Obszar ograniczonego użytkowania ma chronić sąsiedztwo przed negatywnymi skutkami określonych inwestycji. To jednak uszczerbek dla właścicieli nieruchomości położonych w tym obszarze. Czasem kupując działkę, można się zdziwić, jak mało mamy do powiedzenia w związku z jej wykorzystaniem. Na szczęście w sytuacjach, gdy takie zmiany są wprowadzane, właścicielom dotkniętych tymi regulacjami nieruchomości przysługują odszkodowania.
Czym jest obszar ograniczonego użytkowania?
Obszar ograniczonego użytkowania to swojego rodzaju instrument prawny, mający na celu ochronę środowiska. Konkretnie chodzi o to, że jeżeli zrealizowanie określonej inwestycji jest konieczne ze względu na „większe dobro”, jednak wiadomo, że inwestycja ta znacznie wpłynie na sąsiedztwo, określony obszar określa się mianem obszaru ograniczonego użytkowania. Oznacza to, że na konkretnych działkach przy danej inwestycji nie będzie można na przykład wybudować domów, prowadzić działalności gospodarczej, czy prowadzić produkcji rolnej.
Przykładowo obszar ograniczonego użytkowania może zostać wprowadzony w okolicach oczyszczalni ścieków (gdzie z pewnością zapachy i tak nie będą zachęcały do budowania domów), elektrowni, lotnisk, czy składowisk odpadów komunalnych. Są to tereny w okolicach których i tak nikt raczej nie chciałby się osiedlić, jednak nawet gdyby pojawił się taki pomysł – nie może być on zrealizowany.
Niestety, właściciele działek, w sąsiedztwie których powstały takie inwestycje, mogą czuć się pokrzywdzeni. Obszar ograniczonego użytkowania jest swoistym naruszeniem prawa własności. I dlatego właścicielom nieruchomości, które przez inwestycję i wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania straciły, przysługują rekompensaty.
Obszar ograniczonego użytkowania może pojawić się znienacka
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, może być wprowadzone w drodze rozporządzenia rady ministrów, właściwego ministra, lub wojewody. Obszar ograniczonego użytkowania mogą również wprowadzić organy samorządu terytorialnego (sejmiki wojewódzkie lub powiaty) w drodze uchwały. I czasem samorządy lub władze centralne takie obszary wprowadzają, gdy określona inwestycja okazuje się potrzebna.
Właściciele działek (nawet tych położonych w widokowych miejscach, z daleka od zabudowy przemysłowej) nigdy nie mogą być pewni, że ich nieruchomości nie stracą na wartości w związku z określonymi zmianami. Oczywiście realizacja inwestycji, będących podstawą wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania zwykle trwa latami, jednak pomysł może właścicieli działek zaskoczyć i spowodować znaczny spadek wartości ich nieruchomości.
Przykładem mogą być nowopowstające wysypiska odpadów (na które wciąż jest zapotrzebowanie), oczyszczalnie ścieków (w związku z kanalizowaniem kolejnych gmin będzie ich coraz więcej), czy też tworzenie nowych lotnisk (a jak wiadomo pomysły z tym związane, wciąż się pojawiają). Oczywiście odpowiedni organ będzie starał się znaleźć tereny odpowiednio oddalone od zabudowy mieszkaniowej, czy też działek budowlanych, przedstawiających wysoką wartość, jednak nie zawsze można znaleźć teren idealny, więc czasem trzeba poświęcić interesy jednostki.
Za ograniczenie praw do nieruchomości należy się odszkodowanie – zawsze
W państwie prawa jednak naczelną zasadą jest wypłata odszkodowań zawsze, gdy w wyniku działań organów publicznych ktoś ucierpiał. Jeżeli właścicielowi działki szkodę wyrządzi zmiana Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, gmina jest zobowiązana do pokrycia straty, a w niektórych sytuacjach do wykupu działki (uwzględniając jej wartość sprzed zmian). Podobnie jest w sytuacji, gdy wprowadzony został Obszar Ograniczonego Użytkowania. Podkreślił to Sąd Najwyższy w swojej uchwale z listopada 2024 roku (III CZP 27/24):
Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy.
Co to oznacza? Dla właścicieli nieruchomości to bardzo dobra wiadomość. SN przyznał w ten sposób, że za każdym razem, gdy dojdzie do zmniejszenia wartości nieruchomości (nawet nie ze względu na wymagania techniczne dotyczące budynków, czy sposób korzystania z nieruchomości przypisane do takiego obszaru) właścicielowi nieruchomości, która straciła wartość, przysługuje odszkodowanie. To szansa dla właścicieli nieruchomości położonych w okolicach takich stref, które na przykład straciły wartość w związku z hałasem, czy też nieprzyjemnymi zapachami emitowanymi przez zrealizowaną inwestycję.
Odszkodowanie lub wykup nieruchomości
Poszkodowani właściciele działek mają w tym przypadku dwie drogi (podobnie jak w przypadku pokrzywdzenia przez zmiany w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego). Pierwsza z nich to domaganie się odszkodowania. W razie niezadowolenia z kwoty odszkodowania można wnieść powództwo do sądu cywilnego i domagać się wyższej rekompensaty.
Druga możliwość to domaganie się wykupu nieruchomości – tutaj właściciel musi zwrócić się do odpowiedniego organu (samorządowego lub centralnego, który wprowadził obszar ograniczonego użytkowania). Zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, można domagać się wykupu całości lub części nieruchomości. Zarówno w przypadku wysokości odszkodowania, jak i wykupu nieruchomości następuje po uzyskaniu przez organ opinii rzeczoznawcy majątkowego.
