majątkowym w Polsce), to mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa należy do obojga po połowie.
Oznacza to, że po śmierci jednego z rodziców dziedziczeniu podlega tylko połowa mieszkania – ta, która należała do zmarłego. Druga połowa nadal jest własnością żyjącego rodzica i nie wchodzi w skład spadku. To bardzo częste źródło nieporozumień w rodzinach – dzieci zakładają, że dziedziczą „całe mieszkanie", podczas gdy w rzeczywistości ich udziały dotyczą wyłącznie połowy nieruchomości.
Przyjęcie lub odrzucenie spadku – pierwszy kluczowy termin
Po śmierci rodzica każdy spadkobierca musi podjąć decyzję: czy spadek przyjmuje, czy odrzuca. Kodeks cywilny daje na to 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o swoim powołaniu do spadku (najczęściej jest to dzień śmierci rodzica).
Spadek można przyjąć na dwa sposoby. Przyjęcie proste (wprost) oznacza przejęcie zarówno aktywów, jak i pasywów spadkodawcy bez żadnych ograniczeń. Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości odziedziczonego majątku. Obecnie, jeśli spadkobierca nie złoży żadnego oświadczenia w terminie 6 miesięcy, spadek uznaje się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza – co stanowi znacznie bezpieczniejsze rozwiązanie niż obowiązujące dawniej domniemanie przyjęcia prostego.
Spadek można też odrzucić w całości. Jest to konieczne, gdy po rodzicu pozostały głównie długi, a dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką mogłoby przynieść więcej strat niż korzyści. Trzeba jednak pamiętać, że odrzucenie spadku przez wszystkie dzieci powoduje, że do dziedziczenia dochodzą wnuki – a za nieletnich muszą podjąć decyzję o odrzuceniu rodzice, uzyskując uprzednią zgodę sądu opiekuńczego.
Stwierdzenie nabycia spadku – jak formalnie potwierdzić dziedziczenie
Samo nabycie spadku następuje z mocy prawa w chwili śmierci spadkodawcy. Żeby jednak móc dysponować odziedziczonym mieszkaniem – sprzedać je, wynająć czy dokonać wpisu w księdze wieczystej – potrzebny jest dokument potwierdzający prawa spadkobiercy. Można go uzyskać na dwa sposoby.
Pierwsza ścieżka to postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Opłata sądowa wynosi 100 zł. Postępowanie może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu i ewentualnych sporów między spadkobiercami. Po uprawomocnieniu się postanowienia (21 dni od ogłoszenia, jeśli nikt nie wniesie apelacji) spadkobiercy otrzymują oficjalny dokument potwierdzający ich prawa.
Druga ścieżka to notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Ta droga jest szybsza – formalności można załatwić nawet w ciągu jednego dnia. Warunek jest jednak taki, że u notariusza muszą stawić się osobiście wszyscy spadkobiercy ustawowi i wszyscy muszą być zgodni co do kręgu spadkobierców i udziałów. Koszt aktu poświadczenia dziedziczenia to ok. 150-200 zł netto taksy notarialnej plus VAT, a do tego dochodzi koszt sporządzenia protokołu dziedziczenia (ok. 100 zł netto).
Współwłasność mieszkania w spadku – i co dalej
Po uzyskaniu stwierdzenia nabycia spadku wszyscy spadkobiercy stają się współwłaścicielami odziedziczonego mieszkania w częściach ułamkowych. Oznacza to, że żaden z nich nie może samodzielnie sprzedać mieszkania, wynająć go ani przeprowadzić poważniejszego remontu bez zgody pozostałych. Ta sytuacja bywa źródłem licznych konfliktów między spadkobiercami, dlatego warto jak najszybciej przeprowadzić dział spadku.
Dział spadku można przeprowadzić umownie – u notariusza, jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału. Można go też przeprowadzić sądownie, gdy porozumienie jest niemożliwe. W praktyce najczęściej stosuje się jeden z trzech sposobów: przyznanie mieszkania jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych, sprzedaż mieszkania i podział uzyskanych środków (tzw. podział cywilny), albo – w przypadku domu – fizyczny podział nieruchomości (co przy mieszkaniach jest praktycznie niemożliwe).
