Masa kłopotów i brak profitów – tak dziś wygląda pełnienie funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa to dość specyficzny twór, którego funkcjonowania wielu po prostu nie rozumie. Pisałem o tym na łamach Bezprawnika już kilkukrotnie. Wystarczy wspomnieć, że choć każdy właściciel powinien brać udział w spotkaniach wspólnoty mieszkaniowej, to niejednokrotnie na zebranie przychodzi garstka osób. W takich okolicznościach nic dziwnego, że trudno znaleźć chętnych do pełnienia funkcji członka zarządu.
Tymczasem zarząd to niezwykle ważny organ w każdej wspólnocie mieszkaniowej. To na jego członkach spoczywa bowiem ciężar reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, jak i wewnątrz, a więc w relacjach pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali. Co więcej, do jego obowiązków należy dbanie o nieruchomość wspólną i podejmowanie decyzji w bieżących sprawach z tym związanych. Ciężko zatem wyobrazić sobie bieżące funkcjonowanie jakiejkolwiek wspólnoty bez zarządu.
Z czego wynika brak zainteresowania sprawowaniem funkcji jego członka? Przede wszystkim z faktu, że osoba wyrażająca zgodę bierze na siebie liczne obowiązki i nie może przy tym liczyć na jakiekolwiek korzyści. Choć teoretycznie istnieje możliwość ustanowienia wynagrodzenia dla zarządu to w praktyce takie sytuacje są niezwykle rzadkie. Członkowie zarządu pełnią zatem swoje funkcje całkowicie społecznie. Muszą przy tym często mierzyć się z przeróżnymi mniejszymi i większymi kłopotami zgłaszanymi przez innych właścicieli. Co więcej, ewentualne pogorszenie relacji z niektórymi sąsiadami niezadowolonymi z ich pracy to najmniejszy z potencjalnych problemów.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Odpowiedzialność nieproporcjonalnie duża
Nie ulega wątpliwości, że osoby wybierane jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej zwykle nie posiadają specjalnego wykształcenia prawniczego, czy ekonomicznego. Nie sposób zatem oczekiwać od nich wiedzy, która pozwoliłaby na uniknięcie wszelkich problemów związanych z wykonywanymi obowiązkami. Tymczasem ustawodawca jakby nie zważając na te okoliczności dość szeroko uregulował odpowiedzialność członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Należy bowiem zauważyć, że odpowiedzialność została podciągnięta pod reżim kontraktowy. Tym samym każdy członek zarządu odpowiada całym swoim majątkiem osobistym za niewykonanie lub nienależyte wykonanie swoich obowiązków. Pojęcie to jest niezwykle szerokie i może przejawiać się w wielu aspektach. Za nienależyte wykonanie obowiązków uznaje się chociażby nieosiągnięcie planowanego wyniku finansowego, czy też nie zgłoszenie w terminie roszczeń do wykonawcy remontu, z którego efektów niezadowoleni są właściciele lokali. Oczywiście do pociągnięcia odpowiedzialności niezbędne jest też wykazanie szkody w majątku wspólnoty oraz związku pomiędzy działaniem zarządu a powstałą szkodą.
Tak czy siak ciężar spoczywający na barkach zarządu jest całkiem spory. Wracają do kwestii wynagrodzenia, a właściwie jego braku, jest on wręcz nieproporcjonalnie duży. Co więcej, odpowiedzialność może być nie tylko cywilna, ale i karna. W zależności od dokonywanych działań członkom zarządu w określonych przypadkach można postawić zarzuty związane z przestępstwami przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym.
Jeśli chętnych ma być więcej to zmiany są niezbędne
Uwzględniają wszystkie przytoczone aspekty raczej nie jest zaskoczeniem fakt, że często chętnych do pełnienia funkcji członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej brakuje. Tymczasem od sprawnego działania tego organu często zależy to jak wygląda nieruchomość wspólna, która jest dobrem wszystkich właścicieli lokali. Ponadto warto pamiętać, że alternatywy za bardzo nie ma. Jeśli przez dłuższy czas zarząd nie zostaje wybrany, w grę wchodzi ustanowienie zarządcy przymusowego, co raczej nie jest korzystnym z perspektywy wspólnoty rozwiązaniem.
Stąd też być może warto zastanowić się nad zmianą przepisów dotyczącą wynagradzania członków zarządu lub ich odpowiedzialności za powierzone zadania. Choć zwykle ten drugi aspekty porównywalny jest do członków zarządu w spółkach kapitałowych to jednak nie do końca należy traktować te dwie funkcje analogicznie. Przede wszystkim zasiadanie w organie spółki zazwyczaj wiąże się z jakimiś korzyściami majątkowymi, a osoby pełniące te funkcje posiadają stosowne kompetencje. Te dwie różnice dość mocno zmieniają postrzeganie obu organów.
Rozwiązaniem mogłoby być zmniejszenie odpowiedzialności członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej to deliktów. Tym samym zasadne by było dochodzenie roszczeń jedynie w przypadku popełnienia czynów zabronionych, co w obecnym systemie również jest dopuszczalne. Mniejsza odpowiedzialność mogłaby stanowić niezłą zachętę do pracy na rzecz nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony takie rozwiązanie osłabiałoby pozycję wspólnoty w przypadku ewentualnych nieprawidłowości. Idealne wyjście trudno będzie jednak znaleźć, a obecny kształt przepisów z pewnością nie sprzyja tworzeniu organów istotnych także z perspektywy innych uczestników obrotu gospodarczego.
