Ustalenie jak daleko sięgają kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej wcale nie jest takie proste. Przepisy wskazują bowiem jedynie, że zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Pilna naprawa dachu może zatem zostać zlecona przez jego członków bez zgody innych właścicieli, podczas gdy remont klatki schodowej już nie. Konsekwencje działania bez zgody wspólnoty mieszkaniowej mogą być surowe – czynność może zostać uznana za nieważną, a członkowie zarządu poniosą odpowiedzialność z własnego majątku.
Kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej – czyli co można zrobić bez zgody innych właścicieli?
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Definicja nie jest zatem zbyt jasna i precyzyjna. Mówiąc wprost – wielu osobom niewiele ona mówi. Podpowiedzi co do zakresu władzy zarządu można szukać w kolejnych ustępach, gdzie ustawodawca wyszczególnił czynności, które przekraczają zwykły zarząd.
Tym samym zarząd nie może samodzielnie między innymi ustalić sobie wynagrodzenia, przyjąć rocznego planu gospodarczego, zmienić przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, czy dokonać w imieniu wspólnoty nabycia innej nieruchomości. Wydaje się jednak, że wskazane czynności są oczywiste i mało kto zdecydowałby się na próby podjęcia decyzji w ich przedmiocie bez szerokich konsultacji oraz zgody pozostałych właścicieli nieruchomości.
Większy problem stanowią sytuacje nieco bardziej przyziemne dotyczące pilnych napraw, remontów, czy innych inwestycji. Z pomocą przychodzą sądy, z których orzeczeń możemy wywnioskować, że zarząd może samodzielnie załatwiać bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym zgodnie z ich aktualnym przeznaczeniem. Stąd też zarząd może bez przeszkód podjąć decyzję dotyczącą pilnego remontu uszkodzonego pionu wodnego, czy wymiany wybitej szyby.
W jednym z orzeczeń NSA doszedł też do wniosku, że zaskarżenie decyzji administracyjnej dotyczącej pobliskiej budowy, która może negatywnie wpłynąć na nieruchomość wspólną również mieści się w kategoriach zwykłego zarządu. Zarząd nie ma jednak samodzielnych kompetencji do decydowania o inwestycji wiążących się przede wszystkim ze sporymi nakładami finansowymi.
Tutaj chodzi przede wszystkim o zlecanie wszelkich poważnych remontów, ulepszeń nieruchomości, a także ich ustalenie ich kolejności, które zwykle następuje w planie gospodarczym. Podobnie rzecz ma się z zaciągnięciem kredytu na wskazany remont, co pociąga za sobą istotne konsekwencje finansowe dla wspólnoty mieszkaniowej. Wydaje się jednak, że na przykład zlecenie opinii rozstrzygającej konieczność przeprowadzenia danej inwestycji wpisuje się w kategorie czynności zwykłego zarządu.
Brak zgody może powodować nieważność, a to rodzi odpowiedzialność
Co jednak w przypadku gdy zarząd podejmie daną decyzję bez wymaganej zgody pozostałych właścicieli lokali? Przepisy nie rozstrzygają tej kwestii jednoznacznie, a prawnicy mają w tym zakresie różne zdania. Większość z nich stoi na stanowisku, że po jej dokonaniu wspólnota mieszkaniowa może niejako uzdrowić tę czynność. Oznacza to konieczność podjęcia uchwały, która aprobuje wcześniejsze samodzielne działania zarządu.
Przepisy w żaden sposób nie odnoszą się jednak do tej kwestii, co przez część komentatorów traktowane jest jako nieważność czynności, która nie może zostać naprawiona w jakikolwiek. Może się też zdarzyć, że wspólnota nie będzie chciała potwierdzić działania członka zarządu, gdyż w ocenie pozostałych właścicieli lokali dana umowa nie jest dla nich korzystna.
W takich sytuacjach w grę wchodzi odpowiedzialność osobista członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W odróżnieniu jednak od normalnej odpowiedzialności kontraktowej, tutaj obowiązek naprawienia szkody jest niezależny od winy. Zgodnie bowiem z zapisami kodeksu cywilnego w przypadku braku potwierdzenia czynności przedsiębiorca, czy instytucja, która zawarła umowę ze wspólnotą mieszkaniową nie wiedząc o braku umocowania członka zarządu, może domagać się zwrotu wszystkich świadczeń i naprawienia szkody. Te obowiązki będą spoczywać na członku zarządu, który poniesie odpowiedzialność z majątku osobistego.
Naczelną zasadą dla członków zarządu jest zatem każdorazowe przeanalizowanie, czy w danym przypadku mogą podjąć decyzję samodzielnie. Kluczem jest zadanie sobie pytania – jakie konsekwencje finansowe mogą spotkać wspólnotę mieszkaniową? Dzięki temu można zapobiec kłopotom nie tylko w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, ale i własnego majątku.