Podatek od spadku – zwolnienie dla najbliższej rodziny i zmiany od 2026 roku
Dzieci dziedziczące po rodzicach należą do tzw. zerowej grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że mogą skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku – niezależnie od wartości odziedziczonego mieszkania. Warunek jest jeden: trzeba w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (lub od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia) złożyć we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenie na formularzu SD-Z2.
Jeśli wartość spadku nie przekracza kwoty wolnej od podatku (w 2026 roku jest to 36 120 zł dla I grupy podatkowej), zgłoszenie SD-Z2 nie jest wymagane. W przypadku mieszkania ta kwota jest jednak niemal zawsze przekroczona, więc w praktyce złożenie formularza będzie konieczne.
Bardzo ważna zmiana weszła w życie 7 stycznia 2026 roku. Do tej pory przekroczenie 6-miesięcznego terminu na złożenie SD-Z2 oznaczało bezpowrotną utratę prawa do zwolnienia – nawet jeśli opóźnienie wynikało z poważnej choroby czy hospitalizacji. Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn wprowadziła możliwość przywrócenia tego terminu. Spadkobierca musi złożyć wniosek o przywrócenie w ciągu 7 dni od ustania przyczyny opóźnienia i uprawdopodobnić, że uchybienie terminu nastąpiło bez jego winy. Ta zmiana dotyczy spadków nabytych od 7 stycznia 2026 roku.
Warto też pamiętać, że niezgłoszenie spadku i „odkrycie" go przez urząd skarbowy w trakcie kontroli może skutkować nałożeniem sankcyjnej stawki podatku w wysokości aż 20%.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a podatek dochodowy
Nawet jeśli spadkobiercy nie zapłacą podatku od spadku, muszą uważać na podatek dochodowy przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2019 roku, pięcioletni okres, po upływie którego sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z 19% PIT, liczy się od daty nabycia lub wybudowania mieszkania przez spadkodawcę – a nie od daty śmierci.
W praktyce oznacza to, że jeśli rodzic kupił mieszkanie np. 15 lat temu, spadkobiercy mogą je sprzedać od razu po uzyskaniu stwierdzenia nabycia spadku, nie płacąc podatku dochodowego. Jeśli jednak rodzic nabył nieruchomość krótko przed śmiercią, spadkobiercy powinni poczekać z jej sprzedażą, aż łączny okres od nabycia przez spadkodawcę przekroczy 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie). W przeciwnym razie zapłacą 19% podatku od dochodu ze sprzedaży – chyba że przeznaczą uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego – na co uważać
Warto wiedzieć, że nie każde „mieszkanie" dziedziczy się na takich samych zasadach. Jeśli rodzice byli właścicielami odrębnej własności lokalu, sprawa jest prosta – nieruchomość wchodzi do spadku i podlega normalnym zasadom dziedziczenia.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy rodzice mieli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To ograniczone prawo rzeczowe – właścicielem mieszkania formalnie pozostaje spółdzielnia. Dobra wiadomość jest taka, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na takich samych zasadach jak pełna własność. Spadkobiercy mogą je odziedziczyć, a następnie wystąpić do spółdzielni o przekształcenie w prawo odrębnej własności.
Zupełnie inaczej wygląda sprawa ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu – ono dziedziczeniu nie podlega. Po śmierci osoby uprawnionej osoby bliskie zamieszkujące z nią mogą jedynie wystąpić do spółdzielni o zawarcie nowej umowy o ustanowienie prawa do lokalu.
Dziedziczenie mieszkania po rodzicach – podsumowanie najważniejszych kroków
Cały proces dziedziczenia mieszkania po rodzicach bez testamentu można sprowadzić do kilku kluczowych etapów. Pierwszym jest ustalenie kręgu spadkobierców i złożenie oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku w terminie 6 miesięcy. Drugim – uzyskanie stwierdzenia nabycia spadku w sądzie lub u notariusza. Trzecim – zgłoszenie nabycia spadku do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Czwartym – dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a piątym – przeprowadzenie działu spadku, jeśli spadkobierców jest więcej niż jeden.
Każdy z tych etapów wiąże się z konkretnymi terminami, których przekroczenie może mieć poważne konsekwencje – od utraty zwolnienia podatkowego, przez konieczność zapłaty wysokiego podatku, aż po problemy z dysponowaniem nieruchomością. Dlatego warto zadbać o formalności jak najszybciej, najlepiej z pomocą prawnika specjalizującego się w prawie spadkowym.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
