Efekt? Niewielka liczba inwestycji przeprowadzonych w tym trybie i sporo oporu społecznego. Teraz na jej miejsce wchodzi nowe rozwiązanie – Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Serwis Dompress.pl sprawdził, jak branża zapatruje się na tę zmianę.
Dlaczego w ogóle ZPI?
Polska od lat zmaga się z dramatycznym brakiem aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Pokrycie planami wynosi niecałe 40 proc. powierzchni kraju, a w największych miastach zdarzają się dzielnice, gdzie inwestorzy mogą działać tylko na podstawie tzw. „wuzetek”.
To rodziło chaos, bo decyzje były wydawane indywidualnie, często bez szerszej wizji rozwoju miasta. Lex deweloper miało to przyspieszyć, ale sprowadzało się do politycznych przepychanek – rady gmin decydowały o inwestycjach często pod presją czasu, a mieszkańcy protestowali, że nowe bloki powstają w szczerym polu, bez szkół i dróg.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
ZPI mają ten problem rozwiązać. Inwestor nie stawia miasta przed faktem dokonanym, ale musi podpisać z samorządem umowę urbanistyczną. To porozumienie zakłada, że deweloper bierze na siebie część kosztów infrastruktury: od dróg i skrzyżowań po przedszkola czy zieleń. W zamian otrzymuje możliwość zabudowy terenów, które do tej pory były „zamrożone”.
Entuzjazm z nutą sceptycyzmu
Branża budowlana dostrzega w ZPI duży potencjał. Umożliwiają one odblokowanie gruntów poprzemysłowych czy o niejasnym statusie, a więc takich, które dziś stoją puste. To szczególnie istotne w dużych miastach, gdzie coraz trudniej o działki pod budowę. Dzięki konsultacjom społecznym i współpracy z gminą łatwiej też uzyskać akceptację lokalnej społeczności.
Problem w tym, że diabeł tkwi w szczegółach. Część deweloperów zwraca uwagę, że pierwsze doświadczenia pokazują ogromne rozbieżności między samorządami. Jedne miasta, jak Warszawa czy Kraków, przygotowały instrukcje wdrażania ZPI, jasno określając, jakie świadczenia ma ponieść inwestor. Inne gminy dopiero się uczą, co grozi przewlekłością procedur i chaosem interpretacyjnym.
Kolejna wątpliwość to koszty. Oprócz renty planistycznej, inwestorzy mogą być obciążani inwestycjami uzupełniającymi, a to podwójne ryzyko finansowe. Niektórzy ostrzegają, że jeśli wymagania będą zbyt wysokie, część projektów po prostu straci sens ekonomiczny.
Problem gruntów i demografii
Nawet najlepiej zaprojektowane przepisy nie rozwiążą kwestii dostępności gruntów. Stolica już pokazała, że około 40 proc. terenów wstępnie przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową nie nadaje się do tego celu – brakuje infrastruktury albo występują wady prawne. Jeśli takie wyłączenia będą częste, ceny działek pójdą w górę, a w konsekwencji również ceny mieszkań.
Ciekawy jest też wątek demograficzny. Faktycznie rodzi się mniej Polaków, ale to nie znaczy, że zapotrzebowanie na mieszkania spadnie. Imigracja zarobkowa – szczególnie napływ Ukraińców – powoduje, że popyt na lokale w dużych miastach pozostaje wysoki. Jeśli więc podaż gruntów się skurczy, rynek odpowie jednym: jeszcze większymi cenami.
ZPI mogą być narzędziem, które pozwoli polskim miastom uniknąć błędów ostatnich dekad – przypadkowej zabudowy, braku usług i komunikacji w nowych dzielnicach. Warunek jest jeden: sprawna współpraca samorządów i inwestorów. Jeśli gminy będą potrafiły prowadzić negocjacje partnersko, a nie z pozycji siły, a inwestorzy rzeczywiście zaangażują się w rozwój infrastruktury, to w perspektywie kilku lat możemy zobaczyć bardziej spójne i funkcjonalne osiedla. Ale jeśli zabraknie doświadczenia i dobrej woli, ZPI skończy jak lex deweloper – na papierze świetne narzędzie, w praktyce martwy przepis.
