Wbrew pozorom nie jest to dziś obraz lawinowych podwyżek, lecz raczej stabilizacji stawek bazowych i stopniowego wzrostu kosztów pobocznych.
Stabilne stawki, rosnące opłaty
Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do nagłówków o skokach czynszów najmu – zwłaszcza w dużych miastach. Tymczasem w 2025 roku widać wyraźne wyhamowanie. Stawki ofertowe mieszkań w wielu lokalizacjach stoją w miejscu, a podwyżki rzędu 100–200 zł zdarzają się rzadziej niż w poprzednich sezonach. To efekt zwiększonej podaży – na rynek trafiają nie tylko mieszkania prywatnych właścicieli, ale także nowe lokale oddane przez deweloperów, którzy wstrzymali się ze sprzedażą i wolą wynająć mieszkanie na rok czy dwa.
Ale jeśli ktoś sądzi, że to oznacza ulgę w portfelu, szybko się rozczaruje. Czynsz administracyjny – ta opłata do wspólnoty – w wielu budynkach skoczył o kilkaset złotych miesięcznie. Do tego dochodzą rosnące rachunki za media. W efekcie nawet gdy właściciel nie rusza stawki bazowej, to całkowity koszt najmu wzrasta. Z perspektywy lokatora liczy się bowiem nie to, ile widnieje w umowie za sam najem, ale suma przelewów wychodzących z konta na mieszkanie.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Właściciele kontra pustostany
Dlaczego właściciele nie podbijają cen bardziej agresywnie? Po części to pragmatyzm. Doświadczenie uczy, że lepszy sprawdzony najemca za stabilną stawkę niż ryzyko pustostanu i kilkumiesięczne poszukiwania kogoś droższego. Właściciele z jednym czy dwoma mieszkaniami traktują to często jak dodatkowe zabezpieczenie finansowe, a nie pole do maksymalizacji zysku. Dlatego wolą dogadać się i utrzymać relację, niż wypchnąć lokatora podwyżką.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku najmu instytucjonalnego, prowadzonego przez fundusze czy spółki zarządzające setkami lokali. Tu podwyżki w aneksach są niemal automatyczne. Choć zwykle nie są drastyczne, to regularne – 100–200 zł miesięcznie – i wynikają z konieczności utrzymania marży oraz pokrycia rosnących kosztów obsługi. Najemca zyskuje obsługę i przewidywalność, ale rzadko ma szansę na negocjacje.
Sezonowość i studenci
Nie da się ukryć, że motorem rynku wciąż są studenci i młodzi dorośli - zwraca uwagę Mirosław Król. To oni latem rozpoczynają poszukiwania, a jesienią zalewają portale ogłoszeniowe. W tym roku jednak widać pewne zmiany. Spada znaczenie najmu krótkookresowego i sezonowego, m.in. z powodu mniejszej liczby pracowników tymczasowych zza wschodniej granicy. To oznacza mniej presji na lokale w tańszym standardzie i większą stabilność umów.
Właściciele zaczynają coraz częściej myśleć o umowach na dwa–trzy lata, zamiast tylko na „sezon akademicki”. To dla rynku dobra wiadomość – stabilniejszy popyt oznacza mniejszą rotację i większą przewidywalność.
Nowa konkurencja – deweloperzy
Na rynku pojawia się też ciekawy trend: deweloperzy, którzy nie chcą czekać na kupujących, decydują się wynajmować świeżo oddane mieszkania. Lokale pachnące farbą, bez śladów wcześniejszych użytkowników, trafiają do obiegu w cenach niewiele wyższych niż mieszkania z rynku wtórnego. Dla najemców to kusząca alternatywa – zwłaszcza dla par czy rodzin zaczynających życie w dużym mieście. Dla prywatnych właścicieli to jednak presja, bo trzeba zadbać o standard i elastyczność, by konkurować z „nówką prosto od dewelopera”. Meblościanka trochę przegrywa tę konfrontację.
W lipcowym maratonie aneksów kluczowa staje się transparentność. Właściciele powinni jasno rozdzielać stawkę bazową od opłat dodatkowych i pokazywać realne rachunki. Jeśli czynsz administracyjny wzrósł o 300 zł, warto to udokumentować i zaproponować rozwiązanie: krótszy aneks z możliwością przeglądu, wspólne rozliczanie mediów, czy bonus za lojalność w postaci zamrożenia stawki na kolejne miesiące.
Najemcy z kolei powinni negocjować merytorycznie. Zamiast emocjonalnych protestów – konkret: porównanie z ofertami na rynku, prośba o drobny remont czy doposażenie, elastyczniejsze zasady wypowiedzenia. Przy większej podaży mieszkań argumentów nie brakuje.
Dojrzewanie rynku
Polski rynek najmu dojrzewa. Jeszcze kilka lat temu dominował chaos i przypadkowe ustalenia, dziś coraz częściej widać standardy i bardziej profesjonalne podejście – nawet u indywidualnych właścicieli. Stabilizacja cen, większa podaż i rosnąca świadomość obu stron sprawiają, że „czas aneksów” staje się mniej nerwowy, a bardziej przewidywalny.
Ostatecznie najem to nie tylko tabelka w Excelu, ale też relacja – usługa świadczona na rzecz drugiej osoby. Jeśli właściciel i najemca zrozumieją, że ich interesy nie są sprzeczne, lecz uzupełniające się, to lipcowe aneksy mogą stać się po prostu corocznym przeglądem warunków, a nie powodem do konfliktów.
