Narodowy Bank Polski uważnie śledzi rynek nieruchomości. Jego dane pokazują wciąż mniejszy zarobek na wynajmie mieszkań, niż przed pandemią. W sytuacji gdy, co piąte mieszkanie kupowane jest z myślą o wynajmie, NBP ostrzega inwestorów, by ostrożnie wspierali się kredytem.
Mniejszy zarobek na wynajmie mieszkań
Rynek wynajmu mieszkań nie doszedł jeszcze do siebie po lockdownie. Ceny choć powoli rosną, nie osiągnęły poziomu z 2019 roku. Mówimy o średnich, bo część wynajmujących mieszkania kryzysu nie odczuła, a część odczuła dotkliwie. Około 14 procent osób, które sprzedawały mieszkania w 2020 roku, robiła to z powodu spadku opłacalności lub utraty najemcy. Najmniej ucierpieli ci, którzy mają lokale w dobrych lokalizacjach, nowe i dobrze wyposażone. Być może ta sytuacja ucywilizuje rynek najmu. Wyeliminuje z niego oferty bardzo kiepskiej jakości. Dotyczy to głównie stolicy. Przed pandemią zdarzyło się znaleźć propozycje wynajmu oszklonych balkonów za 500 zł miesięcznie plus opłaty!
Mały zarobek, ale jest
„Obecnie niski poziom stóp procentowych powoduje, że finansowanie inwestycji kredytem przynosi dodatkowe, choć niewielkie zyski. Różnica pomiędzy wewnętrzną stopą zwrotu a kosztem kredytu jest niewielka. Finansowane inwestycje stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów najmu oraz ryzyka pustostanów i nie powinny stanowić zachęty do dużego lewarowania inwestycji. Głównym powodem popytu na nieruchomości na wynajem jest więc aktualna faza cyklu finansowego i związane z nią niskie stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, nie zaś domniemana wysoka zyskowność najmu”
– oceniają analitycy banku centralnego.
W I kw. 2021, w porównaniu do ostatniego kwartału 2020 roku, na większości lokalnych rynkach obserwowaliśmy równolegle dwa zjawiska. Spadek średnich, transakcyjnych stawek najmu, przy wzroście cen mieszkań. O rentowności najmu decyduje cena zakupu, wysokość czynszu i koszty (opłaty do administracji, ubezpieczenie, wyposażenie), W konsekwencji rentowność wynajmu obniżyła się. Analitycy NBP policzyli, że w sytuacji, kiedy cała inwestycja była finansowana gotówką, najwyższe stopy zwrotu w analizowanym okresie odnotowano w Łodzi (4,3 proc.), Katowicach (3,8 proc), Wrocławiu (3,7 proc.) i Szczecinie (3,6 proc.). W pozostałych, analizowanych przez NBP miastach, było to od 2,4 do 3,5 procent. W Warszawie 2,8 proc.
Ochrona przed inflacją
Mimo tego, że zysk z najmu w najlepszym razie pokryje inflację, chętnych do lokowania w nieruchomości nie brak. Ich motywację trafnie diagnozuje NBP. Ludzie chcą chronić swoje oszczędności przed utratą wartości.
– Nawet jak będzie stało puste, to przynajmniej zamiast tracących na wartości pieniędzy, zostanie mi mieszkanie – mówią często kupujący. Dodatkowo liczą, że niewielki zysk z najmu zrekompensuje im wzrost wartości nieruchomości. Na ten rok, różne instytucje, przewidują go na poziomie 8 do 10 procent. Ale są i inne głosy. Pytanie o ryzyko bańki na rynku nieruchomości pada coraz częściej. W 2019 roku, na pytanie o motywację zakupu nieruchomości tylko 8 procent podawało zamiar odsprzedania z zyskiem. W ostatnim badaniu NBP ta liczba wzrosła do 11 procent. Ten wzrost może się wydawać niewielki, ale jeśli do tych 11 procent dodamy kolejne 10 proc. tych. którzy kupują lokal z zamiarem wynajmu i sprzedaży w korzystnym momencie, to robi się z tego jedna piąta kupujących. Dziś tylko, niektórzy naukowcy wskazują to jako istotne zagrożenie wystąpienia kryzysu. Czas pokaże, kto ma rację.
NBP: kupcie lepiej obligacje
„Tą różnicę należy traktować jako premię za płynność, gdyż z inwestycji w obligacje skarbowe można szybko się wycofać podczas gdy sprzedaż nieruchomości wymaga czasu, generuje znaczne koszty, a nawet straty kapitałowe gdy odwróceniu ulegnie cykl na tym rynku” próbują zniechęcać do kupna mieszkania analitycy NBP. Nieśmiało przypomnę, że bank centralny ma dostęp do innych narzędzi, którymi może wpłynąć na zmianę tych preferencji.
