Sytuacja deweloperów robi się coraz trudniejsza. Sprzedaż – w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku – spadła nawet o kilkadziesiąt procent. Pewne obawy mogą mieć również banki, które udzielają obecnie niewielu kredytów hipotecznych. Jednym z czynników mających wpływ na tę sytuację są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego, które wymusiły na bankach przyjęcie bardziej rygorystycznych kryteriów oceny zdolności kredytowej. Teraz zarówno deweloperzy jak i bankowcy domagają się, by kryteria oceny zdolności kredytowej zostały poluzowane.
Kryteria oceny zdolności kredytowej do zmiany? Tego chcą deweloperzy i banki
Już od jakiegoś czasu mamy do czynienia z prawdziwym załamaniem rynku kredytów hipotecznych. W sierpniu 2022 r. o kredyt hipoteczny zawnioskowało zaledwie 12,4 tys. osób – czyli najmniej od… 2007 r., kiedy BIK w ogóle zaczął zbierać i analizować takie dane. A trzeba przecież założyć, że tylko część z tych 12,4 tys. osób była w stanie faktycznie zaciągnąć zobowiązanie. Jak łatwo się domyślić, mniejsza liczba udzielanych kredytów przełożyła się również na spadek sprzedaży mieszkań – także na rynku pierwotnym.
Dlaczego jednak tak mało osób – w porównaniu z wcześniejszymi latami (a nawet początkiem 2022 r.) decyduje się na złożenie wniosku o kredyt hipoteczny? Powodów jest sporo (choćby znacznie gorsza kondycja finansowa wielu gospodarstw domowych), jednak można śmiało założyć, że głównym są nowe, zaostrzone kryteria oceny zdolności kredytowej, obowiązujące od kwietnia tego roku. Komisja Nadzoru Finansowego wymusiła na bankach bardziej krytyczną ocenę zdolności kredytowej. Z tego względu banki muszą uwzględniać – przy ocenie wniosku – możliwość podniesienia stóp procentowych aż o 5 proc. To oznacza, że ocena zdolności kredytowej osób, które teraz złożą wniosek, będzie de facto uwzględniała stopy na poziomie… 11,75 proc. A przecież jednocześnie rata kredytu nie powinna pochłaniać więcej niż 40 proc. (w wyjątkowych wypadkach – 50 proc.) dochodów.
Nic dziwnego zatem, że – jak informuje „BI” – obie branże domagają się, by kryteria oceny zdolności kredytowej zostały zmienione – i oczywiście złagodzone przez KNF. Polski Związek Firm Deweloperskich wnioskuje do KNF, by banki musiały uwzględniać możliwość podniesienia stóp procentowych nie o 5, a o 3 proc. w przypadku hipotek o zmiennym oprocentowaniu. Jeśli chodzi zaś o kredyty ze stałym oprocentowaniem, PZFD przytomnie sugeruje, by obniżyć ten bufor do 1 proc. lub – zlikwidować.
KNF bardzo dosadnie podkreśla, że żale bankowców i deweloperów nie mają wpływu na decyzję
KNF w przekazanym „BI” stanowisku dość jasno wyraziła jednak zdanie na temat pretensji ze strony bankowców i deweloperów. Jak twierdzi, celem i mandatem nadzoru jest zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektoru finansowego – a nie sterowanie popytem i podażą na rynku kredytów mieszkaniowych czy rynku budownictwa mieszkaniowego. Można zatem podejrzewać, że KNF nie zdecyduje się w najbliższym czasie na zmianę kryteriów oceny zdolności kredytowej. Prawdopodobnie stanie się dopiero w momencie, gdy sytuacja gospodarcza nieco się ustabilizuje.
